作者：子非鱼
01
不是我们不明白，是这世界变化快。这句话，在我上高中时，特别流行。
它出自崔健在1996年发行的歌曲《不是我不明白》。这句话一针见血地指出了，时代发展与个体感悟之间存在着跟不上节拍的现象。
很多时候，我们还在回味当中，或者还在犹豫当中，但转机与际遇稍纵即逝。
如今的楼市变化，就有点让人有此感叹。
很多人还停留在信贷收紧、楼市成交量腰斩、调控加磅等印象中，无法跳出，殊不知，节奏已经转变，如今的局面，是信贷回归正常，降准即将开启，良性循环被官方定调。
更为关键的是，楼市已经进入了鼓励购房的时代。
就在今天（12月10日），重庆市璧山区住建委宣布：
为促进房地产市场健康发展，璧山区定于2021年12月10日至2022年2月10日举办为期2个月的购房优惠活动，活动期间，购房人购买在璧房地产开发企业的新建商品住房（限1套）、车位（不超过2个）、商服用房（不超过5个）和办公用房，以及购买二手住房（限1套），符合相应条件的，均可享受所缴纳契税同等金额的购房补助。
这是正大光明地鼓励购房，以契税补贴为现金鼓励大家购买商品房、车位、商业用房等。
无独有偶，根据澎湃新闻梳理，从11月份以来，至少有6个地方发布了购房补贴政策，包括福建厦门、湖北荆门、江苏南通海安、重庆万州、河南开封、河北保定、河南新乡。
加上今天的重庆璧山区，共6个城市7个地方，进入了购房补贴。其中，有直辖市，有副省级城市，也有普通地级市。如果算上9月份就开启购房补贴的长春，应该至少7个城市中的8个地方。
02
11月8日，河南新乡发布鼓励新政，进行为期一个半月的购房鼓励，期间给予购房契税20%的补贴。
11月30日，河北昔日省会保定市，也发布了鼓励购房的政策，不过保定的购房政策，局限于被动式超低能耗商品住宅，购买这类住房，可以获得更高的公积金贷款。
此后，河南开封与重庆万州，同样发布了购房契税补贴政策。
而江苏南通海安和湖北荆州，则是直接给予现金补贴。比如南通淮安宣布，人才购房每平米补贴600元，三胎家庭购房，每平米补贴400元。
荆州对于符合条件的购房人，最高给予不超过5万元的购房补贴。
为何这么多城市开启购房补贴呢？当然是因为，行情冷，成交量惨淡，房价下跌，让很多城市承受不了。
比如河北昔日省会保定，这个城市本号前两天专门写过。
中国房价行情网数据显示，保定目前的房价为9784元/平方米，这个房价已经跌回到了5年前的水平。
保定的房价过去几年非常飘忽，主要是受北京政策影响较为明显。
2014年，因为“北京政治副中心”的猜测，让保定狠狠涨了一波，房价从当时的单价4千多一下涨到了8000左右。部分楼盘价格更是冲上了2万+。
根据新华网当年的报道可以了解到，在“北京政治副中心”噱头之下，大批北京人南下保定扫货，满城皆是炒房客。
但后来北京副中心并没有落在保定，而是落在了通州，梦幻化为泡影，立刻将之前的利好转变成利空。
当年年底，保定房价就从8000元/平方米左右跌至6600元/平方米左右。
不巧的是，2015年全国楼市开启大牛模式，再加上2017年千年大计雄安新区空降白洋淀，保定楼市利好不断叠加，价格开启了狂奔模式，从6600元/平方米，一路冲上了1.6万元/平方米左右。
但保定的房价，并不是刚需撑起来的，也不是经济和人口撑起来的。保定2020年GDP才3353.3亿元。
制图：城市财经；数据：河北省统计局
人口方面，根据第七次人口普查数据显示，保定市全部的常住人口虽然高达1143.7万人，但其市区人口为305.7万，而且其主城区人口（竞秀区、莲池区）只有143.6万。
主要是炒房客通过噱头炒起来的。上面新华网的报道，就是铁证。
这种支撑力不足的城市，一旦遭遇强调控，房价就会转向。
果不其然，2016年10月份全国开启了大调控模式，此后北京、天津、廊坊，调控一个比一个严格。保定也终于在2017年发布调控政策：
非本地居民需缴纳三年社保，部分地块甚至长达10年限售。
自此开始，保定房价一路向下，直到今天，依旧在下跌。
今年年初，纬房大数据库的数据显示，在全国房价领跌的十几个城市中，保定跌幅位居全国第十，相较于此前的高点，跌去了13.8%。
所以，保定才在11月30日发布了购买被动式超低能耗建筑商品房，公积金贷款额度可以上浮20%支持。
同时，保定还重磅宣布，取消被动式超低能耗建筑商品房的限购限售限制。这一点，在之前的文章中，我着重分析过。
03
再比如今天再度发布购房鼓励政策的重庆，重庆目前已经有万州和璧山两个区发布购房给契税给补贴的鼓励政策。
没办法，冰冷行情之下，重庆也是被逼得兵行险着。
在全国信贷收紧的背景下，重庆的二手房成交量创10年新低了。
根据铭腾数据显示，今年6月份之后，重庆楼市成交量已连续5个月下滑，10月份主城区商品房成交量更是创下近10年新低。
价格方面，国家统计局公布的10月份数据显示，重庆二手房较9月份下跌了0.2%。
这让重庆本就供应庞大的房屋，更加难卖。
重庆过去五六年，尤其是在2015年之后全国楼市大牛期间，没有如同其他中心城市一样，猛力跟涨，最主要的原因之一，就是重庆始终保持着较大的供应量，供大于求。
去年年末至今年5月份，重庆在多块地王带动下，行情火热了一把，成交量和房价上演了一波小牛市。下半年之后，由于信贷收紧威力显现，重庆楼市立刻转向。
惨淡的成交量，让重庆的房屋去化周期被拉得更长。
数据显示，重庆短期住宅库存量506万平方米，去化周期预计需2.7个月；中期住宅库存4865万方，预计去化周期26个月。
这才有了万州和璧山的鼓励购房政策。
04
今天，易居研究院披露了一组数据：
1、截止11月份，全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，环比增长2.1%，同比增长2.1%，库存量创五年来新高。
2、截止11月份，100个城市新建商品住宅供应量为4495万平方米，而成交量为3437万平方米，呈现了“供大于求”的态势。
3、数据显示，当前三四线城市库存，是2016年7月份以来的最高值，即创下5年来的新高。
三组数据，其实就是一句话，全国房屋库存高企，尤其是三四线城市。库存高企，供需过度大于需求，房价下行压力依旧非常显著。
这种背景下，接下来还会有更多城市开启鼓励购房模式，所谓的鼓励购房，其实就是去库存。
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