作者：子非鱼
01
上一篇文章中说到，二手房卖不动，新房遍地打折，是很多城市的现状，那么究竟有多少个城市房价下跌了？又跌了多少？
今天，国家统计局揭晓了答案。本号从纷乱的数据中，梳理出了几个关键：
第一，2021年10月全国均价首次跌破万元，回到了两年前。
国家统计局披露，今年1至10月，全国商品房销售面积共143041万平方米，同比增长7.3%；比2019年1至10月份增长7.3%，两年平均增长3.6%。
同时前10个月商品房销售额为147185亿元，增长11.8%。
以此计算，前10个月的平均新房销售价格=前10个月的销售额/前10个月的商品房销售面积=10290元/平方米。
这一数据要比2020年年末的9860元/平方米高。
别急，这只是前10个月的平均价，那么10月份单月的平均价是多少？国家统计局并未公布10月单月的销售面积和销售额，不过可以通过公布的前三季度销售面积与销售额计算。
计算出的结果是，2021年10月单月全国商品房销售面积为12709万平方米，销售额为12390亿元。
据此计算，2021年10月份单月的全国商品房均价是9749元/平方米。这一价格介于2019年与2020年的均价之间。
换句话说，目前全国商品房价格，已经跌回到了两年前。
制图：城市财经；数据：国家统计局
另外，10月份单月均价跌破万元，但前10个月的均价却仍在万元以上，可以看出，上半年全国楼市还是相当火热，以至于9月份和10月份的冰冷行情，依旧没有将前10个月的均价拉落万元以下。
10月份均价跌破万元，这一急转弯让很多跌跌不休的城市受不了。
所以，才有了21个城市或直接或间接出台限跌令。这21个城市分别是最近的山东聊城、湖南永州、江苏镇江扬中市，以及此前的沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、桂林、株洲、哈尔滨、张家口、南通、鄂州、惠州、湖州、徐州、安庆、孝感、扬州、襄阳。
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第二，52个城市新房环比下跌，64个城市二手房环比下跌。
根据统计局今天公布的10月70个大中城市新房与二手房数据，10月份新房上涨的城市已降到了13个，下跌的城市增加到了52个，另外5个持平。
最关键的是，上个月，也即9月份，新房价格上涨的城市还有27个，现在一下子变成了13个，减少了一半多。足可见，今年10月份房地产行情冷若冰霜。
新房上涨的城市中，北京、杭州、西安、厦门、长沙、长春、上海都在其中。其中，三亚、北京、银川、杭州、西安新房涨幅领跑全国。
新房领跌的5个城市分别是韶关、石家庄、大理、泸州、秦皇岛。
制图：城市财经；数据：国家统计局
从数据可以看到，下跌城市的跌幅要比上涨城市的涨幅更凶悍，这又是体现市场冷意的一个细节。
二手房方面，下跌城市数量达到了惊人的64个，上涨的城市4个，2个城市持平。70个城市中，有64个城市的二手房下跌，比例超过91%。
有趣的是，今年3月份二手房环比上涨的城市是54个，不过半年的时间，下跌城市就超过了此前上涨城市的数量，真的是风水轮流转。
以此来看，全国目前有9成以上的城市，二手房价格在下跌。北上广深四大一线城市也全线下降，其中深圳和广州，新房与二手房价格迎来双杀。
这都是信贷收紧的功劳。我在此前的文章中多次说过，在房地产贷款集中管理制度下，各类银行的资金被限制流入房地产市场和个人住房贷款市场。
于是，年初以来，首套房与二套房的贷款利率不断上涨，放款周期不断延长，尤其是放款时间延长，相当于短期内撤掉了金融杠杆。
正是这个因素，导致全国二手房成交量大幅下挫，价格也随之而降。
当然，除了信贷收紧因素外，中心城市还有其他因素的叠加，比如深圳、宁波、广州等城市有二手房官方指导价叠加影响。
不过，10月份全国信贷依然开始放松，央行公布的数据显示，10月末，银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。
另外，贝壳研究院的数据显示，10月份已经有20多个城市的银行降低房贷利率，诸多城市开始加快放款速度。
这意味着，市场基本已经在10月份见底了。
70个城市中，二手房跌幅最狠的5个城市分别是南充、大理、泸州、韶关、牡丹江。
其中泸州和韶关两座城市，既领跌新房，又领跌二手房。
二手房上涨的6个城市赣州、三亚、海口、大连。其中三亚既领涨新房，又领涨二手房。而且，这还是在三亚已经发布了二手房官方指导价，以及出台新房价格限涨令的背景下发生的。
这两个大招，都没能控制住三亚的房价上涨，只能说，这座城市的环境溢价能力太强了，再加上自贸区和自贸港的助攻。
同处海南的海口，也同样表现坚挺，新房和二手房虽然没有上涨，也没有下跌，双双持平。
03
第三，十多个城市房价至少回到了三四年前。
在统计局公布的数据中，还有这么一个相比于2020年年初的涨幅数据。以2020年年初定基为100。
如果一个城市的这个数据等于100，那意味着这个城市的房价和2020年年初一样，也就是回到了2年前。
如果一个城市的这个数据小于100，那么意味着这个城市的房价至少倒退至三四年前。
制图：城市财经；数据：国家统计局
新房方面，相较于2020年年初的价格，下跌的城市数量有11个，其中湖南常德跌幅最厉害，然后是广西的北海、云南的大理。
山西省会太原，是中心城市中，新房跌幅最大的城市。失去了货币棚改的太原，过去几年房价一直在下跌，目前价格已经回到了4年前。
11个新房跌幅最大城市中，还有一个中心城市，那就是黑龙江省会哈尔滨。哈尔滨在经济低迷、人口流失的影响下，也阴跌了好久。
二手房方面，价格相较于2020年年初下跌的城市有18个，也就是说有18个城市房价至少回到了三四年前。
制图：城市财经；数据：国家统计局
牡丹江领跌二手房，跌幅高达8.6%，而且，同时牡丹江的新房价格较2020年年初也下跌了1.6%。
牡丹江和鹤岗一样，典型的资源枯竭型城市。
由于在资源丰富期，没有实现产业转型，导致进入资源枯竭期之后，没有产业可以依赖，经济低迷，人口流失。
第七次人口普查数据显示，牡丹江的常住人口从2010年的279.9万人，下跌至229万人，十年流失了50.9万人。
新房和二手房价格同时回到三四年前的城市，除了牡丹江，还有四川南充、湖南常德、山西太原、安徽安庆、湖南岳阳、黑龙江哈尔滨、河北秦皇岛。
这些城市，要么人口流失较为严重，要么之前过度依赖货币棚改，要么二者兼而有之。总之，没有一个是人口竞争力、经济表现好的城市。
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