作者：公子不悔
01
越来越多的城市，在搞新房促销，且花样百出。同时，越来越多的城市，在限制搞促销，不允许开发商打折太厉害。
有的城市直接发布限跌令；有的城市约谈房企，要求他们不要恶意降价，否则不予网签；有的城市，则直接叫停。
比如最近的苏北王徐州。
近日，徐州贾汪区的吾悦华府项目，以“工抵房”的方式，在国庆期间搞了一波促销，结果被业主举报了。
之所以被举报，是因为该项目之前的备案价是7200元/平方米，促销价是5400元/平方米，每平方米足足降了1800元。这让已经买了房的业主很是气恼，
凭什么我买贵你买便宜，凭什么降价，我买房是为了涨价的。
被举报后，贾汪区市场监管局立刻展开调查，发现该楼盘备案均价为7200元/平方米，近期实际成交均价在6300-6400元/平方米左右。
于是，立刻发布《责令改正通知书》，告知开发企业：其以“工抵房”的名义宣传销售商品房的行为，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》，责令停止该违法行为。情况说明提及，至10月11日，已退还41户意向金。
目前，该项目已经按照《责令改正通知书》，停止了此次促销活动。
看看，现在开发商想降个价卖房，想快点回款，阻力有多大，阻力来自各方。
其实降价被举报，并不让人惊讶，毕竟人性都这样。没上车之前，都巴不得降价，最好自己降到自己能够轻松全款购房。一旦上车之后，那就期盼着房价最好一天一个价地往上涨。
最让人惊讶的，还是这座城市本身。徐州，一个房价已经连涨了五年的城市，居然也开始降价促销了。
02
在这轮调控周期中，有两个城市的房价非常顽强，能够成功穿越周期，房价持续上涨了60多个月，它们分别是西安和徐州。
徐州上涨的逻辑并不复杂，主要有三个：
第一，地价不断上涨，带动房价上涨。
数据显示，徐州的楼面价，从2018年突破万元，再到2020年逼近1.7万元/平方米，期间，地方频出，楼面价的天际线不断被刷新。面粉价格不断上涨，面包价格焉能不涨。
第二，货币棚改持续拉动。
货币棚改是绝大多数三四线城市，尤其是那些本身人口流失，经济低迷，但房价却能跟涨的城市，上涨的主要动力。
徐州房价不间断上涨背后，货币棚改同样功不可没。
以徐州房价多次领跑全国的2020年来说，2020年全国货币棚改本来就转向了，但是徐州当年的棚改，却是火力全开。数据显示，2020年徐州市区范围内计划新征收项目69个、约1276.41万平方米，前期推进项目28个，约592万平方米。
第三，城市人口不断增加，地位不断攀升。
作为十大非省会地级市，徐州的经济实力不可谓不强，它周边没有大城市，享受不到大城市的辐射作用，依靠自身的交通、产业和人口优势，终于将自己打造成了淮海经济区的中心城市。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
这一点，也获得了管理层认可。
2017年6月，国务院批复《徐州城市总体规划（2007-2020）（2017年修订）》，国家层面上首次对徐州作为“淮海经济区中心城市”定位予以明确认可。
在经济、地位不断攀升的背景下，徐州人口吸引力也在不断加强。最新七普数据显示，徐州2020年常住人口为908.4万人，较十年年增加了50.3万人。
作为一个无依无靠的城市，人口竞争力能保持如此，非常不错。这也是本号看好徐州的根本原因之一。
制图：城市财经；数据：江苏省统计局
以上三点因素，共同成就了徐州房价连涨五年的战绩。西安大抵也是如此，只不过人口增加的权重更大一些。
西安今年在持续收紧调控政策，尤其是发布二手房官方指导价后，终于进入了冷静期。
但徐州今年并未出台过什么像样的收紧政策，哪怕是7月29日被住建部约谈后，也仍然没有。
7月29日，住建部约谈了银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责人，要求他们：
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。
被约谈后，金华、惠州、银川均很识趣地收紧了政策。徐州却依然我行我素，并未出招，但市场还是冷了。
徐州市场的冷却，一方面是受大环境影响。另一方面，是金融政策收紧影响，房贷放款周期延长，徐州部分银行甚至停贷，大家想买房，也很难贷到款。
在这种背景下，徐州的新房和二手房成交量都大跌，很多业主开始降价抛售。这就是贾汪区的吾悦华府项目降价促销的背景。
03
目前，开发商的压力非常大。
一方面，仍承受着三道红线之重。
贝壳研究院统计，在其重点监测的85家房企中半年报数据中，有32家房企“三道红线”达标，归于“绿档”；32家踩中一条红线，被划入“黄档”；13家房企踩中两条红线，落入“橙档”；蓝光发展、京投发展、格力地产等8家房企踩中了三条红线，被划入“红档”。
这意味着，大多数房企仍没有完全进入安全范围，仍需要还债降杠杆，仍需要回款支撑着自己活下去。
另一方面，房企们又承受着融资难、回款难。
四面楚歌之下，才有了第二轮集中供地，核心城市的土地流拍率普遍偏高，广州、沈阳等城市的流拍率甚至超过了50%。
在这种背景下，房企们还是会想尽各种办法，促销跑量回款。因为只有这一条路，房企还掌握着主动权。
因此，现阶段是刚需借助折扣优惠上车的好时机。当然，买房时最好选择央企和国企，安全更有保证。尽量避开一些小房企和遭遇债务危机的房企，以防烂尾风险。
转载、广告投放、爆料、加群，请联系微信：593594349（公子不悔）
欢迎点击关注“城市财经”↓