今年，房贷利率降到史上最低！二手房成交量首超新房！武汉楼市格局已悄然发生变化……
但是区域市场存在差异，不可一概而论！最真实的行情还得实地考察。小妹将陆续走进热门板块，给大家带来一手信息。
》》》往期回顾
第一站：《三年大赚500万？！奇迹般的转手率！武汉二手顶豪发出最后的呐喊》
第二站：《多掏4000元/平买后湖学区房，值不值？》
今天是第三站，小妹来到了武汉改置业天王板块—南湖
其实，南湖的范围很广，一部分在武昌，一部分在洪山。
对南湖区域不了解的朋友，可以滑动至文末具体了解板块介绍！学区咖可以先看干货！
虽然都叫南湖板块，由于所属区不同，享受的教育资源也有天壤之别。
武昌南湖一、二小+南湖中学属于强强组合，洪山南湖遍地都是各种名校分校，教育资源相对偏弱。
目前武昌南湖第一梯队次新学区房，成交最活跃！洪山南湖的次新房则因性价比，流通性也还不错。
实地探访后，小妹有一些新的发现：
1、这次看完南湖标杆盘后，感觉水域天际真的真的被大众神话了！它并不是不可替代，通过此次踩盘小妹也发现了一些可选的宝藏盘！
2、对口学校升学率60%跟升学率70%的小区，差价1万/平，总价差了110万！合理吗？
3、你孩子的分数决定了你家学区房的价格！
保利华都对口华师一附中成绩下滑，洪山实验外国语学校提升，房价跟关注度也被影响！所以孩子们要好好加油呀！
4、清醒与妥协！与中介沟通了解到，现在不少家长已经从非顶级学区不可，转变为要兼顾居住属性的中等学区！
优质学区次新一房单价比正规两房、三房贵一万，只能实现学区功能。而80-140平的户型可以满足居住品质。中等学区的非小户型成交量有了显著增长！
5、谨慎！洪山部分小区学区不稳，划出去可能性较大。
了解南湖教育内幕，关注二手房标杆
淘二手笋盘，添加小妹！
Part.1
武昌南湖6年涨240%！换手率38.06%！
吃惊！洪山次新干赢了南湖学区天花板
1、洪山南湖以量取胜！武昌南湖房龄最短次新房转手率超42%！
踩盘之前，就听说南湖学校（指的是属于武昌区的南湖）非常强，次新房非常抢手。
小妹就听说有同事去年花了几个月看遍了南湖的次新房，当时30平小户型价格都是一飞冲天，有近5万的，可以比肩武汉天地了。
此次踩盘后，小妹注意到武昌南湖次新房与洪山南湖的次新小区的成交量呈现两极分化。
截止10月16日，今年武昌南湖三个典型次新房水域天际、沁康园、东方莱茵已成交94套，整体换手率约38.06%；
洪山南湖的保利中央公馆、大华南湖公园世家、城投瀚城次新房一共成交144套，整体换手率约21.33%。
换手率跟“流通性”意思差不多，计算方法则是用一定时间的成交量/市场放盘量*100%。
武昌的南湖最后一个新房——水域天际于2014年收官后再无新房。想要进去武昌南湖第一梯队学校，要么房龄20年左右的老破小，要么只能选择水域天际为代表的次新房。
在洪山南湖，因为学校水平差不多，所以二手房房价没有很明显两极分化。房价差异更多与房龄相关。
2、一枝独秀！最短房龄次新房6年涨了240%！
水域天际最后一期是2014年收官，收官均价9600元/平。如今二手房价接近3.3万，房价涨了240%！
3、升学率60%次新与升学率70万次新差价高达近11000元/平，总价差110万。
对口南湖一小南校区的水域天际，目前均价3.2W+；对口华师附小南湖分校、洪山一小的保利中央公馆整体均价21693元/平。二者之间差价接近1.1万!，总价差价快有110万！
4、“高光覆灭”？房价回落超12%。
近两年楼市低迷，新房、二手房也是一荣俱荣，一损俱损！南湖次新学区房也难逃降价宿命。
事实上，南湖二手房市场整体下行，其实与武汉目前整体市场有关，加上上头打压，推行教育均衡化，大众对学区房信心是有一定下降的！
但是相比其它板块，南湖这些带学校的标杆盘仍然算坚挺。
除了3个近期无成交的小区外，其余小区房价都在下跌，最小跌幅1.31%，最大超过12%。
5、对口第一梯队不同小学以及对口同一个学校的不同次新房分化。
从第四点的表来看，对口小学南湖二小的小区房价，整体跌幅也明显要高于对口南湖一小的小区。
房龄20年左右的风华天城，对口南湖一小，就要高于对口南湖二小的中央花园。而且房价价差在2000元/平左右。
同样，对口南湖一小的不同小区也在分化。隔着马路对望的水域天际与风华天城不同分期的价差在5000-9000元/平不等。
Part.2
实踩水域天际&沁康园&东方莱茵
保利中央公馆&大华南湖公园&城投瀚城
南湖最活跃的学区房
第1站：
水域天际
参考价格：32595元/平
项目分五期开发，一期08年交房，最后一期2015年交房！三四期最后交房。
作为武昌南湖板块房龄比较新的小区，它曾因学区一度封神！
去之前小妹对它的期待值还蛮高的。
可能是期待值拉得太高了，刚进去小区后看到就是两排楼栋之间居然满满当当的三排车，整体体验感不太好。
在这种大社区，小妹看到很多老人孩子，一不留神很容易磕到碰到。因为小区车位不足和人车不分流，也一直被业主诟病。
不过，大多数小区入户门看上去保养的还可以。
此次实探，小妹也发现了地下车库与一楼不通，还得从车库上来，再进自己住的楼栋，确实还挺不方便的。
不过，小区到处绿化成荫，到处都是长凳。不少爹爹婆婆三三俩俩聚在一起唠嗑。内部还有一块大草坪，有一些宝妈带着孩子在嬉戏玩耍。
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整个小区转了下，没怎么看到专门的儿童活动区，但是比较惊喜的是发现小区内部有球场，一早上就有不少人正在打球。
此外，公共区域内还可以看到安装了不少充电桩。
整体看下来，水域天际内部环境还是可以的，大部分楼栋维护的也还可以，小户型单独在外面，对于影响相对较小。
不足的在于儿童活动区基本上没怎么看到，人车不分流，不少水景设置基本上都是干涸状态。
但是这些小瑕疵都无法抵挡它对口学区的吸引力。
水域天际对口南湖一小和南湖中学，南湖中学是武汉初中全市前二十，而且近年来是公办可以学区对口里的前三（前两是武珞路中学和二桥中学）。
2020年的时候经常一个星期都能卖个10套左右。2022年月成交量平均7套左右。但是价格与2021年顶峰期就差了很大一截了。
2021年4月30日，水域天际一套39平小户型，更是创下单盘历史成交最高价，成交单价45616元/平。
2021年6月6日，87平，成交单价40772元/平。
2021年6月6日，70平，成交单价39465元/平。
2022年6月，水域天际均价还是3.5万。今年11月已经跌至3.2万了，与小区最高位相比跌幅达28.55%！
目前，水域天际挂牌的面积从39-49平一房、67-80平两房、81-129平三房、171平五房。基本上各个面积段房源都有，选择比较多。
近期成交的房源都是有一定居住功能的两三房，看来还是有不少家庭逐渐不再单单满足于单纯的学位功能。
今年70年产权的小面积单价最高还是年初成交的一套49平的户型，单价39656元/平。最近成交的小户型，还是10月的一套46平户型176万，单价37631元/平。
70-115平左右的房源，价格相对低点，2.7-3.4万左右；
130-141平大户型，2.6-3.1万左右。
第2站：
沁康园
参考价格：28365元/平
沁康园房龄虽然也有20年左右，但是隔壁就是南湖中学，部分楼栋在家都可以听到朗朗读书声。
看下来，小妹发现小区内部维护的不错。
而且整体楼层都不高，住起来比较舒服，属于闹中取静。
有架空层的楼栋，里面停的基本上都是电动车。
很多一楼大门加了挡雨棚，也蛮贴心的。
部分楼栋配置了电梯，但是实际一楼是电梯的负一楼。
进门的一楼空间里，比较简陋，而且还随意停了一些电动车和自行车。
沁康园挂牌量不是很多，目前只有26套，足见前期业主还是比较惜售的。
主要挂牌的都是35平一房，72-93平两房、98-175平三房。其中一房、两房比较多，部分还是步梯房。
去年35平一房高楼层小户型，最高超5.1万；今年7月又成交了一套，单价超4万+，总价147万，不过是低楼层，差价36万。
72平两房，单价2.5万，总价182万左右。
98-108平三房，单价在2.2-2.6万左右，总价237-290万左右。
对于大部分家庭而言，小户型更多是学区意义大于居住意义。想要居住舒服一点，可以考虑大户型，但是不少是步梯房。所以很难两全。
第三站：
东方莱茵
参考价格：29718元/平
大概是2015年建成的小区，房龄也有7年左右了。
最大印象，旁边小区非常老，小区内部道路非常窄，路边停满了一排车，人车无法在剩余道路并行。如果来车了，人必须让行到路边树下。
小区外立面相比同时期的土黄色要好看的多，保养的还可以。单从外部看不出房龄很老。部分户型窗户还有各种造型。
地下车库的维护就相对差了一点，下地库的地上已经有补丁，而且地库入口感觉有点矮。
出乎意料的是这个小区娱乐设施还比较多。不仅有儿童游乐设施，还有一个球场和一个比较大的水景池，不过池子里没有水。
东方莱茵周边相对会破一点，旁边有几十年的老楼梯房，有点像贫民窟。
不过出来过个马路就是南湖二小，对于接送孩子还是蛮方便的。
东方莱茵主推38、59平一房、39平复式、90-93平两房、98-131平三房、132-193平四房。
小户型挂牌单价都在3.5-4.2W之间，两房2.5-3W，三四房1.9-3W。
近几个月成交的大多了38、59平户型，小户型实际价2.9-3.9W。总价170-185万。高低区差价在12万。
第4站：
保利中央公馆
参考价格：21693
保利中央公馆分四期，一二三期是在一起的，四期隔了一条马路。
小区整体看上去还是相对比较新，正式进入小区有几重景！
穿过商业时，看到中介门店外挂牌的房源就不少。
进入小区后，不少楼栋的外立面就一言难尽了。下面这一栋算好的了。
比较离谱的是这一栋，一整面外墙，没有几处是正常的。
不过，保利中央公馆除了小户型外，一般正常三房户型格局明显要更好。
保利中央公馆与属于武昌的水域天际，同样临近12号线富安路站与维佳佰港城商业，但是保利中央公馆一二三期对口华师附小南湖校区，四期对口洪山一小。比对口南湖一小的水域天际便宜超10000。
保利中央公馆39、50平一房，56-86平两房，挂牌量最大，也有部分88-123平三房、108-123平四房。从一房到四房都有，不过三房四房面积不大。
今年成交的主要更多还是建面85-116平的三房，总价在186-270万。
第5站：
大华南湖公园世家
参考价格：22608元/平
项目73万方，分三期，由东至西分别为一二三期，二期带泳池，小学在二期西边，中学在三期东边。
三期大门
小区底商比较成熟，超市和餐饮店都比较多。
大华南湖公园世家也是人车不分流，地面也是遍地都是停着车。
小区内设置有儿童滑滑梯。
园林绿化相比前面几个小区看着种类会更丰富一些，树龄明显也更大。
与保利外墙一堆补丁不同的是，大华的外立面整体保养的会要好很多。
小区对口学校为武珞路实验小学大华分校+英格中学。
该小区有洋房、别墅、高层。目前挂牌比较多的是30-56平一房，57-90平两房，90-110平三房、114-162平四房，除了一房两房外，户型都相对正常。
大华30平小户型66万就能买到，基本上是水域天际同面积户型总价的一半都不到。
83平两房只要180万，100平三房总价230万。127平四房总价300万。
第6站：
城投瀚城
参考价格：23197元/平
城投瀚城总体量70万方，一期叫名都花园，二期叫城投瀚城，三期叫城投瀚城璞岸，也是最后一期。这个项目已经卖了18年了，首开时间在2004年。三期城投瀚城璞岸最早一次开盘是2018年6月份，一直对外毛坯均价2.3w，卖的比较差，后来折后2.1-2.2W。
目前主要二手房是二期城投瀚城，房龄在10年左右，整体看相可以。
小区对面就是洪山外国语小学。
小区楼栋导视牌也非常清晰。
小区内部各种活动空间和充电雨棚、充电桩一应俱全。
入户大门，不大，但是入户大堂空间还OK，就是停了不少电动车。
城投瀚城挂牌房源量也比较大，主要房源有84-96平两房，104-114平两房，139-176平三房、178平四房、195平五房、349平湖景大复式等。没有120-130平左右的户型。需要注意的是不少户型，客厅飘窗顶部有墩子，采光面很小。
第7站：
保利华都
参考价格：28781元/平
其实这个盘不属于南湖板块，但是因为对口的华师一附中，热度比较高，也顺道一起看了下。
保利华都，一期房龄都快18年了，整体成交均价约2.88万。再加上小区品质优于周边楼盘，二手房卖的也比较多。不过小区人口比较混杂，不少都是出租的或者做民宿的。
小区也是人车不分流，地库中规中矩吧。
保利华都是当天水景面积最大最集中的一个小区。
小区内部有2个运动场。
小区体量也非常大，对口鲁巷实验小学+华师一附中初中部，2022年传言鲁巷实验小学学位6年轮一次。
去年参考价26767元/平，今年涨到30777元/平。
Part.3
在南湖买房，怎么买？
1、首先需要明确在南湖买房，到底是自住还是追求学区。
南湖中学是随着前些年经济发展持续向上培育出的一批中产教育焦虑下的产物，未来双减持续和教育资源均衡化发展趋势下，南湖中学价值肯定是要被稀释的。
南湖中学被神话了，水域天际次新房也被神话了迟早跌落神坛；住在那里就两类人，要么老人，要么鸡娃的，全部都是娃娃们，天天卷，住这里好窒息。
而且很多人也会考虑到底是买学区房还是把这个钱留着上好的民办。这种思想越来越多也是稀释南湖这种不能兼顾自住的学区房价值的。
如果想要第一梯队学校，居住品质就需要有一定舍弃。自住的话，选择面则新房、次新房都不大受限。
2、如果想要兼顾自住，又想上区域最好的学校，对口南湖一小、二小+南湖中学房龄相对短一点的次新二手房是不错的选择。
3、从预算来看，不到180万可以考虑保利中央公馆90多平三房了、大华南湖公园世家三期的80多平两房。
200-250万可以买水域天际70平两房、81平三房，对口南湖一小+南湖中学。
250-300万，水域天际不买可以考虑沁康园自住，学校也是第一梯队。就连一些A9大佬也选择这里，楼层不高，居住也比较舒适。电梯2.6-3w+，就是可选房源太少了，要淘，不过老小区还是差点意思。
4、如果选择品质的话，可以看看大华南湖公园世家。
5、从居住舒适度而言，水域天际、大华南湖公园世家、保利中央公馆的综合条件是比较好，如果要兼顾优质学区，就还是水域天际了。
还不太懂南湖的宝宝可以看下南湖具体划分。
目前，大部分二手房网站上，南湖分为了老南湖、南湖沃尔玛、新南湖三个部分。但是具体界限实际上很模糊。
老南湖、南湖沃尔玛既有武昌区的部分小区，也有洪山区的部分小区，区分并不明显。
根据160个板块划分，南湖板块范围即目前我们俗称的武昌南湖：东至岭南路、丁字桥路，南至富安街、建安街，西至南湖路、京广铁路线，北至雄楚大道。
洪山南湖则是现行板块划分里的洪山西板块，即东至珞狮路、南湖路，南临巡司河，西至京广铁路线、丁字桥路，北至建安街、富安街、岭南路、雄楚大道。
目前南湖板块发展比较成熟了，洪山&武昌的南湖板块商业、医疗配套都是可以共享的。目前已有2条地铁线路途经南湖。其中7号线在南湖基本上覆盖到老南湖的恒安路，有2站：瑞安街站、建安街站；8号线在南湖基本上从边缘过，只有一个文昌站。在建的12号线在南湖有三站，分别为中央花园站、富安街站、江楚大道站。
看完全文还不了解的话，
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