作者：子非鱼
01
楼市上半年火热，下半年折戟的城市，除了武汉、大连外，山城重庆也是无法绕开的。
重庆楼市真冷了。
根据铭腾数据显示，今年6月份之后，重庆楼市成交量已连续5个月下滑，10月份主城区商品房成交量更是创下近10年新低。
来源：山城数据
数据还显示，在传统的金九银十期间，重庆主城区新房的周均成交量约20万平方米，这一数据无论对比上半年，还是对比去年，抑或是对比疫情之前的2019年同期，都下跌明显。
价格方面，昨天国家统计局公布的10月份数据显示，重庆新房价格与上月持平，二手房较9月份下跌了0.2%。
从数据来看，重庆楼市的现状，可以说是量价齐跌。
在重庆楼市量价齐跌的背景下，重庆的开发商，也奇思妙想，开启了“内卷式”的营销模式。
近日某央企在重庆九龙坡一商业综合体项目进行招标。招标不是重点，重点是招标的要求，非常奇葩。
根据时代财经爆料，这个央企要求投标的企业，必须先购买2套指定房源，并一次性付清相应房源的首付款，才能参与投标的入门资格。
投标标的的总价格是500万，而该央企指定的房源两套房子总价差不多也是500万元。
什么意思？
简单来说，就是如果你想要竞标，必须先购买两套该央企指定的房子作为投名状，才有资格参与招标，而且还不保证能中标。
看上去很不公平，但依旧有很多企业报名。这种花式去库存的方法，当真是刷新了你我的认知。
根据时代财经的披露，该央企指定的房源同样位于九龙坡，是去年8月份拿的地，今年6月份首期开盘，在7月、8月两次加推后，10月底再次“上新”。
而从价格上来看，6月份的开盘均价是2.2万元/平方米，现在已经降到了1.65万元/平方米，4个月时间，降幅达到了25%。
即便该项目降价如此，但仍有不少企业为了竞标，依旧选择购买。看似被迫，其实也是一个愿打一个愿挨。
这个现象至少可以说明两件事：
第一，重庆楼市真的冷了，就连央企也不得不用这种近似“强迫”的方式，去库存。
第二，各行各业内卷都比较厉害，赚钱不易，即便有这种要求，供应商也没法不去争抢，毕竟房子买来也算是自己的固定资产。
02
重庆楼市，何以冷若如斯？要知道，上半年的重庆楼市还是如火如荼呢。
重庆上半年有多火热？这么说吧，领涨和地王，都曾是它的标签。
今年上半年的重庆，一改往日的温和，楼市玩了命地往上涨。国家统计局数据显示，重庆3月份新房涨幅就位居全国前列，4月份和5月份新房领涨全国。
同时，在首轮集中供地中，重庆的楼面价几度被刷新，地王一个接一个。
首轮集中供地一开始，融创就以11.9亿元摘得渝北区两路组团F分区F27-1/04地块，成交楼面价14470元/平米，溢价率50.7%。楼面价打破了今年1月份佳兆业保持的14236元/平方米的纪录。
之后，中海又两度刷新了这个数据，让重庆的楼面价登上了15307元/平方米的高峰。
正当大家瞠目结舌之时，保利在两江新区出手，拿下了中央公园板块的住宅用地，成交楼面价达到15711元/平米，溢价率为83.2%，成为重庆新地王。
过去几年，当东部中部楼市欢呼雀跃之时，重庆因为充足的供应，市场始终保持着平稳走势。重庆和长沙两座城市，一直被当作楼市的楷模。
上半年的重庆之所以打破平静，一方面是因为东部热点城市调控不断升级，导致东钱西流，而重庆又是西部强二线城市中唯一一个不限购的城市，自然成了热钱汇聚之地。
其次，则是地价不断上窜引发的，这是主要原因。
2020年12月，重庆诞生了楼面价高达13549元/平方米的地王。2020年2月，佳兆业以8702元/平方米楼面价拿下大学城金阳第一农场附近一块地，溢价率57.6%，再次刷新了西永大学城楼面价纪录。
之后便是4月末的首轮集中供地。
但6月份，在重庆主动增加供应，并且随着信贷收紧威力显现，购房需求减弱，重庆楼市逐渐回归平静，并且随着银行不断收紧房贷，延长放款周期，成交量一路下行，才有了如今连央企也要开启内卷营销方式去库存。
03
关键问题来了，重庆的房子，现在能买吗？
我的观点是，刚需当然可以买，投资则不是好的选择。
从国家统计局昨天公布的10月份70个大中城市新房与二手房数据来看，重庆新房虽然环比持平，但同比上涨了8%。也就是说，重庆现在的新房均价，仍比去年同期贵了8%。
二手房方面，虽然10月份价格环比9月份下跌了0.2%，但是同比却上涨了5%。也就是说，重庆10月份的二手房价格虽然比9月份略微跌了一点，但较去年同期仍贵5%。
以此来看，尽管说重庆过去几年房价保持相对稳定，但总体在人口不断流入的背景下，还是在不断上涨的，一年贵过一年，一天贵过一天，所以，对于刚需来说，趁早上车为妥。
之所以不建议投资，是因为投资需要考虑的因素非常多，比如需要考虑持有成本，考虑税费，考虑价格涨幅，当然还有时间成本。
目前，重庆的新房和二手房供应量都非常大。数据显示，重庆短期住宅库存量506万平方米，去化周期预计需2.7个月；中期住宅库存4865万方，预计去化周期26个月。
所以，长周期中，重庆的供应量仍非常充足，上涨空间虽然有，但相对于持有成本、时间成本来说，投资重庆，并不是个好选择。
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