今年，房贷利率降到史上最低！二手房成交量首超新房！武汉楼市格局已悄然发生变化……
但是区域市场存在差异，不可一概而论！最真实的行情还得实地考察。小妹将陆续走进热门板块，给大家带来一手信息。
》》》往期回顾
第一站：《三年大赚500万？！奇迹般的转手率！武汉二手顶豪发出最后的呐喊》
第二站：《多掏4000元/平买后湖学区房，值不值？》
第三站：《疯魔的家长！升学率60%与70%小区，差价110万合理吗？！》
第四站：《气晕！高位接盘多花48万！光谷中心城1千多户业主想“跑路”？》
今天是第五站，小妹来到了刚需天王区——四新。
作为四大天王板块之一的四新，2020年不少新房房价破2万，但是去年和今年价格逐步回落。
四新区域新房价格下调的同时，二手房价格相对坚挺。
实地探访后，小妹有一些新的发现：
1、十年河东，十年河西！原本就不大的四新，小板块房价已经逐渐拉开！四新芳草北片次新房价高出南片近3000元/平。就连同一小区价差都高达7000元/平。
2、同时期次新房，涨幅大不同，最高涨幅157%。
3、还建房换手率秒杀不满两年品牌次新？
4、开盘连救护车都来了！四新昔日神盘价格还坚挺吗？
5、谁说汉阳没有学区房？二桥中学芳草校区近来关注度提升，在区域内默默掀起“学区热”！
6、区域内不少小区学校并不稳，买房需要注意！尤其是公参民转公办之后，四新或开启新的教育格局。
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Part.1
房价翻倍！三小区涨幅超110%
10年最高涨了156.85%！换手率超53%
1、还建房竟然秒杀不满两年品牌次新房？换手率最高53.13%！
换手率最高的招商公园1872二期、四期，成交量是四新北路典型次新房中成交量最高的一个，换手率53.13%。
其次是，汉荣苑还建房，换手率44.44%，主要是供应量不高，今年居然卖了4套，还有三套大户型，也是奇迹了！
综合品质还不错的低密小区——和昌森林湖今年换手率28.21%。
2、10年涨了156%！
很明显当年入手价低的项目，涨幅普遍更高，涨幅全部超过100%！
和昌森林湖自开盘就比同区域新房贵，现在二手房依旧在四新能够顶破天！10年涨幅156.85%。
不起眼的纽宾凯汉city国际社区蜜城8年居然涨幅122.88%。锦城7年涨幅110.14%。
110万方湖景大盘——招商公园1872二期9年涨幅69.5%；五期5年涨幅39.12%；六期涨幅45.86%；七期4年涨幅21.4%。
四新最后一个神盘招商樾望，当年开盘甚至惊天动地到，为抢房的买房人热晕叫来救护车。每次开盘不少人反映刚需登记登不进去，非刚需虽然有可能登记上，但非刚需开盘秒光，基本没机会。就连138、159平也是秒光，而且138平中间户恐怕是全武汉最大的中间套之一！当年毛坯均价13500，如今二手房17370，4年涨幅28.67%。
3、受大行情以及区域新房影响，四新次新房近一年基本房价回落8%上下！
4、时隔8年，四新南路精装二手房价与四新北路（芳草片）毛坯房打平手，与北路精装房差价近3000！
当年四新北路与四新南路新房均价都在7500左右！
如今四新南路标杆——金地澜菲溪岸二手房17244，四新北路标杆——招商公园1872二手房20421！
5、即便是同一个开发商开发的项目，开发交付不到2年的次新房卖不过大体量老社区。
招商在汉阳四新开发的招商公园1872、招商樾望，招商樾望房价涨幅其实要高于同期的招商公园1872七期，但是成交量比不过招商公园1872，仅和招商公园1872二期今年成交量差不多。
6、四新初中异军突起，实力不弱，但是区域内不少小区学区并不稳。
小妹大致将四新划分为三个小版块：
对口二桥中学芳草校区的芳草片；
对口晴川初中英才校区的方岛、四新南路片；
对口墨水湖中学、拦江堤中学的国博片（不含国博滨江）。
目前四新的三个板块中，芳草片的芳草小学要领先于墨水湖小学、钟家村明德小学以及墨水湖二小、西大英才小学、钟家村至诚小学、钟家村小学国博校区等。
芳草小学是之前汉阳小学排在前三的玫瑰园小学原班人马打造，校长也是之前玫瑰园小学本部校长，对学习成绩很重视，所以也出了些成绩。
二桥中学芳草校区与汉阳黑马初中二桥中学是同一个管理体系，统一派老师，中考成绩纳入一起统计，教学和复习资料也是统一的。
二桥中学2019年在全市公办初中中普高率第一，2020年的示范率与普高率在汉阳区也仅次于民办的三寄宿，实力强劲。
二桥中学芳草校区2018年开的，2021年二桥中学芳草校区第一届中考，普高率60%，市示范率50%，超过区域第一梯队的晴川中学和翠微中学，甚至逼近二桥中学本部（2021年普高率70%，市示范率60%）。
2022年，中考两校区实现“三个百”突破，武汉三中上线人数突破100人，省级示范上线人数突破300人，普高上线人数突破600人。知音、芳草两校区均位居全市公办初中前列。在汉阳区公办初中普高上线率排名中，知音、芳草两校区分别稳居第一名、第三名。
不过，次新房里和昌森林湖、汉荣苑、汉欣苑、南国明珠小区、招商公园1872的对口中小学都没变故外，其他小区要么小学或中学变了，要么中小学都变了。其中只有和昌森林湖是最稳的，真正中小学都在家门口。未来等方岛小学建成、国博片公参民的三寄宿改制，可能区域教育资源会再次大变天。
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Part.2
实踩招商公园1872&和昌森林湖
汉荣苑&纽宾凯汉city国际社区&招商樾望
第1站：
招商公园1872
一二三四期
五期
六期
七期
八期
小区实探
整体印象：
小区特别大，110万方，既有别墅区，也有高层超高层区，每一期都是分区管理。周边环境不错，北面就是墨水湖和墨水湖公园。各类配套设施是最全的，小学在小区内，距离墨水湖和墨水湖公园也是最近的，自然环境最好！但是与二桥中学芳草校区和规划地铁有一定距离。
招商公园1872高层住宅区分为八期。一期茂园、四期璟园、六期沁园、八期品园靠近别墅区和墨水湖，部分楼栋在家直面墨水湖。
二期瑞府、三期尚府、五期怡府、七期御府临近杨泗港快速通道高架，会一点点吵。
临近别墅区的商业，基本上主要也是超市。五六期之间的体育馆还蛮大的，包括有户外网球场、室内篮球场等。
体育馆
户外球场
小区不同分区很明显，每一期前面有一面洋气的分期名字墙，高低三层。
内部园林也比较不错，中心还有大草坪。
小妹发现一个问题，近期看的二手房基本上大部分小区水景都歇业中。
公区大堂很大气，全部都贴砖了，色系选的也很高级。
电梯间和走道开间也比较开阔，墙面也全部是贴的大尺寸的瓷砖。
地下车库光线明亮，最温馨的是车库那还可以做核酸，业主不用下车就有工作人员帮忙检测。
每一期商业随处可见，配套的公办、私立幼儿园就有好几个。
小学在小区六期和八期中间，引进的华师附小。
招商公园1872在2018年也是四新最难买的新房！大雨倾盆也不能阻止购房者抢着交资料！目前二手房比较活跃，但是不同分期产品大不相同，有毛坯的，也有带装修的，同一个小区差价高达7000+！
二期瑞府84平两房成交价在1.65w左右，90平三房成交价在1.7w左右，127平三房成交价在1.64w。基本上小三房150万可以搞定。五期107-149平，成交价1.7-1.9w左右。四期相对会贵不少，110-200平户型，成交价在1.74-2.1w之间。
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第2站：
和昌森林湖
小区实探
整体印象：
低密小区，绿化是同片区最好的。不少房源都满五年了。小区自带两所幼儿园，隔壁就是芳草小学南校区，北面隔着高架，步行几百米就是二桥中学芳草校区。学校是同板块内最稳的之一，综合性价比高。
小区偏欧式风格，西北门是高大的门头，非常气派。北门外面就是一片法式水景池与，只不过水景目前没有开。
小区中央也有水景，同样缺乏维护。
外立面偏褐色，质地还可以。虽然颜色不好看，但是还算历久弥新，看不出来是快十年了的小区。
高层矮的有三栋18层，其余最高也才33层。楼间距也算开阔。
因为小区洋房产品居多，且非常集中。洋房在东半区，高层在靠西边的半区里，高低错落，东低西高，就算是阴天采光还可以。
因为交付较早，所以小区绿化不错，维护的也挺好。内部环境非常好，整个园林非常茂密，都是成年大树。维护的比较不错，而且还种植了各种不同品类的观赏类柑橘树、柚子树等。
大堂外面造型有点复古，看得出来当时是花了心思的。
走道没有贴砖，而且略显狭窄。
小区是人车不分流的，地面有部分车位。
地下车库比较中规中矩，没太大特色。车位分布很紧凑。
下车库的坡道上方是未封闭的，下雨容易灌水。
沿街商铺基本上都开了，相对成熟，对面还建房底商也比较成熟。
小区里面有2所幼儿园，其中森林湖幼儿园像一个城堡造型，还有小花园。
在小区都可以看到芳草小学南校区和二桥中学芳草校区。不过要去初中，需要从杨泗港快速通道高架下穿过。
二桥中学芳草校区
2013年首开7999起，洋房6-9层，户型都是120-130平三房，公摊只有13%；高层有不少89-90平的两房，公摊在22%-24%。2015年初84-118平通透两房7088元/平起，一口价7300元/平。120-135平洋房9888元/平起。
2022年小区均价18750元/平，7年涨幅157%。
挂牌房源不多，只有27套。最小84、89平两房，18层高层106、115平三房总价210-246万；洋房130平三房、170平六房，挂牌价26586-27976元/平，总价345-475万。
第3站：
汉荣苑、汉欣苑
小区实探
整体印象：
还建房小区，房龄较老，户型结构很差，外立面很破，观感不佳，而且小区内部人车不分流，环境太差。
首先，从外立面就能看到，整个小区看相很差。有的楼栋外墙都有部分已经脱落了。
小区车位比较低，内部也是人车不分流的，地面上车辆基本上都是乱停。
内部基本上没什么环境可言，人也比较杂乱。
汉欣苑要更便宜一些，所以近期带看要多一点。汉荣苑今年9、10月成交了2套121平三房，间隔9天降了9万。单价9057-9387元/平左右。7月140平四房，10662元/平。73平两房今年也才9970元/平，去年11172元/平。
第4站：
纽宾凯汉CITY国际社区
小区实探
整体印象：
自带的商业配套非常成熟，但是发展一般。小区内外都特别爱用石材！楼栋非常密集，而且基本上都是超高层，户型也比较一般，还有不少是异形户型，社区园林空间比较小。
底商非常成熟，纽宾凯还有电影院、以及一定体量的商业街，生活氛围非常浓厚。
小区大门全石材，北大门品质看着不错，前方还有水景和背景墙，层次性不错。
小区爱用石材真的是无处不在。小区内部开辟了区域做了单独的亭台。
纽宾凯做酒店出身，大堂设计、电梯厅也流露出妥妥的酒店风。
地下大堂入户门配色，有些复古，估计无法入年轻人的眼。
最大的问题还是在于小区楼栋非常密，楼栋间距比周边明显要小不少，进小区就感觉很压抑。
另外，园林小片相对集中，但是基本上在每栋楼周围点缀着。
入户大门也比较小家子气，不够气派。不够挑高还可以，外檐还做了遮雨处理。
纽宾凯汉city国际社区锦城、蜜城挂牌房源有200多套了，蜜城直接122套在售。
目前锦城82套挂牌，近3个月成交了5套，带看116次。成交的大多是高层的户型，其中77-118平户型比较多，75平两房130万左右就能拿下；超高层的91平三房不到150万。
第5站：
招商樾望
小区实探
整体印象：
小区是最新的，交付时间短但是满了2年。高层还可以两面瞰湖，一边看墨水湖、一边看凤凰湖。唯一不足可能是绿化空间相对少一点。最小户型都是113平，总价偏高。
小区西大门比较简约，门头的石头材质看着还可以。
楼栋外立面有别于区域早期土黄色，招商樾望大面积都是玻璃，阳台也是玻璃栏板，采光更好。
大堂金色元素非常多，显得富丽堂皇。
高挑高大堂，还布置了简单的休息区。电梯厅空间十分阔绰。
架空层比较有格调，活动空间比较丰富。
连廊用材也比一般楼盘显得有档次很多。栏杆内侧还有网格围挡。
阳台直面凤凰湖和小公园，高层可以瞰湖。
车库比较明亮，连接地下大堂的顶部有采光玻璃和金属栏设计，大堂里面双空间。
美中不足的是小区被公共通道分为东西半区，两个半区的园林空间比较小，树木也比较稀疏。冬季草已经枯黄了。
2019年12月底，招商樾望3-1、3-2、2、4号楼交房。2020年12月底1-1、1-2、5号楼、商业别墅交付。目前二手房均未满两年，小区挂牌房源不多。
与其他小区不同的是，招商樾望基本上都是大户型，超高层130平210万也可以搞定；153平高层总价256万左右。
Part.3
在四新买房，怎么买？
如果注重相对稳一点的双学区，优先考虑和昌森林湖、南国明珠挨着芳草小学北校区的。
如果注重配套、交通，可以看下和昌森林湖、纽宾凯国际社区、招商樾望。
如果考虑整体居住环境，优先看下招商公园1872、招商樾望，其中招商公园1872尽量选不临高架的分期。
如果按照预算来看，总价不到130万，可以淘一淘纽宾凯汉city锦城，但是需要忍受一下小区的高密度环境。
总价150万内看看和昌森林湖84平两房，招商公园1872二期瑞府可以选小三房，选择远离高架的小三房，可以住的比较舒适。新房可以看看城投融创国博城99平三房。
总价200万内看看招商公园1872四期璟城111平三房、五期107平三房，新房也可以看看方岛金茂。
了解四新楼市行情，关注二手房标杆
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