作者：子非鱼
01
二手房卖不动，新房打折遍地，在当下的情形中，似乎适合于很多城市。
但出现在武汉这样的当红强二线城市，多少还是有点让人诧异，毕竟上半年，武汉的楼市表现还是很不错。
也正因为这种反转，让很多上半年进入武汉的炒房客，猝不及防，套牢了一批人，他们“有幸”成为了高位站岗者。
根据每日经济新闻爆料，上半年某南方房产博主带领了一批粉丝，去武汉投资，当时还推动了武汉一波行情，有些地段价格跳涨了三四千。
武汉楼市的转捩点，是8月份。这个时间点之前，武汉楼市处在躁动不安之中，尤其是上半年。
数据显示，今年上半年武汉共推盘155次，推盘量高达29871套，实现销售16439套，开盘去化率55%，其中开盘日光高达29次，占比19%。
上半年武汉的热，从土地市场上反映更彻底。
6月份，作为第一轮集中供地压轴出场的武汉，两天里拍出了5个地王，尤其是最后一天，光谷板块的地价三次刷新天际线。
最后一块地，经过421轮叫价后，最终被深圳南山以72.13亿总价、20799元/平米的楼面价和103.27%的溢价率竞获地块。
这块地，除了成为武汉新地王外，还将武汉的楼面价带入了“2”字打头的时代。
到了9月份、10月份，画风完全不同。二手房与新房，均遭遇了成交量和价格的双杀。
二手房方面，据乐居网武汉统计，7月武汉二手房成交量9736套，环比减少10.23%；8月成交量7238套，环比减少26.09%；9月成交量7511套，环比增长5.01%。而去年下半年和今年上半年，武汉二手房月成交量均在万套左右。
二手房价格方面，武汉14个区559个楼盘中，目前有289个二手房楼盘处于降价状态，连以往相对比较抗跌的江岸区、江汉区、东湖高新区等也开始有下跌的趋势。
比如被武汉人仰视的光谷板块，中指院数据显示，过去五年光谷板块房价涨幅达到103.37%，平均每年涨幅约20.66%，位居武汉各板块之首。
现如今，也同样难逃下跌。中海光谷东麓，最近拿出了一整栋打折促销，打折之前的价格是15583元/平方米，打折之后价格变为一万二三。
因为这事，之前购买的业主拉横幅维权闹事，被武汉市公安局武汉东湖新技术开发分局拘留。
更难的是，降价也卖不出去。有人一夜之间降价35万，依旧没有卖出。
新房方面，成交量创新低，打折遍地。
武汉住建局的数据显示，10月武汉新房成交备案15021套。其中新建商品住宅成交备案11689套，网签量环比下降19.4%，成交面积环比下降22.90%，日均签约390套。不只环比下降，同比来看，10月武汉的网签也创5年新低。
以工抵房、特价房、周年庆为由头实行打折促销的项目，也非常多。
数据统计显示，四季度以来，武汉降价促销的项目达60个以上，包括保利、万科、中海、融创、绿地、华侨城、禹州等20家以上品牌企业，一般推出少量房源，以9至95折比较普遍，一些远城区项目特价可到8折左右水平。
这种冷，同样表现在土地市场上。
武汉第二次集中供地，以26%的收场。当然，武汉的高流拍率，是在民企集体躺平，核心城市集体遭遇大面积流拍的背景下发生的。
02
武汉楼市何以发生如此大的转折？细究起来，可以捋出三个原因：
第一，信贷收紧。
在之前的文章中，我多次说到过，信贷收紧是中心城市成交量集体转冷的共同原因。
在房地产贷款集中管理制度下，银行大幅度限制了流入个人住房贷款市场的资金，导致进入2021年房地产贷款资金短缺，市场不但提高购房贷款利率，并延长放款周期。
放款周期，其作用是短期内撤杠杆。买房人除非实力雄厚，全款拿下，否则只能慢慢排队，等着贷款下来。
这种情况下，很多人买房有心无力，成交量自然一泻千里。买的人少了，价格自然动摇。
第二，买房凭票。
如果说信贷收紧是中心城市成交量集体跳水的共同原因，那么买房凭票便是武汉楼市转向的导火索。
今年7月末，武汉突然收紧楼市政策，提出：
在武汉市限购区域内购买住房的意向购房人，需要先向房管部门申请购房资格，由房管部门审核后反馈给意向购房人，审核通过者才能获得购房资格。
消息一出，立刻引发全网热议。有人说武汉楼市进入了计划经济时代。对此，本号不置可否。
但有关购房需要审核一事，其实上海、深圳等城市，早就是这样。但这一招实行，的确加大了购房难度，毕竟程序变复杂了。
前期在信贷收紧之下，武汉楼市其实已经疲软，买房凭票可以视作压垮武汉楼市的最后一根稻草。于是可以看到，8月份武汉的新房和二手房成交量开始转冷。
第三，库存高企。
数据显示，武汉目前有20万套新房和超过11万套挂牌二手房的天量房源。
具体到各区来看，根据链家网数据来看，截至9月底，全武汉，二手房挂牌量已超过10万套，平均去化年限为5~6年。
东湖高新区、汉口江岸区、汉阳钟家村、王家湾等主城区，去化周期基本在4~6年左右的时间。
而江夏区、东西湖区、黄陂区、蔡甸区、新洲区等远城区或是关注度较低的区域，去化周期普遍在8年甚至是10年以上。
以此来看，武汉已经是一个供应远大于需求的买房市场。这样的市场，一旦遇到信贷收紧、限购升级，毫无招架之力。
这就是武汉新房与二手房，量价双杀的原因。
03
关键问题来了，武汉楼市后续会怎么走，又该如何购房呢？
目前，信贷方面，已经有所放松，这一点从央行公布的10月个人住房贷款余额陡增的数据可以看到。
而且，现在各城市的银行放款速度也在加快。这种背景下，武汉楼市的压力会比之前小不少，新房和二手房的成交量会开始筑底回稳。
价格方面，由于武汉的市场比较复杂，无法一概而论，只能细分。
比如像江夏区、东西湖区、黄陂区、蔡甸区、新洲区这些本身库存量非常大，且又是远郊区，房价短期内不会有起色。现在买，可能还是会成为站岗者。
武汉是一个整体库存超大，去库存周期超长的买房市场。尽管武汉本身的国家中心城市非常高，又是中部第一城，给了这个城市楼市潜力，但这些潜力在高库存之下，更多是集中在核心区了。
所以，在信贷逐渐恢复正常的背景下，房价最先止跌还会是核心片区，比如二七滨江、江岸核心、中北路、光谷等板块。像在这些板块购房的刚需人群，现在可以准备了，年底和明年一季度，是上车好时机。
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