作者：公子不悔
01
果不其然，风向真的变了！
在前两天推送的文章中，本号明确表示过，随着两个“维护”下达，随着中房协与广东房协先后约谈房企，稳定军心，楼市的至暗时刻已然过去。
如今，信贷方面也传来了转向的消息。
去年年末，央行与银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，限制了资金流入房地产与个人住房贷款的比例。
在这种背景下，由于资金紧张，各类银行只能通过加息和延长放款周期来调节市场需求。
于是，进入2021年，全国房贷利率不断上浮。
购房贷款的放款周期，也在不断延长。根据贝壳研究院追踪的90个城市数据来看，放款时间走势如下。
从上图可以看到，放款周期从去年10月开始上扬，截止到2021年10月份，90城房贷平均放款周期为74天。
其中北上广深四大一线城市，放款时间基本都是半年起步。
如今，趋势改变了。在国庆期间，广州和佛山率先给楼市降息，下调了购房利率。其实，除了广州、佛山，还有很多城市也在对楼市降息。
10月20日，贝壳研究院发布报告称，10月份20个城市房贷利率出现下调，其中14城首套利率下降，14城二套房贷利率下降，重合的9城首套、二套房贷利率均下调。整体来看，90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。
与此同时，放款速度也在加快。
比如广州、佛山开始给楼市降息了，并加快了购房贷款的发放速度。
上海地区一位房产中介也表示，银行对新房房贷政策有所放松，放款时间由此前的半年缩短为3至4个月，但二手房房贷没有变化。
02
尽管昨天公布的10月份LPR依旧保持不变，但楼市方面的降息，显然已经开始了。
关键问题来了，楼市为何要降息？又意味着什么？
降息，当然是为了适当回暖市场。
目前的市场表现是，房企债务问题频发，全国新房与二手房成交量一片惨淡。数据显示。9月市场整体保持下行，重点城市二手房成交量降至历史低位，9月全国新房商品住宅销售面积也创2016年以来历史新低。
以深圳来说，9月份二手房成交量仅为1765套，同比去年同期的8820套，跌幅超过了八成，这已经是深圳二手房成交连续6个月下滑。国庆期间，深圳二手房仅成交4套，冷到了冰点。
北京、上海、广州同样如此。
新房方面，亿翰智库统计的数据显示，9月份一线城市新房成交环比下跌41.9%，同比下跌24.7%，核心二线城市、普通二线城市、三四线城市，成交量全面下跌。
传统的“金九”，变成了“惊九”。
成交量惨淡，传递到房企那里，便是回款难。在资金受限的背景下，房企本就融资难、融资贵，唯一的指望，就是销售回款。
奈何市场成交又这么冷。于是，诸多因素相互作用下，造成了房企债务问题频发，很多房企都被下调了评级。
这种背景下，很多房企扛不住，就选择打折促销。最近一线城市广州，就开启了打骨折模式。很多楼盘都在降价。
但是房企们集体打折，又会带来一个问题：房价大幅下跌，并不利于市场稳定，容易乱带节奏。
所以，最近三个月以来，越来越多的城市或限跌，或约谈房企，禁止他们恶意降价。广州最近的下调房贷、降低南沙落户门槛，也有补救楼市之嫌。
成交量惨淡之下，房价也开始大面积回调。国家统计局最新公布的9月份70个大中城市房价数据显示：
新房方面，上涨城市数量减少至27个，下跌城市为36个，较上月增加16城；二手房方面，二手住宅下跌城市为52个，较上月增加18城。北上广深四大一线城市全部下跌。
房企们资金吃紧，一方面没钱拿地，所以最近一段时间核心城市的二轮供地，几乎都以大面积流拍收场。
这些情况如不不改变，意味着楼市将要硬着陆，会带来一系列问题，加大金融风险。不利于楼市稳定和经济稳定。
而造成如今这种局面的重要原因之一，就是信贷收紧。
购房利率不断上浮，尤其是购房放款时间不断延长，购房者想购房也有心无力，除非全款。但一套房几百上千万，能够全款的微乎其微，投资者购房，就更不会全款。
没有杠杆的支持，购房者有心无力，才有了二手房与新房成交量大幅下挫的结果，才有了房企债务问题频发，才有了它们打折促销，才有了十多个三四线城市限跌救市。
所以，信贷开始转向了。
其实，除了适当回暖市场外，还有就是支持刚需购房。今年以来，二手房与新房购房利率不断上浮，刚需躺着中枪，购房成本不断上涨。
特别是放款周期延长，想要买套房，都得排队等放款。
03
信贷政策转向，意味着什么？
第一，意味着接下来放款速度会加快，购房者，尤其是刚需，购房更容易了。因为从利率下调情况来看，多数城市在下调首套房利率。
第二，意味着楼市成交市场会逐渐回暖。核心城市的房价会逐渐筑底。
想必很多人会有一个问题，信贷转向，是否意味着新一轮刺激又要开始了？本号的观点是，不会。
其实，市场仍存在一种惯性思维，认为房地产市场，非冷即热，过热时打压，低迷时刺激。
这种思维，已经过时。最近一段时间，给予房地产市场各种利好，主要是不想让房地产成为负累，而不是要它重新站出来充当顶梁柱。
证据非常明显，在最近几场谈及房地产的会议上，房住不炒、保持房价稳定、保持房地产市场健康发展，依旧被重点强调。
管理层的目的很明确，就是要让房地产市场和房价保持长期稳定，在这稳定的阶段中，不断降低房地产对于经济的权重，同时给消费经济、三孩政策、共同富裕等战略，腾挪施展空间。
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