作者：子非鱼
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时间已是农历腊月，年关将至，楼市已经利空出尽，各种利好纷至沓来。
比如顶层方面的利好有降准和降息。12月15日已经降准，下调了存款准备金率0.5个百分点。12月20日，1年期LPR结束了连续19个月的按兵不动，下调了5个基点。
地方层面上的利好，那就更多了，目前已经有40%多个城市下调了购房利率，60%的城市加快了个人住房贷款发放速度。
除此之外，地方层面上还有更加激进的操作，那就是鼓励购房。截止到目前，已经有桂林、晋江、呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、黔南布依族苗族自治州龙里、六安金寨等近30个城市开启了鼓励购房模式，他们或给予契税补贴，或直接给予购房补贴。
昆明在2021最后一天，也即12月31日，发布了《关于进一步做好当前和今后一个时期就业创业工作的实施意见》。
这份《实施意见》明着是要吸引人才前来就业创业，但有托底楼市、鼓励购房之嫌疑。
因为在这份《实施意见》中，关于人才购房补贴的着笔并不少。
在支持鼓励高校毕业生来昆留昆就业创业一节中，提出：
1、鼓励来昆落户。零门槛，而且可以拖家带口一起来落户。
2、给予租房补贴。毕业生来昆就业签订2年以上合同，并且缴纳社保的，博士研究生、硕士研究生、双一流高校本科生、普通高校本科生每人8000元、5000元、3000元、2000元的一次性租房补贴。如果是昆明市需要的紧缺人才，还可以另外获得2000元。
3、加强住房政策支持。来昆创业（2年以上）或就业（签订3年以上合同）可以获得购房补贴，博士、硕士研究生，在昆首次购买商品住房且无自有住房的，分别给予8万元、5万元的一次性购房补贴。
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三条内容，都是为抢人而设置的。
事实上，在落户方面，昆明早就零门槛了，和南昌、福州、济南、石家庄、银川一样。
但昆明过去一些年抢夺的人口，基本都是省内人。
根据2021年公布的第七次人口普查数据可以看到，昆明过去十年常住人口增加了202.8万，这一增量在中心城市中第15位，还算不错。
若再看云南其他城市的人口变化就能明白，昆明的人口增量，主要来自对省内其他城市和自治州的虹吸。
制图：城市财经；数据：云南省统计局
云南省16个城市与自治州，11个城市人口在减少。另外5个人口正增长的城市中，也就昆明的增量好看。
仅依靠虹吸省内人口，是拆东墙补西墙，昆明想要持续的人口流入，还是要想办法虹吸省外人口才是王道。
但此次发布的吸才力度，着实不敢恭维，无论是租房补贴力度，还是购房补贴力度。
要知道，比昆明级别更高，经济实力更强，人口规模更大的中心城市，很多力度都要比昆明大得多。
昆明这个力度，很难吸引到省外人才。
不过对于省内人才，还是有一定吸引力，可以吸引不少云南省其他城市的高校毕业生，来春城就业买房，尤其是可以帮助昆明去库存。
其实，去库存，更像是昆明此次发布《实施意见》的主要目的。
2021年昆明楼市，可谓是透心凉。年中还一度约谈房企，口头对他们进行了限跌，昆明也因此“光荣”加入了限跌城市大军中。
昆明楼市冷场，有大环境因素，比如全国楼市信贷收紧，还有地方性因素，那就是滇池环保政策。
双重压力之下，昆明2021下半年开始，开发商降价力度非常大。
比如古滇名城推出的春风小院一期特价洋房，原价13000元/平方米，几个月前搞促销8300元/平方米，单价直降4700元/平方米，降幅约36%。滇池东岸位于呈贡斗南片区的绿地海之城，高层正常售价约12000元/平方米，按揭一口价9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，单价足足降了3000至3500元/平方米。
正因降价力度过大，所以才引发了昆明市政府约谈并限跌。
市场冷场之下，原本库存就高企的商务公寓，价格下跌更猛。
根据时代财经披露，11月份昆明就有公寓的价格推出了内部员工价，原本8000元/平方米，现在最低卖2500元/平方米，降幅达到了68.8%
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但市场并不会因为降价就好转，市场也再一次用数据验证了那句颠扑不破的大众心理，“买涨不买跌”。
数据显示，昆明各板块的成交面积在6月份见顶之后一路下跌，9月份只成交了37.93万平方米，是3月份的一半。
10月份和11月份略有回升，但整体仍在低位徘徊。
低迷的销量，除了给价格下降带来直接压力外，还进一步拉升了昆明市的库存，这也将进一步加大了昆明的房价下跌压力。
此前易居研究院披露数据，截止11月份，全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，环比增长2.1%，同比增长2.1%，库存量创五年来新高。
此外，截止11月份，100个城市新建商品住宅供应量为4495万平方米，而成交量为3437万平方米，呈现了“供大于求”的态势。
昆明，如今就是这样一个典型的“供大于求”的市场。
根据昆明锐理统计显示，截止今年11月，昆明商品住宅存量面积达973.66万㎡，按照近一年的销售量折算，库存去化时间约1.45年（合约17.4个月）。
2020年年末是12.91个月，增加了近5个月的去化周期，去化周期增加了35%。
按照住建部的标准，去化周期大于12个月就得减少供地，以减少房价下行压力，昆明现在的去库存周期都快触及18个月的警戒线，压力可见一斑。
更为重要的是，昆明的办公物业和商务公寓，去化周期更是长得吓人，办公去化周期5.52年，公寓去化周期14.94年。
如此长的去化周期，昆明房地产市场，无论住宅还是商业物业，都承受着较大下行压力，这怎能不着急。
所以，才有了最近的《实施意见》出台，试图引进外援帮忙去库存。
不过，窃以为，力度太小，托底的效果有限。
换句话说，昆明住宅价格目前还没见底，一季度还会继续下行，估计得到二季度中期，才会筑底企稳。
至于昆明的公寓，不用多看，直接绕开吧。
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