作者：子非鱼
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2022年，楼市降息第一枪，由华南门户广州打响了。
1月6日，第一财经爆料，广州新房和二手房的购房利率普遍下调。
首套利率从5.85%（LPR+120BP）左右普遍降至5.65%（LPR+100BP）左右，二套则从6.05%（LPR+140BP）左右降至5.85%（LPR+120BP）左右。
这是广州2021年10月份降息以来，第二次降息，也是2022年第一次降息。
作为一线城市的广州，在北上深被强摁住之后，似乎已经成为了新的楼市风向标。
2021年10月初，广州一改之前持续加息的走势，突然降息，此后降息的浪潮席卷全国，拉开了降息的大幕。
根据贝壳研究院数据显示，10月份被监测的百城中有30%在降息，11月份有40%在降息。
此次广州再降息，极有可能会将本轮楼市降息的规模，推向顶峰。
过去几年，北上深房价跑得太快，北京上海被强调控，需要起到模范作用，所以没有出现太大的波动。
深圳方面也是一轮又一轮重拳压身，尤其是在2021年2月份率先在全市范围内发布了二手房官方指导价，最终被控制住了。
这种背景下，作为四大一线城市的广州，成为了最拉风的城市，风头几乎全都集中到了广州身上，一路补涨一路活跃。
哪怕在寒风凌冽的2021年，广州依旧笑到了最后。
2021年的广州，前热后冷，但后面的冷，并没有抵消前面的热。后面的信贷收紧和二手房官方指导价，只是限制了流动性，对其房价并没有造成多大伤害。
根据国家统计局数据显示，广州11月新房同比上涨6.3%，二手房同比上涨6.9%，涨幅均位居全国前列。
制图：城市财经；数据：国家统计局
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更为重要的是，10月份之后广州率先降息，11月份广州在官方要求加快个人住房按揭贷款下，加快了放款速度，由之前的半年变成了1个月。
杠杆回归的背景下，广州楼市重拾信心，完美结束了此前成交量的连跌，在年末走出了翘尾行情。
克而瑞数据显示，广州11月和12月的一手住宅成交套数分别为9071套和10678套，环比分别上涨36%和18%。
整个2021年，广州一手住宅网签成交达105974套，仅次于2016年的127215套，居历史第二。
广州的这次降息，可能会让2022年再创佳绩。毕竟，2021年广州取得成交量历史第二的成就，是在5次加息背景下完成的。
加息都能有如此漂亮的数据，现在降息，市场信心重拾，一切皆有可能。
作为接力的新楼市风向标，广州此轮降息释放出了两个重要信号：
第一，市场信贷仍在加快速度回归，干涸已久的楼市大地，急需货币之水的浸润。
第二，楼市正在“好起来”。
“好起来”这个词并非我所创，而是官媒经济日报所说。经济日报在2021年年末发布文章称，房地产会“好起来”，也需要“好起来”。
当然，这里的好起来，并不是指热起来，而是健康起来、良性循环起来。这些关键词，都是2021年年末几次重要的会议上给房地产定性的。
会“好起来”很简单，信贷回归，政策转向友好，自然就会好起来。
而需要“好起来”，这个理解就比较深刻了。
2021年年初信贷收紧，在2021年三季度显威力，但带来的结果，有部分是始料未及的。
比如，原本就承受货币棚改釜底抽薪的三四线城市，在信贷收紧压力下，房价下行更加快速，以至于很多城市不得不出台限跌令，算上最近出台限跌令的江苏泰州，已经有24个城市限跌。
比如，信贷收紧，致使原本就面临融资难融资贵的房企，回款也难了，很多房企没钱了，于是：
不少开发商的项目延期交付，不少已经停摆。
数据显示，2021年武汉已售未交付的项目面积达到了1.55亿平米，超140万套，位列全国第一。南宁也有7千多万平米已售未交付的项目。广州、郑州也都在5000万平米之上。
这些都是不定时炸弹，牵一发而动全身。
除此之外，开发商缺衣少食还引发了一个难题，那就是土地大面积流拍。22个中心城市第二轮集中供地有10个流拍率在30%以上。
第三轮虽然国资大面积兜底，流拍率较第二轮好了一些，但从流拍的绝对量来看，仍不容乐观。
根据Wind数据统计显示，截至今年前11个月，在土地出让具一定规模（收入超50亿）的城市中，全国有112城卖地收入同比去年下滑，有20城的土地出让金收入跌幅超过了50%。
土地卖不出去，不少城市的财政难以运转。
因房价“白菜化”而成为网红城市的鹤岗，12月份就发布公告，要实施财政重整计划，并取消公开招聘政府基层工作人员计划。
这些始料未及的事情，都需要慎重对待，且急需解决，拖延不得。
有什么办法？只能让房地产回归正常，回归健康和良性发展。于是才有了年末政策和信贷的友好。
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广州2022年率先降息，进一步稳固了友好的基本面，也显示出了楼市继续回归健康的迫切心情。
当然，这种迫切的程度，只是回归正常，而非又要让楼市躁动起来。稳依旧是2022年楼市的关键词。
这种背景下，2022年，像广州这样的不缺购买力的城市，会最先回暖。广州已经用数据在佐证。
不只是广州，从近日诸葛找房公布的数据可以看到，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京、厦门、青岛、武汉都在回暖的路上。
我的观点是：
对于拥有强大存量购买力（城区人口规模大）和增量购买力（常住人口流入多）的城市，当下是刚需入手的好时机，比如广州、上海、北京、深圳、杭州、南京、武汉、成都、宁波、苏州、东莞、佛山等十多个城市。
至于人口竞争力不强、库存高企的部分中心城市（比如长春、哈尔滨、沈阳、昆明、南宁、贵阳、南昌等），以及大部分人口流失、库存创新高的三四线城市，一季度还可以继续观望。
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