就在人们还在争论中国楼市底在哪里和是否能够回暖之时。
不经意间，中国的土拍市场开始温热了。
这是否预示中国楼市，在未来下半年会迅速转折吗？
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刚刚调研完宁波市场的宋富贵，先给大家汇报一下宁波6月底刚刚的土拍情况。
宁波市六区共出让21宗地块，成交21宗，无一流拍，7宗封顶，成交总价161.2亿元，整体溢价率4.0%。其中商品住宅用地仅9宗，全部成交，1宗封顶，成交总价126.3亿元，成交楼面均价12488元/㎡，整体溢价率4.0%。
所以，当地媒体用这样的标题来挑动神经
实际上，事实是这样的。
事实一：虽然7宗拍至封顶，封顶率33%，然而安置房用地热度非常高，出让的9宗地块中有5宗拍至封顶，真正的商品房地块达到封顶的不多。
事实二：12宗地块底价成交，占成交地块57%。
事实三：明湖东侧宝地经历17轮竞价拍至封顶，达到30126元的楼面价，必须通过第二天10点摇号确定最终买家。
需要补充一点的就是，我刚刚去过该项目旁边的金珺府，项目不错，但是周边配套不成熟，4万元的均价，另外需要加一个3000元的装修包，项目卖的一般。
不过，这个宁波小地王一出，为金珺府也添了一把火，因为3万的楼面价一定会让这一块儿的备案价抬高不少，自己则可以趁乱出货了。
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虽然，无一流拍，但是不可忽视事实就是这次宁波土拍报名房企数量不多。
第一类：我们熟悉的全国性国有开发商，比如保利，一下拿了两个。
第二类：就是地方政府的白手套公司，宁波城投，宁波轨交、溪口城投等公司。
民企寥寥无几，显然在当前的房地产市场下，房企的拿地信心依旧不足，包括当地的龙头开发商雅戈尔，也只参与了唯一热门板块东部新城的明湖板块的竞争。
令人吃惊的反而是安置房用地，因为开发商不用考虑房屋存货滞压的问题，风险可控，所以反而受到追捧。
第一宗集士港安置房地块就让人有些吃惊，开拍2分钟便竞拍至封顶，主要原因是由于安置房的回购价格固定，利润可测，所以在有限利润空间下仍然遭到房企争抢。
随后的多宗安置房地块均拍出高溢价甚至是封顶，二批次土拍俨然被安置房抢去了风头。
所以，从宁波2022年第二次土拍可以看出来：
第一、宁波土地市场已经稳住了，没有流拍，就是最大的胜利，因为这次供地土地品质一般，除了两块稍好，其他都是偏中远郊的存在。
第二、热度仍然不足，民企参与寥寥，也说明开发商资金和预期还是偏悲观。
第三、反而是利润不高但是稳定的安置房抢了风头，也从侧面说明了这时候的开发商在2022年的主要目标是“活下去”而不是“高利润”。
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然而，和宁波相隔不远的杭州第二次集中土地供应却比宁波好要不少。
6月30日，杭州第二轮集中供地完成45宗涉宅地的集中出让，总出让面积2605亩，总建筑面积343.6万平方米，总起价529.5亿元。最终，45宗地块全部成交，总成交额557.11亿元。
和宁波拍地所不同的是，土拍市场的全国性国由房企+地方城建平台，变成了全国性国有房企+地方城建平台+资金实力充足的优质民营房企。
尤其是杭州双雄的滨江，这次拍地异常积极，一口气拿地数量12宗，拿地总价达225亿元；
很显然，成为了这次土拍最大的赢家。
杭州和宁波的不同，显示了两个城市的市场的区别。
对于杭州，新房一直比较热，摇号情况也比较火爆，二手房市场5月新政之后也一直在恢复。
宁波市场，新房只有全市几个热点板块较热，但是都不用去抢，可以正常销售，但是二手房却明显出现滞销，客户选择性不高。
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实际上从全国来看，土拍市场已经发生了转折。
第一点就是土地流拍率已经大规模下降，刚才我们说了宁波和杭州的例子，更不用说北京、上海等等级更强的市场。
就拿市场远远不如刚才几个城市的郑州来说，在刚刚进行的2022年第一次土拍中，也没有出现流拍。
当然，这个流拍率为0的背后，则是郑州地方政府做了大量工作的结果。
第一、土拍时间一直在延后，一直拖到疫情相对平稳的六月进行。
第二、出台了很多优惠政策，将土地竞拍保证金下调至挂牌价的20%，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳
第三、国资背景地方平台进入托底。
未来，可以预见下半年将有越来越多的城市将会执行这种托底性土拍模式。
土地付款延迟，土拍前期勾兑，保证金相对减少，最重要的是地方建设平台的介入。
毕竟，地方建设平台拿地，这种左手倒右手的模式，既不用花很多钱，也能让土拍平台保温，降低流拍率，何乐而不为。
实际上，从种种迹象来看，国家在土拍市场上现在仍然很克制。
首先，坚持三次集中土拍，这个管理政策和2021年基本相同，没有开始土地市场的“因城施策”，地方的新房市场可以放，但是土地市场国家一直在控制。
其次，一直在坚持比较严格的土拍溢价的控制，没有任由地方政府在这个问题上搞小动作，再热的地块，溢价率都是20%封顶，封顶之后搞摇号。
而没有用50%的溢价率，100%的溢价率，没有用超过新房周边的楼面价刺激开发商，尤其是刺激公众的情绪。
所以，现在国家土拍政策也形成了自己的模式
——非热门地块，国资平台托底。
——热门地块，坚持溢价率封顶。
土地市场相对温和，不能太冷，尽可能不出现流拍率太高的情况。比如天津进行的2022年第一次土拍，推出15宗土地，但仅仅6块土地成交，9块土地流拍。
但也不太热， 比如杭州2022年第一次土拍，报价触比例38%，但是没有一块地能引发全市范围房价追涨。
总之，2021年之前土拍的地王策略属于“七伤拳”，威力巨大，但是伤人先又伤己，唯一得意就是地方财政。
而，现在我们要打的是“太极拳”，左手（国资）推右手（地方财政），但是缓慢运动中积蓄力量。
而，这套左右互博能不能玩下去的最大障碍就是——考验各地财政局长的时刻到了。
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