作者：子非鱼
01
在第二轮集中供地，多数中心城市遭遇大面积流拍后，我曾提出过一个鲜明观点：
唯有降地价，才能够破局。
果不其然，地价真降了。
近日，广州公共资源交易中心公布了广州第三轮集中供地的地块，并且公布了拿地细则。
广州第三次集中供地暂定12月2日进行，共17宗地，分别位于海珠、白云、黄埔、番禺、南沙、从化以及增城，总用地面积超120万平，计容总建面296万平，起拍总价434亿元。
由于广州第二次集中供地大面积流拍，48宗涉宅地中，23宗地成交，总成交金额达569.37亿元。25宗地流拍，流拍率达52.08%。
所以，这一次广州推出的地块数量大大减少，是今年三次供地中数量最少的。第一次集中供地，广州推出了48宗，第二次也推出了48宗，这一次只有17宗，只有前两次的三分之一。
17宗地块中，还有多块是第二次流拍回炉的。
这主要是考虑到当下房企拿地不积极，担心再次发生第二次拍地时大面积流拍的情形，让市场更加消极。
除了数量大大减少外，这次土拍规则也松绑了不少。
比如本次计划出让的南沙、黄埔7宗地中，均不再强调未来建成房屋限定销售价。
这主要是为房企扩大利润空间，调动房企的拿地积极性。
之前地价高企，新房又限价，房企利润空间被压缩，再加上金融杠杆收紧，房企一方面不敢拿地，另一方面也不愿拿地。
相信南沙、黄埔这7宗地不再限价后，几乎不再可能会流拍。
02
广州第三轮集中供地细则调整中，最大的亮点，就是部分地块降价了。
番禺、白云的“回炉”地块，地价下降了1200元至3200元/平方米不等（不扣除配建）。
其中，番禺的大石街飘峰路西侧地块一、二，分别下调了约6.6亿与7.9亿，降价幅度在13-14%之间，起始楼面地价分别调低了2600元到3000多元/平方米不等。番禺另外一宗石楼镇地块，本次也是降价重来，起始出让价降价幅度约10%。
白云区的太和镇沙亭北路南侧地块，降幅更是达到了21%，成为本轮供地中地价降幅最大的地块。
降地价和取消新房限价是一个道理，都是为了增加拿地房企的利润空间，调动房企拿地积极性。而且降地价效果会更好，也更有利于促进房价稳定。毕竟取消新房限价，会引发新房价格上涨。
在第二轮集中供地遭遇大面积流拍时，我就给出过评论，唯有降地价才能破局。
降地价最大的阻力，其实是地方政府，毕竟谁不希望自己的地块多卖点钱，多赚点土地财政呢，谁也不会跟钱有仇。
但降地价，看似影响了地方城市的土地财政收入，但要是知道，如果不降，房企不愿拿地，损失会更多。如果不降，房企拿地依旧没有多少利润，又加上现在房企几乎都捉襟见肘，谁还敢拿地。
所以，两害相权取其轻，唯有降地价，才能保住土地财政，又可以完成管理层定下的稳地价、稳房价、稳预期的目标。
广州降低部分地块的起拍价，是明智之举，可惜的是，并没有大规模下调，仅仅下调了一份而已。
除了广州公布第三轮土拍供地细则外，深圳、苏州和南京也相继公布了。
但深圳、苏州和南京，均未下调地价，至少下调了拿地门槛。
深圳方面，第三轮土拍预计推出11宗地，推出地块总建面191万㎡，总起始价352亿元。
其中，两宗地块用于建设出售型人才住房，采用“双限
单竞+摇号”方式出让，其余地块用于建设“普通商品住房+公共住房”，均采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让。
深圳还是相当豪横，不但没有降低地价，也没有放松拿地门槛。这主要是因为，在广州、长沙、北京、杭州等城市均遭遇大面积流拍时，深圳第二轮供地仅流拍一宗，流拍率仅为5%。
苏州和南京也没有降低地价，也主要因为他们的流拍率还不算太高，苏州的流拍率只有18%。
南京的流拍虽然也有25%，但相比于广州52%的流拍率，还是低得多。所以广州急于降地价，而深圳、苏州和南京都不着急，毕竟不到万不得已，谁都不愿降地价。
苏州与南京虽然没有降低地价，但大幅放松了拿地门槛。
苏州第三轮土拍定于11月24日开拍，这次拍地降低了竞拍要求，下调保证金比例，从二批次部分地区50%下调至全部30%。首次付款比例从二批次60%下调至50%；并取消土
地的市场指导价。
南京方面，取消了第二次集中供地时的不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让等要求。此外，南京土拍在房企资质方面要求也有所降低，本次供应地块全部要求资质为三级及以上，而此前多数要求二级甚至一级。
这些举措，都是在鼓励民营房企拿地，让更多的房企有参与拿地的资格。
03
广州已然降低了部分地块的起拍价格 ，我个人认为，在第二次土拍中，流拍率高于广州的长沙（流拍率66%）、北京（流拍率60%）、沈阳（流拍率57%）、杭州（流拍率55%），以及流拍率超过30%的福州、宁波、长春、天津、重庆、成都，都有可能效仿广州，降低部分低价。
尤其是流拍率高于广州的长沙、北京、沈阳和杭州。
因为，在第二轮集中供地大面积流拍之后，很多城市都面临着一个问题，难以完成今年的供地计划。
22城前10个月供地规模占全年宅地供应计划的比例（公顷）
从完成计划供地比例来看，济南、合肥、郑州、宁波、厦门这些完成率偏低的城市，也有可能会效仿广州降地价。
为了完成供地计划，这些城市必须要压低第三轮土拍的流拍率。
在当前房企面临资金困难的背景下，要调动房企的拿地积极性，并压低流拍率，只能尽量给房企提供更大的利润空间。
要做到这一点，降地价是最好的方式。
降地价，可以一箭三雕：
第一，提升房企利润空间，调动房企拿地积极性，压低流拍率。
第二，降低地方政府土地财政的损失。
第三，完成稳地价、稳房价、稳预期的目标。
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