作者：公子不悔
01
多数此前单纯依靠棚改拉动房价，没有人口和经济基本面支撑的城市，房价正在下调，这已经不是什么新鲜事。
比如最近两个月里或限跌或约谈房企，进行降价的岳阳、株洲、菏泽、张家口、安庆等城市。
国家统计局发布的数据显示，70个大中城市中，有34个城市二手房下跌，上涨的为27个，这是很长时间以来，下跌城市数量首次超越上涨城市数量。而且几乎一半城市在下跌。
此外根据中国行情网的实时数据显示，截止到目前，追踪的全国317个城市，有138个城市房价环比上涨，1个持平，178个城市房价环比下跌，超过一半的城市在跌。
足可见，下跌已经成了主流。本号认为，这种下跌，才开始，往后，这些单纯依靠棚改拉动房价，没有人口和经济基本面支撑的城市，还将继续下调。
注意，这里我并非说所有城市，而指的是那些本身人口流失，经济薄弱，房价此前主要依靠货币棚改拉起来的城市。因为当下货币棚改转向，他们失去了支撑，而人口和经济又根本撑不起他们目前的房价。
这些城市有很多，东北、华北、西部、中部，很多三四线城市，都属于这一类。
至于人口基本不错、经济发展势头很好城市（比如一线、二线），以及一些核心城市的卫星城，目前处于横盘阶段，未来会进入缓慢爬坡期。
换句话说，楼市会告别普涨，进入分化阶段。
02
为何说依靠棚改拉动房价，没有人口和经济基本面支撑的城市，还将继续下调？综合来说，有两个理由，或者说两个信号。
第一，需求在减弱。
需求减弱，主要体现在两方面，一方面是货币棚改转向，另一方面是人口流失。
1、货币棚改转向。
我们知道，2015年之后，在国家喊出了去库存的口号，也是从那一年开始，楼市启动了牛市。推动去库存最直接的一个方法，就是大力开启三四线城市的货币棚改。
货币棚改的操作是，央行定向印钞给国开行，国开行发放棚改专项贷款给地方政府，地方政府将钱交给棚改户，收回他们的房子和土地，棚改户拿着这笔钱去买房。
简单理解就是通过货币棚改的方式，增加购房需求，达到去库存的目的。
而2019年之后，货币棚改急速转向，2019年全国货币棚改只有2018年的一半，2020年只有2018年的三分之一，2021年在住建部要求严禁大拆大建的背景下，跌幅必然依旧。
制图：城市财经
棚改急速转向，意味着需求急速消失。
2、人口流失。
根据第七次全国人口普查数据显示，全国地级市、副省级城市、直辖市、自治州、盟中，过去十年，人口增加的有184个，人口减少的有152个。
人口收缩的城市比例占到了45.2%。
这152个人口减少的城市，主要集中在东北、中部和西部地区。其中东北地区占了33个，中部地区占了49个，西部地区占了56个，东部地区只有14个。
东部地区人口减少的14个城市，分别是广东的梅州、揭阳、汕尾、河源、湛江、潮州，江苏的泰州、淮安、盐城，福建的三明，山东的泰安，河北的张家口、承德、衡水。
东北地区人口流失最为严重，36个地级以上城市，除了沈阳、大连和长春（长春因为2020年吞并了公主岭，增量位居第一，扣除公主岭86.2万，长春过去十年实际增加人口为52.8万）增长外，其余33个全部处于流失状态。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
人口不断减少，购房需求自然也会减少，房价焉能不跌。
今年出台限跌令的岳阳，过去十年减少了42.6万人。
今年土地流拍第一城的南阳（18宗地，仅成交5宗），被称为烂尾楼之都，过去十年减少了56万，总人口跌穿了1000万，是中部地区常住人口减少最多的城市。
最近喊出稳定楼市口号的安庆，不考虑枞阳县划给铜陵因素，过去十年真实人口减少了30.7万人。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
03
需求减弱的同时，又遭遇了冷行情，这正是接下来要说的第二点。
第二，行情不再，房企降价需求强烈。
传统的金九银十，刚过去的九月，已经变成了惊九，正在展开的十月，也没有任何好的预期。
克而瑞数据显示：
今年9月，百强房企实现销售全口径金额8443.4亿元，同比大跌36.6%。尽管9月是传统销售旺季，但百强房企销售业绩环比8月首次出现下降，降幅为6%。
其中，恒大同比降幅最大，为96.26%，绿地控股同比降幅为55.54%。碧桂园、万科、融创中国、保利发展、中海地产、招商蛇口同比降幅分别为34.07%、30.33%、33%、30%、37%、20%。
来源：克而瑞
在三道红线压力下，在债务到期压力下，已经有很多房企发生了债务危机。
数据显示，截至9月27日，2021年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只，累计金额达到467.5亿元，较2020年增长159%。
恒大、华夏幸福、阳光100中国、泰禾、蓝光、新力以及最近因为票据违约而短暂停牌的花样年。
在融资难、融资贵、回款难、债务到期压顶的背景下，当下的房企降价跑量，快速获得现金流的意图非常迫切。
所以才有很多城市的开发商，打折促销，也有了很多返本销售，买房送车，买房送家私卡等行为。
所以，也才有了10多个城市或直接出台限跌令，或约谈房企禁止他们恶意降价，否则不让网签等行为。
04
地方政府与开发商之间，已经展开了博弈。很多三四线城市要稳定，而开发商要降价回款。
本号还是那个观点，这些依靠棚改拉动房价，没有人口和经济基本面支撑的城市，并不是限跌、维护，就能够阻止。
楼市的基石，是经济与人口，或者说就是需求，当需求的基石晃动，房价焉能不晃动。
除非，货币棚改再次发力。
转载、广告投放、爆料、加群，请联系微信：593594349（公子不悔）
欢迎点击关注“城市财经”↓