作者：子非鱼
01
楼市成交量的冬天，没有最冷，只有更冷。
10月份已经结束了，在传统的“金九”变“惊九”之后，市场本来就不曾给十月份抱有希望，但成交量数据出炉，还是让传统的“银十”变成了“晕十”。
根据中指研究院数据显示，10月，50城商品住宅成交面积在2528万平方米左右，同比降幅超两成，环比继续下降，绝对规模处于近五年同期最低水平，市场活跃度下滑。
百城二手房价格下跌城市数量，也创下新高，达到了59个。
百城二手房价格环比下跌城市数量
其中成交量最为惨淡的，莫过于深圳、杭州、广州和东莞四个城市。
根据深圳住建局最新公布的数据显示，10月深圳二手房过户数量仅为1605套，创2012年3月以来的最低值，也就是创近十年以来新低。
在深圳有一个荣枯线的说法，以二手房成交量6000套为荣枯线，低于这个线说明市场冷，高于说明市场热。
1605套，远低于荣枯线，而且还不到成交旺季时单月成交量的零头。2020年7月份深圳的二手房成交量为13407套，1605套相比于这个数据，下跌了88%。
制图：城市财经；数据：深圳住建局
杭州方面，最新公布的数据显示，杭州市区（不含临安）二手房10月成交2637套，创近20个月新低，同时二手房挂牌量创历史新高达15.7万套，仅10月挂牌就有1.8万套。
这是自3月份成交量见顶之后，杭州二手房成交量连续7个月下滑。
制图：城市财经
广州方面，10月中介促成网签成交仅1235套（不含自助网签），环比大降20.7%，为年内最低。
相比于3月份五千多的成交量，也是跌去了一大半。
东莞更是跌进了千套以内。10月份，东莞10月份二手房的成交量居然只有579套，同比和环比大幅减少了7成，这是真正的断崖式下跌，是“脚踝斩”。
02
这四个城市的成交量，出现了脚踝斩，有不同的原因，也有相同的原因。
先说相同的原因。
相同的原因，就是进入2021年以来的信贷收紧政策，让购房按揭贷款发放时间持续延长。
2020年年末，央行与银保监会联合发布文件，要求各类银行限制资金流入房地产市场和个人住房贷款的比例。
资金受限的背景下，各城市的银行纷纷开启了加息模式，并且通过延长放款时间来调节市场需求。
9月份的时候，克而瑞公布过一份数据：
追踪的30个重点城市半数以上城市新房放贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长，七成以上城市较2021年上半年利率均有不同程度的上调。
二手房贷款更是“难上加难”，调研的23个城市放款周期基本在3-6个月，六成以上城市近乎“停贷”。
信贷政策明显收紧，按揭贷款的审批和发放周期明显延长，使得需求端的热情有所下降。
你想啊，除非全款买房，可以干净利润，不用依赖银行，但这样的人能有多少？绝大部分买房，还是银行贷款支持。现在银行延长放宽时间，相当于短期内撤掉了杠杆，购房者即便有热情，也是能干瞪眼。
这就是包括深圳、杭州、广州、东莞在内的所有热点城市二手房成交量下跌的最重要原因。
不同的原因，各有各的不同。
其中，深圳、广州和东莞三个城市，除了信贷收紧，还有二手房官方指导价的威力叠加。
自今年2月份深圳率先发布二手房官方指导价后，大半年的时间里，有十多个城市跟进，广州和东莞
广州在8月31日跟进，东莞则在10月8日落地。
从数据也可以看到，二手房官方指导价对于东莞的调控威力，显而易见。在10月份之前，东莞的二手房成交量表现相对稳定，10月份突然出现了大跳水。
广州方面，在二手房官方指导价叠加下，9月和10月份的成交量继续创新低。
二手房官方指导价最大的作用，就是降杠杆。这一点，本号在之前的文章中多次解释过。
因为二手房官方指导价一般都要比业主们此前的挂牌价低不少，业主们即便按照自己的挂牌价成交，但银行放贷则是按照官方指导价给予贷款。
这意味着，购房者的首付会增加不少。
杭州除了信贷持续收紧影响成交量外，自身调控收紧也是原因之一。
今年1月份杭州加强了限购力度，要求落户未满五年的新杭州人，只能购买一套房。另外，还将增值税免征政策的年限由2年调整为5年。
8月份，杭州又给到政策打补丁，要求新落户者，同样需要连续两年的社保缴纳证明，才能买房。另外，非户籍人口，原本两年社保就可买房，改为4年社保才能买房。
在限购力度升级的背景下，杭州的购房需求大大降低。这次补刀，让9月份和10月份的成交量，继续下探。
03
看到这里，很多人估计都在拍手称快，大舒胸中块垒。
但不要高兴得太早，因为10月下旬以来，信贷政策正在逐渐回归正常。
本周一，央行旗下的金融时报发文明确表示，人民银行近期在各地已对准确把握房地产金融审慎管理政策要求、稳健开展房地产贷款业务和保持房地产信贷平稳有序投放等内容进行了传达，部分地区人民银行分支行开始根据当地情况进行窗口指导。
与此同时，房企也接连被约谈了四次，约谈的目的，主要是了解他们的现状，安抚房企，给他们吃定心丸。
昨天，财联社就披露，10月份金融机构对房地产融资，基本恢复正常。
这意味着，政策底已经出现，市场底也会很快出现。本号预测，市场底最快会在这个月出现。
换句话说，今年年底到明年年初，会是市场筑底平稳的阶段，大多数中心城市的成交量和房价，都会在这个阶段筑底，进入横盘阶段。
部分热点城市甚至会直接开启慢牛模式，尤其是像深圳、杭州这类新房依旧很热的城市。
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