作者：子非鱼
01
改变能改变的，接受不能改变的。
如今的我们，就必须接受一个无法改变的事实，尽管这个事实很难接受，但我们不能掩耳盗铃，自欺欺人。
我所说的这个事实，就是楼市的风向变了，之前吹的是西北风，吹皱了一池春水。如今吹来的是微风和煦的东南风。
从市场反馈的最重要的两个证据是：第一，钱来了；第二，多数城市按揭在回归正常。
根据央行公布最新数据显示，11月居民中长期贷款新增5821亿元，达到今年二季度以来的单月最高值，同比增幅进一步扩大至15.3%，按揭投放回归正常化。
所谓居民中长期贷款，就是房贷。从上图可以看到，11月份的按揭贷款，创3月份以来新高，远高于10月份，几乎要达到3月份的水平。
钱来了就是不一样，各城市银行，正在快马加鞭，放款支持楼市，让低迷的成交量，正常起来。
根据克而瑞追踪的东南西北中23个热点城市情况来看，12月份信贷全部放松，按揭贷款放款速度，全部在加快。换句话说，这23个城市楼市杠杆又回来了。
比如京沪深放款速度由此前的半年左右，缩短至2个月左右。厦门、长沙、合肥、重庆、苏州、福州等城市，放款速度从此前的几个月不等缩短至现在的1个月左右，南昌、天津更是缩短在一个月以内。
而且，这23个热点城市中，有一半以上房贷利率在下降，另一半估计也快了。
因为本月15日就要降准了，央行明确表示会在15日下调金融机构存款准备金0.5个百分点，释放1.2万亿资金。
尽管央行表示，这是为加大对中小微企业和实体经济发展而来，但降准之下，资金或多或少都会流向楼市，对楼市构成直接利好，会引导利率下行。
02
加快放款对楼市意味着什么，我想不必多做解释。
所谓楼市短期看金融，无论三季度的普跌，还是如今的翘尾，都是因为金融在作祟。
如今放款加快，意味着，银行的杠杆支持又回来了。回顾三季度出现的全国性成交量低迷，其根源就在于全国性的信贷收紧，放款时间被拉长。
在之前的文章中，我说过，放款被无限拉长，银行短期内撤掉了杠杆支持。毕竟购房是需要银行支持的，能够全款购房的人毕竟是少数，而且很多人即便有全款的能力，也不会选择全款。
此背景下，购房者即便有购房之心，也没有购房之力，想要购房，必须乖乖排队，排他个3至6个月。
现在局面变了，自从央行和银保监会吹风，说要让一些房价稳定的城市，按揭贷款回归正常后，从10月份开始，信贷就调头向上了。
如今，放款速度较之前大幅缩短，不少此前已经排了很久队的人，迎来了杠杆支持，热点城市的成交量已经在翘尾。
比如深圳，二手房成交量11月份回到2000套以上，结束了此前的7连跌，也结束了此前连续三个月在2000套以下的状态。
制图：城市财经；数据：深圳住建局
同时，北京11月份成交量再次回到1万套以上。上海二手房11月成交14607套，环比10月上涨了12.5%。广州二手房11月网签6044套，环比上涨15.06%。
成都11月二手房成交5659套，更是回涨168%。
另外，中指院数据显示，截至11月底，杭州二手住宅成交套数环比增长11.4%，结束了连续七个月持续下滑的惨淡行情。价格方面，11月杭州二手住宅价格环比上涨0.38%，同比上涨9.37%。
数据告诉我们，热点城市的成交量，正在翘尾企稳回暖，这是信贷逐渐恢复正常产生的结果。
继续收紧，让房价下跌不好吗？
对于大多数买不起房的人来说，房价下跌当然是好事。但对于一个国家，尤其是像我们如此依赖房地产经济的社会来说，房价一旦过度下跌，有不可承受之重。
10月份，全国成交量普跌，中心城市的二手房成交量几乎集体腰斩，房价也是普跌。
70个大中城市，52个城市新房环比下跌，64个城市二手房环比下跌，也就是说，全国90%的城市的二手房价格在下跌。
此外，有18个城市房价跌回三年前，其中不乏一些省会（首府）城市，比如太原、石家庄、呼和浩特、贵阳、长春、哈尔滨、南宁、乌鲁木齐。
制图：城市财经；数据：国家统计局
但成交量的冰冻，房价的普跌，让原本就承受融资难融资贵的房企，再次承受了回款难，由此引发了一系列始料未及的情形。
这一点，本号在此前的文章中多次说过。
比如，资金极度紧张下，造成了很多开发商的项目停摆，购房者收房时间被延长，甚至被烂尾。
比如，资金极度紧张下，民企没钱拿地，造成第二轮集中供地大面积流拍，第三轮供地虽然流拍率下降了不少，但主要是因为国资兜底，如果没有国资兜底，情形可能会更难看。
土地大面积流拍，带来的结果便是地方政府卖地收入减少。
数据显示，2021年31省（自治区、直辖市）前10个月成交地块的土地出让金中，只有江苏、浙江等8个省份土地出让金同比正增长，其余23个省份土地出让金同比下降，其中云南、新疆、海南、黑龙江等降幅超过50%。
你要知道，我们目前除了深圳、北京、上海等少数城市不依赖土地财政外，大多数城市的财政运转，仍离不开卖地收入。
目前已经有县市因为卖地收入减少，出现了运转困难的现象。
03
这些始料未及的后果，形成了一个恶性循环的怪圈，也即：
房子难卖→回款困难→外部融资紧→房企出现信用风险→房子更难卖（品牌价值削弱，持币观望者变多，预售难度加剧）→回款更加困难（只能以更低价格抛售，继续打压房价上涨预期）→外部融资更紧（金融机构风险偏好收缩）→房企信用风险继续释放。
如果继续这么冷下去，会有更多房企出现债务危机，会有更多楼盘停摆，会有更多土地卖不出去，会有更多城市出现财政缩水，恶性循环的程度会更甚，这是无法承受之重。
所以，在几天前召开的中央政治局会议上，管理层明确提出：
要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
也就是说，楼市要摆脱此前的恶性循环，走上良性循环之路。
所以，才有了信贷恢复正常，房企融资开始放松的现象。很多城市，甚至又开启了鼓励购房模式。
在昨天的文章中，已经提到，11月份已经有福建厦门、湖北荆门、江苏南通海安、重庆万州、河南开封、河北保定、河南新乡发布了鼓励购房政策。
昨天重庆璧山区发布鼓励购房政策，未来两个月，购买新房二手房商业用房和车位，免契税。
总而言之，楼市的局面已经改变，我们必须接受。楼市正从之前的过冷，回归正常。
当然也不可能会再出现过热局面，因为管理层要的是稳定，只有楼市稳定，才能在经济稳定中弱化房地产的权重，才能为三孩政策、内循环大战略、共同富裕腾挪出施展的空间。
04
本号的观点非常明确，楼市分化依旧：
第一，人口增量显著、经济活跃的中心城市，2022年年初，是上车的契机，比如深圳、杭州、北京、上海、南京、宁波、苏州、合肥、广州等。
第二，对于人口持续流出、库存量充足的大多数三四线城市，可以继续观望，尤其是投资需要谨慎。
人口流出的三四线城市，不在少数。
此前本号完整梳理了第七次人口普查数据，结果发现全国地级市、副省级城市、直辖市、自治州、盟中，过去十年，人口增加的有184个，人口减少的有149个。
这149个人口减少的城市，主要集中在东北、中部和西部地区。其中东北地区占了33个，中部地区占了47个，西部地区占了55个，东部地区只有14个。
人口和经济是楼市的基石，尤其是人口，这些人口持续流出的城市，房子已经不具备金融属性，只剩下纯粹的居住属性，很多城市的房价已经白菜化了，比如鹤岗、双鸭山、七台河、张掖、石嘴山、铁岭、博州等城市。
制图：城市财经；数据：中国房价行情网
这些通缩的城市，不但购房需要谨慎，当地的年轻人，如果有机会，还是要尽可能走出来，去拥抱有人口流入的中心城市。
因为只有人口有增加、经济有活力，楼市才有稳定的基础，才能保住自己辛苦打拼下的财富。
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