最新公布:全国房价跌破万元,18个城市房价回到四年前!


作者:子非鱼
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上一篇文章中说到,二手房卖不动,新房遍地打折,是很多城市的现状,那么究竟有多少个城市房价下跌了?又跌了多少?
今天,国家统计局揭晓了答案。本号从纷乱的数据中,梳理出了几个关键:
第一,2021年10月全国均价首次跌破万元,回到了两年前。
国家统计局披露,今年1至10月,全国商品房销售面积共143041万平方米,同比增长7.3%;比2019年1至10月份增长7.3%,两年平均增长3.6%。
同时前10个月商品房销售额为147185亿元,增长11.8%。
以此计算,前10个月的平均新房销售价格=前10个月的销售额/前10个月的商品房销售面积=10290元/平方米。
这一数据要比2020年年末的9860元/平方米高。
别急,这只是前10个月的平均价,那么10月份单月的平均价是多少?国家统计局并未公布10月单月的销售面积和销售额,不过可以通过公布的前三季度销售面积与销售额计算。
计算出的结果是,2021年10月单月全国商品房销售面积为12709万平方米,销售额为12390亿元。
据此计算,2021年10月份单月的全国商品房均价是9749元/平方米。这一价格介于2019年与2020年的均价之间。
换句话说,目前全国商品房价格,已经跌回到了两年前。

制图:城市财经;数据:国家统计局
另外,10月份单月均价跌破万元,但前10个月的均价却仍在万元以上,可以看出,上半年全国楼市还是相当火热,以至于9月份和10月份的冰冷行情,依旧没有将前10个月的均价拉落万元以下。
10月份均价跌破万元,这一急转弯让很多跌跌不休的城市受不了。
所以,才有了21个城市或直接或间接出台限跌令。这21个城市分别是最近的山东聊城、湖南永州、江苏镇江扬中市,以及此前的沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、桂林、株洲、哈尔滨、张家口、南通、鄂州、惠州、湖州、徐州、安庆、孝感、扬州、襄阳。

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第二,52个城市新房环比下跌,64个城市二手房环比下跌。
根据统计局今天公布的10月70个大中城市新房与二手房数据,10月份新房上涨的城市已降到了13个,下跌的城市增加到了52个,另外5个持平。
最关键的是,上个月,也即9月份,新房价格上涨的城市还有27个,现在一下子变成了13个,减少了一半多。足可见,今年10月份房地产行情冷若冰霜。
新房上涨的城市中,北京、杭州、西安、厦门、长沙、长春、上海都在其中。其中,三亚、北京、银川、杭州、西安新房涨幅领跑全国。
新房领跌的5个城市分别是韶关、石家庄、大理、泸州、秦皇岛。

制图:城市财经;数据:国家统计局
从数据可以看到,下跌城市的跌幅要比上涨城市的涨幅更凶悍,这又是体现市场冷意的一个细节。
二手房方面,下跌城市数量达到了惊人的64个,上涨的城市4个,2个城市持平。70个城市中,有64个城市的二手房下跌,比例超过91%。
有趣的是,今年3月份二手房环比上涨的城市是54个,不过半年的时间,下跌城市就超过了此前上涨城市的数量,真的是风水轮流转。
以此来看,全国目前有9成以上的城市,二手房价格在下跌。北上广深四大一线城市也全线下降,其中深圳和广州,新房与二手房价格迎来双杀。
这都是信贷收紧的功劳。我在此前的文章中多次说过,在房地产贷款集中管理制度下,各类银行的资金被限制流入房地产市场和个人住房贷款市场。
于是,年初以来,首套房与二套房的贷款利率不断上涨,放款周期不断延长,尤其是放款时间延长,相当于短期内撤掉了金融杠杆。
正是这个因素,导致全国二手房成交量大幅下挫,价格也随之而降。
当然,除了信贷收紧因素外,中心城市还有其他因素的叠加,比如深圳、宁波、广州等城市有二手房官方指导价叠加影响。
不过,10月份全国信贷依然开始放松,央行公布的数据显示,10月末,银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。
另外,贝壳研究院的数据显示,10月份已经有20多个城市的银行降低房贷利率,诸多城市开始加快放款速度。
这意味着,市场基本已经在10月份见底了。
70个城市中,二手房跌幅最狠的5个城市分别是南充、大理、泸州、韶关、牡丹江。
其中泸州和韶关两座城市,既领跌新房,又领跌二手房。
二手房上涨的6个城市赣州、三亚、海口、大连。其中三亚既领涨新房,又领涨二手房。而且,这还是在三亚已经发布了二手房官方指导价,以及出台新房价格限涨令的背景下发生的。
这两个大招,都没能控制住三亚的房价上涨,只能说,这座城市的环境溢价能力太强了,再加上自贸区和自贸港的助攻。
同处海南的海口,也同样表现坚挺,新房和二手房虽然没有上涨,也没有下跌,双双持平。
03
第三,十多个城市房价至少回到了三四年前。
在统计局公布的数据中,还有这么一个相比于2020年年初的涨幅数据。以2020年年初定基为100。
如果一个城市的这个数据等于100,那意味着这个城市的房价和2020年年初一样,也就是回到了2年前。
如果一个城市的这个数据小于100,那么意味着这个城市的房价至少倒退至三四年前。

制图:城市财经;数据:国家统计局
新房方面,相较于2020年年初的价格,下跌的城市数量有11个,其中湖南常德跌幅最厉害,然后是广西的北海、云南的大理。
山西省会太原,是中心城市中,新房跌幅最大的城市。失去了货币棚改的太原,过去几年房价一直在下跌,目前价格已经回到了4年前。
11个新房跌幅最大城市中,还有一个中心城市,那就是黑龙江省会哈尔滨。哈尔滨在经济低迷、人口流失的影响下,也阴跌了好久。
二手房方面,价格相较于2020年年初下跌的城市有18个,也就是说有18个城市房价至少回到了三四年前。

制图:城市财经;数据:国家统计局
牡丹江领跌二手房,跌幅高达8.6%,而且,同时牡丹江的新房价格较2020年年初也下跌了1.6%。
牡丹江和鹤岗一样,典型的资源枯竭型城市。
由于在资源丰富期,没有实现产业转型,导致进入资源枯竭期之后,没有产业可以依赖,经济低迷,人口流失。
第七次人口普查数据显示,牡丹江的常住人口从2010年的279.9万人,下跌至229万人,十年流失了50.9万人。
新房和二手房价格同时回到三四年前的城市,除了牡丹江,还有四川南充、湖南常德、山西太原、安徽安庆、湖南岳阳、黑龙江哈尔滨、河北秦皇岛。
这些城市,要么人口流失较为严重,要么之前过度依赖货币棚改,要么二者兼而有之。总之,没有一个是人口竞争力、经济表现好的城市。
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