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学区房，一直是购房者心中的香饽饽！保值增值的同时，也是不少家庭的“刚需”！因此，小妹团队为大家探询三镇，深入了解了武汉最真实“学区房”情况，将分八期为大家解读！
今天第八期给大家分享的是武汉近来关注度颇高的青山区，这也是我们学区房系列最后一期。
前七期点这里：
扭曲！一街之隔高3w+！靠学区杀出血路！武昌学区房真实现状！
CBD抵不过常青？！两极分化严重！江汉学区房真实现状！
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高不成低不就？2年反跌41万？尴尬症犯了！硚口学区房真实现状！
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说起青山区，人们免不了联想起武钢，可以说青山区完全是作为武钢的居住配套而逐渐形成的一个区域，在钢铁行业鼎盛的时期，不但工作稳定，福利待遇也令人艳羡；不过近几年钢铁行业逐渐没落，而青山区的产业一家独大，经济发展渐渐不如以前，人口净流入明显降低，这一点也直接影响了区域的教育水平，在九大主城区中青山区排名第八，仅仅强于经开区。
青山区的教育格局与青山区的产业一样，也是呈现出一家独大的状况，虽然说青山区教育的整体实力一般，不过第一梯队的学校在武汉市来说还是不错的。
青山区共有15所初中，14所公办，1所民办，在2020年武汉中考平均分排行榜前70名中，青山区仅有3个学校上榜，武钢实验学校排名最前，位列第九。
不过，值得关注的是2020年中考状元花落武钢实验学校，并且有20名优秀学生直接跳级到高中，5人高分保护，500分13人，示范率78.4%、普高率86%。
除了普高率和示范率之外，优质高中的分配生是初中实力的一种表现。青山区最优秀的高中非武钢三中莫属，武汉市九大名高之一，首批湖北省重点中学，2020年高考成绩位列武汉市第六；其次就是武汉市四十九中。
从以上数据来看，武钢实验学校可以说具有绝对性的优势，不过他是民办学校，不存在划片一说，除此之外的公办学校中，任家路中学、四十九中初中、钢城八中获得分配生的名额比较多。
不同于汉口、武昌，青山区初中不是对口小学，而是依据划片对口，以下是青山区初中对口划片：
目前，整个青山区都处于旧城改造中，这些学区划片范围内都有新房可选择，价格也比较具有性价比，不像汉口武昌，要么天价次新房，要么无法入住的老破小；所以说，如果不是追求核心区域的顶级学区，青山到有不少选择。
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青山区学区房现状
青山区以户籍作为对口划片的依据，但是从上面初中情况来说，青山区升学率最好的初中是民办，不能直接对口，那么买学区房有什么意义呢？
最大的意义就是保底！小升初时先争取民办初中的摇号机会和自主招生名额，考不上可以回户籍对口的较好的公立初中。
根据近几年的中考升学率、分配生名额以及家长的口碑来看，青山区初中大致可以分为以下几个梯队（仅供参考）：
第一梯队：武钢实验学校（民办）
第二梯队：任家路中学、四十九中初中、钢城八中
第三梯队：钢城11中、钢花中学、钢城6中、钢城12中
第四梯队: 蔡家湾中学、钢城2中、钢城13中、红钢城中学、青山中学
根据2019年青山区小学升入武钢实验学校的人数来看，其中吉林街小学、红钢城小学、钢城第一小学和钢花小学人数最多。
红钢城小学和吉林街小学比较知名的学校，青山区的家长也会首选这两所学校；不过，近来钢花小学近来势头也很猛，尤其是2020年武汉外国语实验学校考试中，非外校系最高分来自于钢花小学，录取人数整体也还不错。不过，整体实力还是不如红钢城中学和吉林街小学。
小妹觉得在青山选学区房，可以优先考虑优质公办小学，再在第二梯队公办初中选择一个保底，初中冲刺武钢实验学校，如果不行再考虑对口初中。根据情况，小妹选择了几个组合：
1、红钢城小学+四十九中初中
2、吉林街小学+四十九中初中
3、钢城一小+任家路中学
4、钢花小学+钢城八中
学区房组合推荐：
1、红钢城小学+四十九中初中
红钢城小学去年新校区刚刚开学，同时升级为省重点小学， 关注度也非常高，先来看下两个学校的划片情况：
红钢城小学
从划片的情况来看，基本四十九中初中包含了红钢城小学的划片范围，只要选择红钢城小学的划片范围就可以了，红钢城小学所处的青山红钢城板块正在改造进行中，目前仅有新房可选择。
目前在售的仅有招商一江璟城，项目仅剩最后一栋楼6号楼，均价21212元/平，还都是130以上的大户型。
学校周边的大华锦绣前城和华侨城红坊今年上半年都会相继入市，但是能否对口现在还不确定，不过，这两项目有可能都会创下青山区的房价天花板，未来周边的生源还不错。
2、吉林街小学+四十九中初中
吉林街小学一共有三个校区，吉林街校区是1-3年级，八大家校区是4-6年级，江南春城校区是1-6年级的校区，目前在武钢十三中过渡，这三个校区都是师资共享，所以区别不大。
吉林街小学吉林街校区
目前江南春城小区的划片在青山区四十九中初中校区范围内，区域内的房源都比较新，要么是新房要么是次新房，先来看看下在售的新房项目。
融创临江府
融创临江府是板块内性价比很高的楼盘，是青山区最受关注的项目，也是2020年青山的首个日光盘，周边教育、商业、医疗、交通等配套都非常方便，同时，紧挨和平公园，北面就是青山江滩，生态环境也不错。
还是毛坯房，均价20100元/平，面积段为有95-136平，产品设计利用率也非常高，所以性价比也非常高。目前在售8号楼，主推出95-119平的毛坯房源。
御江壹品青山樽
如果有亲江情节，可以选择御江壹品青山樽，御江壹品青山樽卖的是带装修房源，价格会贵一些，折后均价22500（含3000元/平精装）。
御江壹品青山樽一直卖的一般，一来虽然项目体量不小，不过被分割成了四个地块；二来交投之前在青山打造的御江壹品青山印口碑不是不好，所以大家对这个项目接受度也一般；第三，户型产品设计一般，120平以下的户型都是一卫设计，功能性一般；第四，项目装修标准为3000元/平，有集中供暖不包含任何三大件，厨房连消毒柜都没有，性价比一般。
不过，交投的盖楼实在速度，人家都是盖一栋卖一栋，他是全部一起盖，所以可以选择的也比较多，8#、9#、 10#、 12#、 13#、 14#、 15#楼都在售，折后均价22500（含3000元/平精装）。
中冶39大街
这个盘曾经是青山的地王，房价当时也是创下了青山的房价天花板，项目目前剩下的也是一些大户型了，也已卖成了现房，现在融创的价格比他备案价低5000+，预计清盘比较难吧 。
江南春城
江南春城是板块内的次新房，2008年建造的，价格也不便宜，均价21000元/平左右，还没有算杂七杂八的税费，比新房还贵，所以一般都会选择新房。
3、钢城一小+任家路中学
任家路中学
这个区域是青山滨江商务区最早改造的地方，这个地段也是青山最靠近武昌的地方，配套成熟，地段也不错，区域内多是次新房，今年也有个新项目即将入市。
艺城紫金滨江
这个盘位于园林路与抚顺路交汇处，在大华滨江天地的二期和三期之间，项目体量不大，有3栋高层住宅和2栋公寓，主打改善类住宅，面积段在100-180平，项目预计带装修出售，放风价28000元/平，这个价格感觉有点高了，不过，项目还未入市，价格还没有最后定论。
大华滨江天地
大华在青山的口碑不错，三期去年清盘了，铂金华府是这个百万方大盘的一期，物业口碑不错，是2012年建设的小区，小区管理的还是不错，但是老小区还是面临停车位不足的问题，产品也属于比较老，楼房是板搭结构，梯户比比较高，但是得房率比较高，90平的面积可以做到三房。一期生活比较方便，靠近和平大道，离科普公园站地铁口很近，园林路站是5号线和12号线的换乘站。
不得不说，大华在维护园林方面还真的是不错，将近十年的小区，树木还是枝繁叶茂，小区还带有室外游泳池，不过没有水。
奥山世纪城
奥山世纪城分为几个小区，有奥山世纪城V公馆、奥山澜櫞和奥山澜郡，奥山世纪城v公馆建设时间比较早，再一个位置相对靠里面。但是因为有价格优势，成交相对频繁些。
奥山V公馆小区比较新，入住率比较高，商业、地铁也都在周围，如果很喜欢这个地段的话，可以考虑下。这边的学校还是比徐东和杨园板块的学校更好些。
奥山V公馆
奥山澜櫞和奥山澜郡的均价较高，都在22000元/平以上，奥山澜郡一个建成时间较晚，小区的活动区域也比较多，楼间距也相对开阔些，小区坡地进行抬高。
奥山澜郡
奥山澜郡
奥山澜郡
4、钢花小学+钢城八中
钢花小学三弓路校区
钢城八中
根据这两个组合的划片范围有青山58街坊，123-127街坊，还有绿景苑、美地花园、绿景苑等，这些都是一些比较老的小区。
这几个区域的房子都是房龄都是比较老的房源，大部分都是步梯房，房龄也都超过15年了。
青山五十八街坊
像58街坊的房子是房龄最老的，还是2000年以前的房子，都是步梯房。目前挂牌的房源都是小面积，总价都在115 -120万左右，价格不高。
离学校也是真的近，小区门口就是钢花小学三弓路校区。但是小区环境很一般，人车不分流，也基本没什么绿化。还有部分楼栋的单元门直接对着马路，不在小区内，虽然是上学很方便，但是比较容易有安全隐患。
58街坊
友谊大道南侧的几个小区，房龄稍微新一点，但也是步梯房。小区周边规划有地铁12号线钢都花园站，124街坊距离最近，可以说就在地铁口。
小区的房源都是2002年，有19年的房龄了，是当时武钢的福利分房，小区环境一般，没有人车分流，小区物业也武钢旗下的物业公司，价格便宜，但是物业管理也比较一般。
钢花124街坊
钢花124街坊
小妹看了下一个挂牌的两房户型，从户型上来看，设计比较老，只有一房朝南，客厅部分朝南，整体也不通透，动静线设计也比较混乱， 居住舒适度不高。
美地花园也是，挂牌房源都是三房起步，均价18000元/平多，总价也都在200万以上，不过有些房源是电梯房。
靠近小区入口的一排是电梯房，不过每个单元都没有单元门禁，随意进出，感觉不是很有安全感。
小妹还发现个很有意思的事情是，绿景苑的挂牌房源整体面积都比较大，150平往上走，总价都在300万以上了。
走到小区，还真的很让小妹吃惊，这是小妹看到15年以上房龄小区保护的最好的了，小区周边配套丰富，入户大门依然看起来很气派！门口的测温管理还是自动测温的。
小区的活动空间非常大，道路也比较整洁，池里的水也比较清澈，还有小鱼在水里游，确实不错。楼房的外立面看起来也非常清爽，多是低密的洋房建筑。
小妹查询了下，以往小区的成交记录，只有是144平以下的户型，成交周期都不长，很快就卖出去了。户型产品也都比较不错，公摊也比较低。
小区对面就是钢花小学园林小区，小区自带幼儿园，出门5、600米就是地铁12号线（在建）园林路站，位于武昌二环内，去往武昌核心也比较方便，居住起来还是不错的，如果有价格合适的房源自住还是可以考虑的。
整体来说，除了像绿景苑这样后期维护比较好的小区，小妹不是很推荐这个区域的二手学区房，一来配套学区并不算武汉市的顶级学区；二来房龄都比较老了，在价格上优势也不明显；第三，都是本土开发商，物业公司也一般，品质很难与大品牌抗衡；这些因素都会影响未来房产的增值。
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青山区学区房购房攻略
1、相比其他几个区域，青山区可以选择的还是非常多的，区域内新房供应量充足，并且第一梯队的老牌学校周边都有新房，如果想在青山选择学区房的话，在预算充足的情况下，首选新房。
2、相对比武昌、江岸这样教育强区来说，还是有一定差距的，并且青山区整体属于一个比较封闭的区域，比较适合自住，投资属性不强。有些对口学区的二手房，房龄都比较老，在价格上优势也一般，目前几个学区周围的新房均价在20100-23000元/平之间，总价也都可以控制200-300万；不少二手房的总价也都在200万以上，所以完全没必要买房龄老的二手房，感觉后期能有人接盘都不错了，更别提增值了。
3、如果预算有限，建议选择房龄较新的次新房，可以考虑大华铂金华府，配套齐全总价低，后期也比较容易置换。
4、选择新房的话，建议考虑和平公园附近的几个新盘，融创临江府和青山樽，这个区域配套很成熟，基本上商圈、学校、医疗和公园都在附近，尤其是毛坯盘，性价比很高。
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