奥特曼：明年的光谷中心城，也许是地王们的抢跑热销年
光谷中心城P(2021)033香港置地地块（楼面价20330元/㎡），一共ABCD四个地块，此次公示的为A地块和D地块。
图片来源：水深制图
图片来源：http://gtghj.wuhan.gov.cn/dhkf/pc-1041-238623.html
地块分析
1、A地块可能存在一段人车不分流的情况，见上图黄色方框区域，即3号楼北边，小区的车行入出口和地库的出入口之间疑似需要行使一段小区内路面道路。
2、ABCD4个地块在临星芒路和星愿街均设置有底商，且在A地块2号楼下还规划有标准化菜场。
3、AB地块北面临有轨电车。
4、D地块7号楼低楼层可能存在大寒日不满足2h日照的情况。
5、AD两个地块开发强度几乎一样，A地块4栋住宅，B地块6栋住宅，容积率分别为2.77及2.63。两个地块户均面积均为120m2，公示的全部10栋住宅均为25层左右的高层。
6、通过分析规划图，此次公示的住宅规划大概率为纯板式连廊设计，2梯4户或3梯4户。（以最终香港置地的规划为准）
7、根据规划图，为封闭式小区
未来研判
1、香港置地明年的直接竞争对手——隔壁的瑞安R7/R8地块以及地块位置更优质的洺悦天玺（德商电建）。
2、香港置地的姿态很明显，刚需户型偏改善，户均120平跟豪宅不搭边，综合地块规划的不利因素和刚需定位，若香港置地想在瑞安和德商口中夺得更多的客户，开盘价格大概率不会超过3万，甚至是惊喜价。
3、若以低于3万的价格开盘，香港置地主力走量户型的总价在300万-330万之间，这个总价是可以跟瑞安及德商刚正面的。若超过3万，相信大多数客户会选择单价更低，面积更大，但是总价却几乎持平的隔壁瑞安R7 R8。R6在年末急着收官，去化不错，明年推出的R7 R8在楼市行情转暖及中心城核心区域缺货的情况下，大概率依旧热销。具体分析见下图链接（点击下图）
4、周末去洺悦天玺踩盘，目前洺悦天玺推出了140平的特价房，单价低至2.55，还送车位，楼层也不错。面对地段更好的洺悦天玺以及底气更足的瑞安，香港置地明年的压力不可谓不大。
5、香港置地若想突围抢跑，必须借着明年的反弹行情，低于3万开盘。否则明年市场反弹后，调控一旦重装上阵，地王那就真的是“地 亡了”。
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