作者：公子不悔
01
长沙楼市告诉我们，一个城市的土地，从拍出地王，到大面积流拍，不过只需三个月时间。
三天前，楼市调控标兵长沙，完成了第二轮集中供地，结果用惨淡来形容毫不为过。
原本29宗地，其中8宗中止出让，8宗终止出让，剩下的13宗，有3宗流拍，仅10宗成交。流拍率（含中止和终止出让）高达65.5%。成为中心城市中，土地流拍第一城。
成交的10宗地，也全部以底价成交，没有溢价。其中8宗被国企夺得。如果没有国企托底，长沙这轮竞拍会更难看。
这与三个月前的首轮集中供地相比，简直是云泥之别。
6月份长沙在第一批集中供地时总共出让了33宗地块，其中有12宗地块的地价触顶，总成交金额达381亿元。
更重要的是，第一轮集中供地，长沙的楼面价破万了，而且还出了地王。
天心区南湖新城的048号商住地，10家开发商经过51轮报价竞争后，该地块遭遇熔断，熔断楼面价达14157元/平方米。据悉，该地块也是当日吸引竞拍企业最多的地块，楼面价则创下长沙土拍史上新高，成为长沙楼市新地王。
岳麓区大学城041号商住地，楼面价也破万，达到了10968元/平方米。
而近日完成的这轮土拍，成交的10宗地，平均成交楼面均价为4444元/平方米。
这是怎么回事？这种土拍场景，很难与一座GDP过万亿、人口过千万的省会城市联想在一起，但事实却发生了。长沙到底怎么了？
02
七普数据显示，长沙过去十年常住人口增长了300.4万，人口规模超过了千万，达到了1004.8万，增量位居全国前列，位居中部第三。
制图：城市财经；数据：各地统计局
而且，其城区常住人口也突破了500万，达到了555万，首次跻身14个特大城市之列。
经济增长强劲，人口增量可观，这样的城市，楼市潜力几乎不用怀疑，为何长沙的土地突然间就不香了呢？
本号认为，主要有两个原因：
第一，民营房企躺平，不拿地了。
这不仅是长沙土地大面积流拍的重要因素，也是其他核心城市流拍的重要原因。
最近完成的第二轮集中供地城市中，北京、广州、杭州和沈阳的流拍率都在50%以上，长春、福州、济南、天津、成都、重庆的流拍率，也均在30%以上。
不仅核心城市如此，其他城市同样如此。
数据显示，9月份，全国300个城市土地成交同比下跌了31.21%。
房企之所以没钱拿地，一方面是在当前的资金受限背景下，融资难。另一方面，楼市成交惨淡，回款也难。
再者，目前虽然各城市在新版的土拍规则中，基本都下调了溢价率，但起始价并未降低，地价仍处在高位。
如此，地价高企，新房出售又限价，再加上现在的大环境，利润空间非常小，还要承担风险，民企也不敢拿地了。
所以才有了民企躺平，各城市土地大面积流拍的局面。如果不是国企央企兜底，流拍率会更高。
数据显示，第二轮集中供地，央企和国企是绝对的主力。成都、厦门、北京，八成以上土地被国企拿走。广州、深圳、南京、武汉、上海，七成以上土地被国企拿走。
第二，长沙市场偏冷。
民企躺平虽然是大环境，但长沙的流拍率为何独占鳌头，成为流拍第一城？这其实还与长沙的市场有关系。
我们都知道，长沙在过去几年的调控中，堪称标兵和表率。
作为一个GDP过万亿、人口过千万的城市，房价只有1.1万，在二线城市和中部省会城市中，都是垫底。
制图：城市财经；数据：中国房价行情网
在房价稳定的情况下，长沙的房价收入比，是所有省会与首府城市中最低的，也即幸福感最强的中心城市。
能有如此成就，一方面在于长沙的调控力度。
另一方面，在于长沙长期的房屋供应量稳定，这是主要原因。
和其他城市相比，长沙的土地供应最大的特点，就是人地挂钩，在人口不断增长的背景下，长沙的土地供应每年也在不断增加。
泽平宏观统计的数据显示，2003至2019年长沙市建成区面积和建设用地面积年均增速分为8.3％、5.8％，均处于较高增速，而同期深圳、武汉的建成区面积年均增速分别为3.7％、5.5％，建设用地面积年均增速分别为3.6％、3.8％，长沙土地供应量得到长期保证。
正因供应充足，所以长沙的供需表现相对稳定，其住宅用地供需比基本都在1以上。
进入2021年，由于信贷端的收紧，购房者贷款难度变大，尽管需求仍在，但购买力下降，造成了成交量下跌。
在这种背景下，长沙楼市也是一片肃杀。不久前，时代财经还爆出了长沙的很多公寓价格腰斩。
市场冷淡如此，引来了发改委造访。国家发改委近日到长沙调研，要求长沙：
加强市场监测，尤其是要密切关注一些企业和项目经营问题，把防风险放在首位，保持房地产市场平稳健康发展。
这种背景下，房企显然也不愿多拿地。
03
关键问题来了，长沙的房子还能买吗？
本号的观点是，公寓等商住房，尽量不要碰。这类住房存在很多短板，只有拥有强大需求的城市，才能够支撑得起来，比如北京、上海、深圳、广州这类城市，即便这类城市，也要考虑在核心区买，远离了核心区，同样有风险。
至于长沙的住宅，核心5区仍可以买。尤其是岳麓区的滨江新城板块，湘江尽收眼底，是长沙最有价值的片区。此外，麓谷、月亮岛、洋湖、大王山、高铁新城，也可以，价值排序依次递减。
尽管当前市场很冷，但长沙的房价并未下跌。成交量惨淡，主要是信贷收紧所致，房价坚挺，表明长沙的刚性需求非常强。
昨天本号推送的文章，已经提出，信贷已经转向，已经有20个城市的房贷利率下调，且放款速度在加快，这意味着，中心城市的成交量要开始筑底回暖。
目前，长沙的房价处在洼地，与其经济实力和人口规模存在错配。这种情况，不可能长期保持下去。首轮土拍出地王，就能说明问题。
换句话说，长沙未来的空间，还是很值得想象。
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