作者：公子不悔
01
有没有发现一件事情：
越来越多的城市出台房价限跌令，长春、哈尔滨、沈阳甚至直接开启购房补贴救市模式，居然没有一个城市的政策被叫停过。
这种现象与之前有明显不同，过去几年的调控中，一些城市也曾出台过救市政策，后被勒令撤回，主要是放松的举措，触碰了红线。
比如去年的浙江海宁，在疫情期间，提出了非海宁户籍不受限购政策约束。
再比如今年上半年，准备大幅放开南昌都市圈购房门槛的南昌，在放松一天后，就被住建部约谈，责令其收回，并将南昌列为重点监测对象。
此次，限跌令、约谈房企禁止恶意降价、购房补贴等轮番上演，居然都能顺利展开，显然，这是管理层默许的。
那么，为何之前救市会被叫停，现在又默许了呢？
第一，当前的市场冷到了一种新高度，不是之前的寒冷所能比的。
第二，之前的一些城市救市举措太过，以南昌来说，是放开限购，这与管理层要求为稳房价目标相悖。
而近期一些城市发布限跌令，或者约谈房企，或者给予购房补贴，不是为了刺激房价上涨，只是为了维护房价稳定，这与管理层稳房价的目标相吻合。
由此可见，救市也需要抓住脉搏，才能避免尴尬。
所以，才有了这些城市光明正大地救市，却没有被勒令收回的现象，也才有了越来越多的城市，在加入救市大军的现象。
湖北的鄂州与孝感，就是在这样的背景下，发布限跌令的。
02
9月30日，鄂州住建局发布《关于进一步规范新建商品住房预(销)售价格备案工作的通知》：
房企不能超过备案价销售新房，涨价或降价超过备案价10%的浮动都需要重新备案。
鄂州耍了点小聪明，没有只针对跌幅限制，对涨幅也进行了限制。但从鄂州目前的市场情况来看，显然有点此地无银三百两。
前面半句话，已经说了房企不能高于备案价销售，后面又来了一句涨价超过备案价10%，需要重新备案。矛盾重重。
显然，这份通知，主要是为了限跌，跌幅不能超过10%。这比之前出台限跌令的岳阳、江阴、张家口的跌幅不能超过15%更严厉。
鄂州之后，同处湖北的孝感，也跟进发布限跌令。10月9日，湖北孝感市发布通知：
所有项目不得超出备案价格对外销售。同时规定，楼盘在取得商品房预售许可后，拟销售价格（实际成交价格）调整幅度超过备案价10%的浮动，包括各种销售打折促销，均需要重新备案。
调整幅度不得超过备案价10%，也即涨跌都不能超过10%，与鄂州的政策并无二致。
这两个城市发布限跌令，当然是因为房价跌得让它们难受了。
根据数据统计，湖北目前，包括武汉在内的12个城市，房价在下跌。
其中，鄂州房价7014元/平方米，较9月份下跌了3.15%。孝感房价5986元/平方米，较9月份下跌了1.11%。其他如宜昌、襄阳、随州、天门、十堰等城市，都有不同程度下跌。
其他省市，大抵也是如此。
这些房价下跌的三四线城市，都有一个显著特点，此前房价在去库存的背景下，被货币棚改拉了起来，但本身的经济基本面和人口基本面并不牢固，无法支撑。
现在货币棚改转向，其本身的人口和经济没法支撑，只能默默承受着房价下跌。
以鄂州孝感来说。
根据第七次人口普查数据显示，孝感过去十年人口减少了54.41万人，是湖北省人口减少最多的城市。
鄂州虽然十年常住人口变量是正数，但十年仅增加3.07万，几乎可以忽略。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
从上表可以看到，过去十年，除了省会武汉外，大多数城市的人口都在流失，少部分虽然增加，增量也非常有限。
根据昨天湖北省发布的《2021年统计年鉴》来看，湖北省2020年户籍人口为6160.1万人（男性3199.2万人、女性2960.9万人），常住人口5775.3万人。
整个湖北省外出流动人员规模为384.3万人。同时，武汉2020年常住人口数据为1244.77万人，户籍人口916.19万人，武汉的流入人员是328.58万人。
说明，湖北省扣除武汉之外的其他城市，去年的外出打工流动人员规模是712.88万人，占总户籍人口的11.6%。
意味着，每10个湖北人中，就有1.16个人在外地打工。可见，三四线城市的人口流出压力有多大。
这意味着，救市的需求越来越多，后续还有更多的三四线城市，或发布限跌令，或约谈房企禁止他们恶意降价。
03
限跌令，限得住吗？
在之前的文章中，本号专门分析过，一些此前单纯依靠棚改拉起房价，没有人口和经济基本面支撑的城市，还将继续下调。
限跌令救不了它们。
因为：
第一，这些城市原本是依靠货币棚改拉起来的，现在货币棚改已然转向。
2019年全国货币棚改只有2018年的一半，2020年只有2018年的三分之一，2021年在住建部要求严禁大拆大建的背景下，跌幅必然依旧。
制图：城市财经
棚改急速转向，意味着需求急速消失。
第二，这些城市经济、产业单薄，人口又在流失，需求在持续减弱。
第三，房企债务压顶，不少房企已经债务违约。在融资难、举债难的背景下，降价促销回款的需求非常强烈。
以上三个现状，如果不发生改变，那这些城市的房价，限不住，还得跌。
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