明年，光谷中心城核心区域的品质盘门槛是300万
光谷瑞安创新天地住宅部分一共R1-R8八个地块，此次公示的为R7及R8地块。
已经销售完毕的地块为R1/R5/R6，加上此次公示的R7/R8，以上地块均位于光谷六路以东。剩下的R2/R3/R4地块均位于光谷六路以西。
图片来源：水深制图
不知道是不是有意为之，瑞安在香港置地13日公示033地块规划后没2天，公示了R7/R8地块住宅规划。香港置地的住宅规划，经过我分析，是偏刚需的连廊产品定位且大概率开盘不会超过3万，并不是其他大v们判断的大平层且突破3万的备案价。（具体点击链接：香港置地光谷P(2021)033A/D地块规划分析——隔壁的瑞安笑了）
R7/8规划图片来源：http://gtghj.wuhan.gov.cn/dhkf/pc-1041-238752.html
地块分析
1、R7/R8一并核算，户均195.4平，容积率2.5，产品形式包括洋房、小高层和高层。所有楼栋均为纯板式平层设计，洋房为1梯2户或是2梯2户，高层和小高层为2梯2户。
2、R7/R8地块北面临有轨电车。
3、根据规划图，为开放式小区设计。
4、所有楼栋不存在大寒日不满足2h日照的情况。
5、R7地块内，在1号楼和3号楼之间，靠近光谷六路的区域设置有高度为5.5米的室内开闭所。开闭所面积192平。
6、R8地块内，在5号楼和8号楼之间，靠近高科园西路的区域设置有高度为4.55米的垃圾收集屋。垃圾收集屋面积30.72平。
7、R7地块西面可能临近未来的高新三路与光谷六路互通立交及匝道。（是否为互通立交设计目前没有定论，以政府最终规划为准）
未来研判
面对与R7/R8仅一个地块之隔的直接竞争对手香港置地，瑞安此次的产品不管是从定位还是从设计方面来看，用“吊打”来形容并不过分。（不清楚香港置地产品定位的点击链接：香港置地光谷P(2021)033A/D地块规划分析——隔壁的瑞安笑了）
按照瑞安之前的尿性，高层的备案价格不会太过分，特别是R7地块靠近光谷六路的1号楼、3号楼及4号楼西边的单元，估计在2.2-2.3万的备案均价，总价入门设置在300万门槛。这也是为何香港置地想要与瑞安直接竞争，走量的产品单价不会超过3万的直接原因。
在我分享了那篇《在降准降息之前入手创新天地是什么体验》（链接：在降准降息前入手创新天地是什么体验）后，又忽悠了好几个朋友入坑。今天被告知，只剩下小洋房顶天立地的选择。为此，我的建议是等瑞安后续的产品。
明年，光谷中心城核心区——高新大道以南、高新三路以北、光谷四（三）路以东，高科园二路以西。这个区域将面临无房可选的尴尬境地，明眼人都知道R7R8是瑞安相对位置比较一般的地块，但是除了瑞安，大家能选择的只有香港置地、广电喝茶、洺悦天玺和翡丽天玺。
瑞安不适合短炒，创新天地在光谷中心城的增值逻辑不是低价快进快出、不是地段为王也不是面积流通性好。瑞安的逻辑是厚积薄发，产品定位和商业反哺。一句话总结，瑞安适合长持。
目前，我在今年8月关于年底前货币政策转向的预测判断正在被验证。12月初，判断更加明晰：政策释放清晰信号，新一轮稳增长就要来了。明年初，必定迎来楼市反弹。但是需要注意的是，我依旧维持今年8月的判断：没有普涨，分化行情会持续，冷热不均将加剧，楼市投资风险越来越大。
这是今年8月我在其他平台发布的预测文章
如果选不到好的片区和好的产品，宁可存银行。
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