作者：子非鱼
01
周期面前，谁都没有逃脱的能力。哪怕你曾地王频出，成交量火爆，该冷场时，还是得冷场。
这些案例，本号之前写过很多，比如深圳，比如杭州，比如武汉，比如西安，无一不服从周期。
今天，来讲个不一样的城市，它不是直辖市，不是副省级城市，不是省会城市，就连地级市也够不着，只是一个县级市。
这个城市就是誉满天下的义乌。一个小小的县城，上半年同样身披地王、火爆等标签。
上半年的义乌，楼市有多滚烫？
根据义乌统计局公布的2021年一季度投资建设领域运行情况分析显示，该市商品房销售面积爆炸式增长，同比增长了167.3%，达到55万平方米。
同时，地价不断突破天际线。
2020年9月，众安集团以16.2亿元拍下湖塘西地块，楼面价3.1万元/平米。2021年3月，武汉地产和融创联手拍下的宾王路地块，楼面价3.6万元/平米
2021年5月份，央企中海地产拍下经开区C地块，楼面价3.06万元/平米。这块地的特殊之处在于，面粉高过面包的价格。距离该地块1公里之外的碧桂园、阳光城两个楼盘，在售均价则只有2.9-3万元/平米。
在成交量与地王助攻下，上半年义乌的均价逼近2.5万元/平方米（中国房价行情网数据）。另据亿翰智库数据显示，2021年4月时，义乌商品房成交均价约为2.53万元/平方米，上年同期则仅为1.79万元/平方米，一年跳涨了41.3%。
而其顶头上司金华市的均价是2.1万元/平方米。更让人瞠目的是，义乌中心区的一些高价楼盘，价格达到了五六万。
这一均价，让义乌坐上了全国县级市房价第二的交椅，仅次于海南陵水县。
制图：城市财经；数据：中国房价行情网
02
义乌楼市上半年的火热，除了地价带动之外，还有政策因素，以及本身的经济和人口因素。
政策方面，在去年疫情影响下，义乌为应对楼市低迷，放宽了2018年施行的人才购房补贴门槛，包括取消户籍限制、调整满2年以上社保、首付比例从50%降至30%。
按照补助标准，专科、本科、硕士等人才，分别补助20万元、30万元、40万元，省部级以上重点人才补助高达140万元。
经济方面，义乌经济实力位居中国百强县第11位，实力堪比西部一些省会和首府城市。
能有如此成就，得归功于它的无出其右的小商品经济。
在中国广袤的大地上，县级市风头盖过所在地级市的案例并不是很多，义乌算是其中的翘楚。
义乌的大名，不仅在国内，即便在国际上，也是响当当的，早已超越金华。
它之所以名声大噪，风头盖过其顶头上司金华，源于它出色的小商品经济。
这座小县城，在改革开放的浪潮中，从摇着拨浪鼓走街串巷、鸡毛换糖到“买全球、卖全球”，从“无中生有”到“无奇不有”，曾经籍籍无名，如今誉满天下，已经是全球小商品集散中心，被誉为世界“小商品之都”。
义乌的小商品市场有多发达，用一个数据就能体现，那就是快递。在国家邮政局的统计数据中，义乌的快递数量在全国所有城市中，始终位居前列。
根据国家邮政局公布的2021年前10月数据显示，义乌以92.26亿件，位居全国第一，力压北上广深。前10个月的快递业务收入为257.68亿元，位居全国第五，仅次于上海、广州、深圳、杭州。
制图：城市财经；数据：国家邮政局
义乌，已经是名副其实的快递第一城。
在人口方面，根据今年5月份公布的第七次人口普查数据显示，义乌人口达到了185.9万人，是浙江人口第一大县级市，较第六次人口普查（123.4万）增加了62.5万人。
其顶头上司金华市过去十年人口增加了169万。也就是说，金华十年增加的人口，超过三分之一流入了义乌市。
这样一个有经济实力强、产业强、人口竞争力强的县级市，房价想不高都难。毕竟，这样的地王，投资客是不会放过的。
而且，钱塘自古繁华，如今的浙江依旧沿袭着繁华。浙江藏富于民，有钱人多，保值增值的需求强烈，购房欲望特别强。
根据搜狐城市统计的2020年人均可支配收入Top45城数据显示，浙江一省占了7个，而且7个都在前15之内。
其中杭州位列全国第4，高于广深，宁波第6，绍兴位居第8位，比深圳还高。嘉兴第11、温州第12、台州第13、金华第14
强大的经济，强大的产业，不断流入的人口，强大的购买力，以及购房补贴推动下，支义乌冲上了2.5万元/平方米的均价。
但是，在这些强大的支持力，面对金融杠杆撤销时，也不得不低头认输，毕竟买房是需要杠杆的。
03
在之前的文章中，我多次说到，由于去年年末央行和银保监会联手发布了“房地产贷款集中管理制度”，限制了各类银行资金流入房地产市场和个人住房贷款市场的比例，导致今年，尤其是今年下半年，出现了全国性的贷款难。
今年以来，房贷利率不断上涨，房贷放款时间不断延长，后者相当于短期内撤销杠杆。
没有了杠杆的支持，购房者即便有心也已无力，除非财大气粗全款购买，否则只能乖乖排队。
这一背景下，楼市成交量出现了全国性的大跳水，文首提到的深圳、杭州、武汉、西安等城市，都折服在金融杠杆短暂撤销之下。
义乌又是个什么情况？一个词，量价齐跌。
多数项目国庆后入市的二期，月均销售仅10余套。一些此前价格高达300万的学区房，现在降到了230万，降幅高达23.3%，依旧没有人买。
另据安居客数据显示，9月份义乌商品住宅成交19.92万平方米，共1861套，环比下降20.29%；成交均价约24822元/平方米，环比下降6.15%。
土地市场方面，同样冷冰冰。8月27日，义乌市佛堂镇头甲商住综合楼7幅沿街地块挂牌出让，最终有6宗地块因无人报价流拍。
造成义乌如今量价齐跌，土地大面积流拍的原因，除了信贷收紧外，还和调控收紧有关。
8月10日，义乌发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，其中规定新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。
同时，8月下旬，为了解决人才房逾7000组排队、补贴难以快速落实的情况，义乌推出了人才权益凭证。使用人才权益凭证的，需要自行缴纳全部首付款，政府补贴将在按揭的部分予以发放。
在这两个大招之下，投资客纷纷退场，需求大减，才有了如今的局面。
04
目前，虽然信贷开始适当放松，但投资客基本已经被挡在了门外，失去了投资客的支撑，义乌的房价接下来还会继续下调一波，毕竟泡沫太大了。
即便它是小商品之都，是快递第一城，也难以匹配其2.5万元的均价。
在调整了一波之后，义乌房价会慢慢筑底回温，此后会在其经济、产业、人口的强大竞争力，继续缓慢上涨。
所以，短期内在义乌有购房需求的人，可以等等，等调整到位之后，再进场。我个人的预判是，节点会出现在明年年中。
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