作者：子非鱼
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在金融信贷收紧背景下，哪怕是曾经经济强悍、人口竞争力超强的深圳、上海、杭州、西安、东莞、宁波等城市，也不得不低头服软。
但有这样一股妖风，居然能逆势吹涨连续17个月。这个城市，就是三亚，它是下跌行情中的逆行者，是2021年，楼市逆行第一城。
根据国家统计局公布的最新数据显示，10月份70个大中城市中，52个城市新房下跌，64个城市二手房下跌。
在下跌成为主流的情况下，三亚却走出了自己的独立行情。10月份三亚新房环比领涨全国，二手房环比涨幅位居全国第二，可以说是相当飘了。
更为关键的是，从历史数据来看，三亚的新房已经连续17个月上涨。
制图：城市财经；数据：国家统计局
此种逆反操作，终于让它尝到了代价。
昨天，三亚住建局发布《关于进一步加强二手房市场交易监管工作的通知》，表示：
充分考虑当前的市场波动，结合往期二手住房网签成交价格，以及其他价格因素，确定三亚二手住房交易参考价格，每月通过三亚市住房和城乡建设局官网及政府部门网站公开发布。
言下之意是，三亚正式跟进深圳、广州、东莞、宁波、成都、西安等城市，进入二手房官方指导价时代。
当天，三亚就发布了首批30个小区的二手房官方指导价格。
最右侧一栏的成交价格，就是官方公布的官方指导价格。
这些指导价相比于此前各小区业主的自行挂牌价低了不少，比如棕榈滩、和鸿假日阳光、鸿坤山海墅、中铁子悦薹等多个知名小区价格被打了6折。
此外，如三亚凤凰水城等个别项目，更是被腰斩。此前三亚凤凰水城的平均挂牌价在4万/平方米左右，现在官方指导价仅为2.25万元/平方米。
02
对于三亚这般购买基础不够牢靠的城市，这一招足够它喝一壶的，谁让它这么嚣张呢，新房居然能持续上涨17个月。
三亚楼市的起势，始于2019年。在2019年之前，由于整个海南遭遇了空前而且有可能还是绝后的调控力度，整个海南在2018至2019年一季度，其实是处于调整状态。
在此不妨回顾一下。
2018年，海南突然发布调控新政，首开“全省限购”之先河，5年社保，5年限售，7成首付，严厉程度无以复加，比绝大多数热点城市都要严厉。
大招效果立竿见影，当时海南省的房地产开发投资增速立刻转向，并且进入负增长，直到今年年初才回正。
海南与全国房地产开发投资增速
三亚的楼市，在全域限购发布2个月之后，成交量开始转向，4个月之后，房价开始见顶向下。
数据显示，从2018年8月的34295元/平方米下跌到2019年1月的24962元/平方米，下跌了近1万元/平方米。
三亚新房与房价走势
同时从走势图也可以看到，2019年年初开始，三亚的房价就开始筑底反攻，此后一路上扬，到2020年，虽然经历疫情，但也是在波动中上涨，直到今天。
三亚这一波上涨逻辑有三：
第一，从2019年开始，国家就不断向海南砸大利好，比如全岛自贸区，比如全岛自由贸易港。海南已经成为了一个独立关税区，马上就要封岛开始零关税政策了。
第二，海南虽然在2018年开启了全域限购模式，但期间大幅降低了落户门槛，海南宣布除三沙之外，其余地方基本零门槛落户。
2019年10月，三亚发布新政，“大专学历+三亚工作满1年”，就可以落户。这让很多人积累购房资格的“等待期”，一下子从5年大幅缩短到至1年。一年社保就可以落户，无形中破解了限购，释放了需求。
第三，那就是海南的“两个暂停”政策，这其实是推动三亚和海口筑底反弹最关键因素。
所谓“两个暂停”，就是2017年海南发布的政策，要求对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。
此外，同一年，海南又发布了《关于加强耕地保护和改进占补平衡的实施意见》，提出全面实行商品住宅用地供应计划管理，在保障省内居民住房基础上，进一步减缩商品住宅用地规模。
这种背景下，海南的住宅供地大幅缩减，供应随之大幅收缩。
三亚方面，数据显示，2019年三亚计划供应国有建设用地56宗365.87公顷，其中普通商品住房供地仅13.8公顷，占比仅为3.77%，而2018年占比还有12.1%。
到了2020年更为夸张，整个2020年，三亚纯商品房住宅用地0供应。这种背景下，三亚的新房供应不足，而落户门槛又降低了，再加上各种利好砸向海南，资本和需求不断涌入海南，尤其是三亚和海口。
才有了三亚新房连涨17个月的战绩。而同处海南的海口，楼市同样火热，房价也和三亚一样，在2019年见底后强势反弹，目前已经创下新高。
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目前，三亚为了稳定房价，早在9月份就发布了新房限涨令，要求9月1日之前的新房，尚未网签的需要重新备案，备案价不得超过同片区同地段同品质近期网签价格。
9月1日之后的，同样按照这个规则备案。且备案后，价格一年内不得上调。
与此同时，也在加大住宅土地供应。数据显示，2021年三亚商品房计划供地33.47公顷，几乎是2019年的两倍。
如今又来了二手房官方指导价，这个威力巨大的调控招数。对于三亚这样一个购买力不够坚硬的城市来说，接下来房价大概率会进入回吐模式。
之所以有此论断，有两个缘由：
第一，二手房官方指导价威力大。
从上面我们已经看到，三亚新公布的指导价，很多小区的价格被打了6折，个别甚至腰斩了。
即便业主不按照指导价成交，也无所谓。二手房官方指导价的威力在于，银行给予贷款会按照指导价来给予。
这一点本号解释过多次。如此能达到提高首付，降杠杆的目的。以上面公布的三亚凤凰水城来举例说明。
这个小区原价是4万元/平方米，指导价是2.25元/平方米。
某刚需购房者，如果在指导价发布之前购买该小区一套100平米户型的房子，总价是400万，首付是120万，可以向银行贷款280万。
指导价发布后，即便业主拒不按照指导价成交，继续按照4万单价挂牌成交，那买主购买的实际总价仍是400万，但银行给予贷款是按照2.25万元/平方米的指导价给予贷款额度，也就只能最多给予157.5万元贷款，买主需要自掏腰包242.5万元。
原来的首付是120万，现在首付是242.5万，翻了一倍。首付比例实际增加，杠杆的减短，会逼退很多购房者，让更多人选择观望。
这就是深圳、广州、宁波等城市在指导价之后，成交量腰斩的重要原因。三亚岂能抵挡住的。
更何况，三亚这种严重依赖外地购房人群的城市。
第二，三亚的购买力不够稳定。
三亚的购买人群一半来自省外。
此前克而瑞公布过一组数据，三亚外地购房客占比50%。这50%的外地购房客中，东北占了29%、河北占了29%、北京24%、河南18%。
制图：城市财经；数据：克而瑞
这种极度依赖外地购房客的市场，非常脆弱，一遭遇调控，将他们挡在门外，或者迫使他们观望，价格就会晃动，2018年的三亚在全域限购政策下的回调，就是最好的证据。
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