1
真没想到，当了多年楼市三好学生的湖南长沙，出了一个骚操作。
5月23日，湖南省自然资源厅、省住房和城乡建设厅联合印发通知，楼市发展影响最大的因素之一——土地供应，发生重大变化。
文件不长，我把全文要点摘录一下（要点标黑）
当地政府是这样做出规定的。
1、要优先利用存量房地产用地，支持品质改善性、低碳绿色创新性需求，鼓励从详细规划指标调整、土地出让非重要条件修改、不动产预告登记、转移登记等方面给予适度支持。
2、对政府收回需重新招拍挂出让的地块，转为品质改善性、低碳绿色创新性项目，允许在制定土地出让底价时在10%的幅度内适度支持，力争改变“高负债”“高杠杆”“高库存”房地产开发经营方式，为房地产经济转向高质量动态平衡发展提供有力保障。
3、同时，防止房地产库存去化超标增加系统性风险，防止人口流失县城盲目建设。各市州、县市区商品房库存去化周期在13-36个月的，应严格控制新增房地产开发用地审批。
4、《通知》还明确，对商品住房去化周期超过24个月的市县，暂停新的商品住房用地审批，将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内;
5、对非住宅商品房去化周期超过36个月的县市区，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。
虽然，这份文件没有提楼市，但是我相信熟悉中国房地产运转规律的人，一眼就能看出来，这份文件将会对长沙、湖南、未来乃至整个中国楼市的发展，有可能产生非常明显的影响。
2
长久以来，中国房地产开发市场有一个不成文的规定——开发商喜欢囤地。
不管是招拍挂还是协议，城改，拿下大片土地，但是就是不开发。
虽然，政府有明文，两年不开发的土地，可以收回，但是纵观整个中国市场，真正执行下去的案例寥寥无几。
原因？无外乎还是升值，开发商手握土地，地价比房价涨的更快，炒地比炒房更能大赚特赚。
至于风险呢，有银行呢，因为钱差不多都是银行借出来的，这是造成中国房地产开发商普遍高杠杆、高风险的原因之一。
这一次，看来湖南政府开始真的要对于这个楼市开发顽疾动手了。
直接就拿出了处理方法——政府收回需重新招拍挂出让的地块。
而且目标说的也很明确——力争改变“高负债”“高杠杆”“高库存”房地产开发经营方式。
希望这一次，湖南政府能说到做到吧。
3
关于处理存量土地的问题，对于普通买房者影响不大。
然而第二条——改变土地控盘规则，则对于当地楼市将产生巨大影响。
2017年，国家出台动态调整土地出让的文件，规定一个地方出让多少土地和房地产库存进行挂钩。
消化周期在36个月以上的，应停止供地；
36至18个月的，要适当减少供地；
18至12个月的，维持供地持平水平；
12至6个月的，要增加供地；
6个月以下的，要显著增加并加快供地。
由于当时整个国家，从一线到四线，楼市如火如荼，所以整体库存偏少，所以从2017年，很多城市就开始天量的土地供应（当然，也有几个城市头铁，比如合肥）。
2022年，反溯问题，也会发现诸如天津、沈阳、青岛、郑州、武汉等楼市不振的城市，无一例外都是楼市极大供应土地的城市。
对于上面的国家规定，湖南地方政府很显然要收紧执行，因为在国家层面要求的是——
18至12个月的，维持供地持平水平；
然而，对于湖南地方，则马上开始——商品房库存去化周期在13-36个月的，应严格控制新增房地产开发用地审批。
而且，规定很细——对商品住房去化周期超过24个月的市县，商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内。
4
这一轮楼市宽松开始，全国几乎所有的城市都动了起来。
然而，其手段无非是——降利率+购房补贴+多胎房票+降低首付+公积金额度+缩短限等。
从现在来看，这些招数虽然有用，但是却不能形成立竿见影的效果。
然而，一直以来国家却有一个终极大招没敢动——就是土地。
而土地大招则可以一招拆两招。
慢招——控制土地供应，让市场始终处于饥饿状态，开发商对于土地饥饿，买房者对于新房饥饿，从而达到市场火热。
快招——就是地王，一块土地拍卖，不规定溢价率上限，直接溢价率翻倍，楼面价超过周边次新房价。
三块这样的土地拍下来，保管客户冲进销售部抢房。
在2020年之前，地方政府这两招，尤其是南方政府玩的风生水起。
比如合肥政府，干脆N个月主城市场不供地，一旦市场萎靡，二手房下滑，马上开始抛出几个土拍，变身地王，挑逗整个市场情绪，把市场直接带火。
当然，国家也察觉到了问题，所以在去年也出台规定，消除地王影响。
第一、一个城市，三次集中供地，避免大家一拥而上去抢。
第二、土地溢价率规定，溢价率不能超过15%。
可以说，2021年，干翻整个中国楼市就是三条——
金融三道红线，二手直接指导价，土地集中土拍。
5
然而，让人始料未及的却是，这套方法在市场火爆时候可以去火，然而在市场萧条的情况下，却增加了楼市下行的风险。
从去年下半年开始，很多城市土地流拍率直线上升，而且拿地的多是国企和地方城投平台，民企拿地大大减少。
一方面，是由于市场热度减少，开发商不愿意拿地。
一方面，是由于囤地多年，地主家余粮尚有。
还有最重要一个方面，土地这些年在一些城市放的确是有点多。
然而，问题在于，土地流拍率实际上是个反向地王作用，一次土拍一半流拍。
你让开发商怎么看？
你让买房人怎么看？
关键的是，你让县财政局怎么办，让市财政局怎么办？
所以，第一个想到的一定是减少供应量。
虽然，是个慢性药，一年两年没效果，但是你敢减少了三五年看看， 土地还能流拍，还能供大于求。
稳住了土拍，就稳住了新房，稳住了新房，就稳住了二手。
另外，也借着这个机会，消化一下各个开发商手中的存量地，毕竟政府可以没收一家两家的，但是你不能没收十家二十家的，最好的办法是让他们自我消化。
现在，湖南很典型是个试点，试点的效果好了，推广全国可能性很大。
这次，上面玩扑克，只是甩出了“小王”——控地控量控价，如果情况还在不断恶化，各个地方政府会不会甩出“大王”——控地控量不控价，我就不知道了。
米宅视频号开通啦！
财经知识、宏观分析、政策解读，精彩不断！
不定时直播！
▼点击关注视频号：米宅▼
转发，点赞，在看，安排一下？