作者：子非鱼
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今天，房地产市场两个好消息。
第一，据第一财经最新消息，从金融管理部门和多家银行了解到，11月房地产贷款投放在10月大幅回升基础上，继续保持环比、同比双升态势，初步预计同比多增约2000亿元。
这意味着，房地产按揭贷款自10月份反弹之后，继续增加，而且增量也在增加。10月份的个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。
第二，央行官宣，12月15日降准。
这意味着市场资金更充裕，房地产会是直接受益者。
这再一次佐证了本号的观点，楼市至暗时刻已经翻篇了。
当我在上周提出这个观点的时候，不少人对此嗤之以鼻。而且，不少人觉得房价会继续下跌。
对此，我只能说，这些人对中国房地产市场不了解。
我们的房地产市场，本来就不是自由的市场，从2016年开启的各种限购限贷限售，再到今年15个城市出台二手房官方指导价，以及23个城市限跌，都明确告诉我们一个道理：
房地产市场是一个特殊的市场，自始至终都在受人为因素干扰。
如果没有限购与新房限价、摇号等政策，2017至2019年的新房不会那么热，不会动不动就万人摇号抢房。如果没有限售以及限跌，今年的房价估计跌幅也不会是这个样子。
但事情没有如果，我们看到的都是人为干扰下的结果，包括三季度的全国房价转向和如今的至暗时刻翻篇。
首先，强调一下，我说的是楼市至暗时刻已经翻篇，其中的关键词是“至暗时刻”。也就是说，楼市最难受的日子过去了，但并不意味着市场一下子会从数九寒天切换到夏日炎炎。
在上周的文章中，我说得非常明确，接下来不是筑底反弹，而是筑底企稳。人口与经济竞争力强劲的城市，会逐渐横盘，甚至会缓慢爬升，至于人口竞争力不足，经济低迷的城市，则会继续阴跌。
由此，本号认为，对于人口增量显著、经济活跃的中心城市，2022年年初，是上车的契机，比如深圳、杭州、北京、上海、南京、宁波、苏州、合肥、广州等。
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数据已经在佐证这个观点：
第一，从目前已经披露的十多个重点城市11月份成交量数据可以看到，有十多个重点城市出现了翘尾回暖行情。
比如深圳，二手房成交量11月份回到2000套以上，结束了此前的7连跌，也结束了此前连续三个月在2000套以下的状态。
制图：城市财经；数据：深圳住建局
北京11月份成交量再次回到1万套以上。上海二手房11月成交14607套，环比10月上涨了12.5%。广州二手房11月网签6044套，环比上涨15.06%。成都11月二手房成交5659套，更是回涨168%……
第二，房企融资规模11月份回暖。
贝壳研究院数据显示，11月单月房企境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%。
同时，房企境内债券融资11月平均票面利率4.05%，较上月下降13个基点。境外债券融资11月平均票面利率为8.03%，较上月下降262个基点。
这意味着，楼市利空出尽，正在筑底。
而筑底的基础，则是信贷正在适当放松。文章开篇已经说到，11月份的房贷按揭较10月份预计又会增长了2000多亿。而且这个月就要降准了。
为何要放松适当放松信贷？答案和今年年初收紧信贷，道理是一样的，维护楼市的稳定。
今年年初，央行与银保监会发布了“房地产集中贷款管理制度”，限制了各类银行流向房地产市场与个人住房贷款市场的资金比例，目的就是给楼市降火。
去年受疫情影响，上百个城市或直接或迂回或鼓励，对楼市进行了放松，市场在这种背景下又迎来了一波跳涨，去年东莞领涨全国，涨幅高达41%。
制图：城市财经；数据：中国房价行情网
去年年末至今年上半年，楼市政策的又一波收紧，开始扑火维稳。
03
那为何现在又要适当放松呢？目的，也是维稳。
今年楼市收紧，尤其是开启了空前严厉的信贷收紧政策和二手房官方指导价之下，我们可以看到，国家统计局公布的10月份数据显示：
10月份单月全国商品房的销售均价为9749元/平方米，跌破万元。
制图：城市财经；数据：国家统计局
同时，公布的抽样调查的70个大中城市，52个城市新房环比下跌，64个城市二手房环比下跌，也就是说，全国90%的城市的二手房价格在下跌。
此外，有18个城市房价跌回三年前，其中不乏一些省会（首府）城市，比如太原、石家庄、呼和浩特、贵阳、长春、哈尔滨、南宁、乌鲁木齐。
制图：城市财经；数据：国家统计局
如此景象，对于很多买不起房的普通大众来说，拍手称快，但对于一个行业和一个国家来说，需要面对更加棘手的问题。
因为超力度的信贷收紧，带来了一些始料未及的事情，本号在之前的文章中多次提到过。
比如二手房成交量进入凛冬，掀起了房产中介的离职潮。
贝壳找房披露的第三季度财报显示，截至2021年9月30日，贝壳代理人数为51.55万人，较第二季度末的54.86万人，减少了3.31万人。
比如，二手房成交量入冬，让本就遭受融资难、融资贵的房企，又遭遇了回款难。这种背景下，不少民营房企出现了债务违约，几乎所有的房企都在为钱发愁。
如此，民营房企没钱拿地，也不敢拿地，于是出现了第二轮集中供地时的大面积流拍。
土地大面积流拍之下，各地方卖地收入缩水。数据显示，2021年31省（自治区、直辖市）前10个月成交地块的土地出让金中，只有江苏、浙江等8个省份土地出让金同比正增长，其余23个省份土地出让金同比下降，其中云南、新疆、海南、黑龙江等降幅超过50%。
官方媒体爆料，已经有一些县市因为卖地收入缩水，影响了财政运转。
已经开始的第三轮集中供地，表面上看，流拍率相较于第二轮低了不少，但都是国企在救场。
比如，已经完成第三轮供地的上海、无锡、深圳、南京、苏州、广州，国资（央企、国企与地方城投）拿地比例分别是90%、75%、81.82%、80%左右、92%、92.3%。
制图：城市财经
但国企能兜底多久，能救场多久？显然不可持续，显然这种土地市场国进民退的情景，是管理层不想看到的。
面对这些始料未及的后果，楼市政策不得不做出改变。
04
如果继续这么冷下去，会有更多房企出现债务危机，会有更多楼盘停摆，会有更多土地卖不出去，会有更多城市出现财政缩水。
你要知道，2020年，全国来自土地、房屋的直接收入（包含卖地收入和直接税收），占政府总收入的35%左右，占全国一般预算收入的比重上升到了46%，不少城市达到了地方政府总收入的50以上。
来源：刘晓博说财经
此外，根据国家统计局的“第四次经济普查”，有1263.5万人直接在房地产相关企业“开工资”，比如房企、中介、物业、租赁相关的就职人员。
还有5809万人从事建筑行业。也就是说，中国内地大约有6940万就业人口“吃房地产饭”。
这种背景下，房地产依旧对经济很重要，对就业很重要。
因为重要，所以不能急转弯。所以面对这些始料未及的局面时，会适当放松以稳定局面，所以信贷开始适当回调，所以要开始降准了。
当然，也不能再大涨了。今年以来开启的大力度信贷调整，是想让房地产市场稳定。
管理层的目标很明确，就是想让房地产稳定，在稳定中降低房地产对于经济的权重，在稳定中，为三孩政策、为内循环战略、为共同富裕战略，腾挪空间。
认清楚这一点，你就会明白，2022年以及未来很多年里，中国的房价跌不到哪儿去，也涨不到哪儿去。
最可能出现的局面就是，房价慢涨，涨速低于GDP增速和国民人均可支配收入增速，正如中国指数研究院最近对于2022年房价的预测：2022年，中国房价小涨2%至3.5%。
如果能如此，那是最好的结果。
因为，这意味着房价增速会跑输GDP增速，会跑输人均可支配收入增速，而这正是管理层调控楼市最想看到的局面。
表面上看是在涨，但只要房价增速低于收入增速，我们买得起房的概率就在增加。
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