作者：子非鱼
01
昨天，沈阳被传放松限购一事，闹得沸沸扬扬，尽管最终以沈阳市房产局的发声，“仍执行现行限购、限售等政策，未发生改变”而平息，但这事仍值得说道说道。
沈阳被传放松限购，最早是在前天晚上，财联社爆出来的。当时财联社的披露是：
有市场传闻称，为应对房地产市场下行压力，沈阳市房产局11月10日召集各大房企，线下通知从11月11日开始，放松限购限售等一系列房地产限制性政策，但不会发布红头文件。
到昨天早上，财联社又披露，沈阳市房产局矢口否认，表示没有接到通知。但同时，沈阳的房企却表示，有这回事，只是沈阳市是口头通知，不会发布红头文件。
几乎同时，第一财经联系了沈阳市不动产登记中心，了解到的情况是，“目前还没取消限购”，但随即称“听说有这个打算”，但还没有红头文件。“
同时也有市民直接在沈阳市房产局官网上咨询了这事的真假，最终得到的回应是：
诉求人，您好！近日，网传沈阳市解除限购、限售等政策。经查，沈阳仍执行现行限购、限售等政策，未发生改变，希望广大市民不信谣、不传谣。祝您生活和工作愉快！
从事件的发展来看，放松一事八成是有的，只不过，沈阳非常聪明，当时只是口头通知房企，没有发布红头文件，让自己可进可退。
果不其然，事情有点闹大了，于是沈阳就退了。因此，本号认为，沈阳市房产局最后的盖棺定论，表示继续执行限购限售政策，并不算辟谣，只能说是放松未遂而已。
02
取消限购限售，用脚趾头想想，这肯定是不能够的，因为触碰了红线，稍有不慎就可能会被管理层约谈。
上半年的南昌就是前车之鉴。
南昌当时因为受不了楼市的阴跌，放开了大南昌的限购，来了个购房同权政策。后来怎么着，住建部奔赴南昌，立刻叫停政策，并将南昌纳入了重点监测城市名单。
放松限购限售，力度太大，必然会引发市场大幅波动，这与管理层要求的稳定相悖。
今年以来，全国楼市都很冷，尤其是下半年，很多城市都进入了调整阶段。面对跌跌不休，已经有19个城市或直接或间接发布了限跌令，沈阳就是其中之一。
后续，必然会有第20个，第21个……
奇怪的是，这些城市出台限跌令，居然没有一个被约谈，也没有一个被收回，为什么？
理由很简单，他们出台“限跌令”的目的，是维持房价稳定，与管理层要求的稳定相符。
而像南昌的大南昌都市圈购房同权，以及沈阳被传出的取消限购限售，虽然也是为了稳定，但这种操作大概率会矫枉过正，也即很有可能再次出现大涨局面。同时还会带来不好的影响，所以南昌和沈阳，一个政策一日游，一个放松未遂。
沈阳的放松未遂，同时也透露出了一个明显信号，这个东北第一城的楼市，冷若冰霜，不然也不会有此消息传出。
从数据端来看，的确如此。
沈阳自去年9月发布“沈八条”，抬高了首套房和二套房的首付比例，并将增值税免征年限由2年调整到5年。在这之后，沈阳的成交量几乎腰斩。
进入2021年，在全国信贷收紧的背景下，沈阳楼市当下的现状是，二手房卖不动，新房打折遍地。
中国指数研究院数据显示，8月，沈阳商品房成交套数下滑至1万套以下，为8391套；9月，沈阳商品房成交价格也跌至1万元/平方米以下，为8846元/平方米。
这种背景下，8月份沈阳约谈了一批房企，禁止他们私自降价。9月份，沈阳又加大了人才购房补贴力度，博士毕业生补贴由6万元提高到7万元，硕士毕业生由3万元提高到4万元，本科毕业生和技师由1万元提高到2万元。
但依旧挡不住浩浩下跌的洪流。
沈阳住宅量价齐跌，最大的因素当然是今年的信贷收紧。
除此之外，还有其他一些因素，比如东北整体经济不振、人口不兴的氛围，这是整个东北楼市阴跌不断的共同因素，更是鹤岗、阜新、抚顺房价白菜花的直接因素。
再比如供需。在2020年沈阳限购升级之后，供需结构发生了较大变化，供应远大于需求。
数据显示，截止2021年9月末，沈阳可售商品住宅库存量达2005万㎡，参照过去12个月的平均销售速度，当前库存量去化周期约24个月，已经达到行业内公认的严重供过于求的标准。
这一库存量，不仅说明了沈阳此前价格为何会跌，还透露着未来沈阳价格还会继续下跌。
03
相比于住宅，沈阳的公寓更是跌出了新的深度。
根据中国房地产网8月份披露的消息，8月份的时候，沈阳苏家屯一项目公寓，居然以2800元/平方米的白菜价出售，引来了众多人排队。
从查询到的数据来看，2021年上半年，沈阳公寓和平、沈河、浑南公寓整体均价都已破万，和平区以14212元/平方米均价排第一；于洪、大东、苏家屯都在7000元/平方米以下，苏家屯区公寓均价5522元/平方米垫底。
中房网的记者了解到，之所以降价出售，主要是公司打算清盘沈阳在售的所有产品，并且降价幅度也并非那么大，清盘之前也仅卖3000多元/平方米。
换句话说，8月份苏家屯片区的公寓价格相较于年初，几乎被腰斩了。
这可让人大跌眼镜，比此前公寓价格大跳水的昆明、长沙都要吓人。
一周前，本号写过昆明的公寓市场，当时时代财经爆料昆明有公寓价格从此前的8000元/平方米降到了2500元/平方米。
但这是针对内部员工的价格，针对外部，价格最低只降到了5000元/平方米。
沈阳、昆明、长沙三个省会城市公寓价格纷纷大跳水，根本原因是一样一样的，那就是库存量太大，市场供应远大于需求。
比如长沙方面，核心5区公寓的去化周期均在24个月（两年）以上，其中芙蓉区的去化周期更是达到了惊人的93.1个月（7.8年）。
也就是说，按照现在的销售速度，即便芙蓉区现在不再增加公寓供应，也要卖上7.8年才能卖完。
制图：城市财经
昆明方面，各个板块普遍的去化周期都在2年以上，中心区的去化周期也是3.5年，次中心区的去化周期高达4.7年。北市、空港新区的去化周期更是在10年以上。
其中世博板块，去化周期更是达到了惊人的668.26个月，也即55.7年，需要卖半个多世纪才能卖完。
制图：城市财经；数据：锐理数据
沈阳又是个什么情况？截至2021年6月底，沈阳公寓存量为254万平方米，其去化周期达到了95个月。
也就是说，沈阳的公寓按照现在的速度销售，即便不再增加供应，也需要卖8年才能卖光。
天量的库存，远大于需求的供应，价格岂能不跌。
04
在上周的文章中，我已经提醒各位，公寓最好不要碰。
公寓这类住房，只有拥有强大需求的城市，才能够支撑得起来，比如北京、上海、深圳、广州这类城市。即便这类城市，也要考虑在核心区买，远离了核心区，同样有风险。
北上广深以下城市，如果你只是买来自己居住，而且是过度，那也未尝不可。如果想投资，那就碰不都不要碰，尤其是沈阳、昆明、长沙这些库存量超大的城市，买到就算砸手里了。
本文的主角是沈阳，最后说说沈阳的购房建议。
上面已经说到，公寓是决计不要碰的。住宅方面，目前沈阳放松未遂，原本的利好变成了利空，再加上沈阳的住宅存量同样高企，所以本号以为沈阳的房价还未见底，刚需还可以再等等。
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