作者：子非鱼
01
楼市传来一个重磅消息。
根据财联社1月6日晚上爆料：
财联社记者从房企人士处获悉，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。
该消息多家权威媒体已经转发，而且到目前，多家房企已经证实该消息属实，看来八九不离十。
这是对房企的一个大松绑，也是对去年年底，央行、银保监会再次表态支持优质房地产兼并收购融资的支持。
此举动非同小可，可以拯救一大波房企，也将加速房企吞并战，将房企大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米的抢滩推向高潮。
对于稳健的民营房企和资金充裕的央企国企来说，是个大利好，他们大展拳脚的时候到了。
消息引发了今天资本市场上房地产板块大涨，整个板块上涨了2.3%，多只个股涨停。
我们都知道，三道红线是房企由盛转衰的关键。自2020年8月提出以来，一大批房企在紧箍咒下，包括很多头部房企在内，或被打回原形，或出现债务违约，或直接BL。
所谓三道红线，具体是指：
第一条，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
第二条，房企的净负债率不得大于100%；
第三条，房企的“现金短债比”小于1 。
一旦触碰红线，将遭受融资处罚。具体为：
上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
简单来说，如果房企触碰红线，负债规模就会严格限制。房企都是靠举债发展，举债就是现金流，负债规模被限制，施展的空间就大大受限。
如果财联社的爆料属实，并购贷款不纳入“三道红线”的计算，那对于房企来说，相当于法外开恩，给予了一个自留地，而且是一个不小的自留地。
02
并购是房企拿地的主要渠道之一。对于房企来说，拿地要么是通过竞拍，要么通过合作，要么通过并购。
由于合作和并购成本更低，房企事实上更喜欢通过合作和并购来拿地。
理由很简单，一家房企寻求另一家房企合作，肯定是自身实力不够，自然会让利才能吸引到合作客户。
同样的，一家房企或者一个项目，只有无力为继的时候，才会寻求其他房企并购，这时候是城下之盟，没有多少谈判的余地，被并购的项目或者房企，贱卖是大概率事件。
有不少房企，通过并购和合作，杀出了一条血路，其中最为典型的便是具有“并购王”之称谓的融创。
2018年融创并购量占比百分之七八十，其中50%是并购公司，20%是一二级联动获得的土地，并购成功案例200个。
2019年，融创收购阳光100和新湖中宝多宗项目、泛海资产包、长实部分项目、甚至斥资153亿收购云南城投持有的环球世纪及时代环球各51%股权，造就当年内房地产最大并购……
中国指数研究院近日发布报告显示，2019年，境内房地产公司作为买方完成的收并购约有333宗，涉及金额约2960.6亿元。
其中资本相对雄厚的百强房企，收并购金额占房企收并购总金额的比例约为78%。
2020年的并购规模较2019年增加了不少。
但今年在各类银行限制资金流入房地产市场和个人住房市场的背景下，2021年房企捉襟见肘，几乎都在为钱犯难，就连万科、碧桂园、融创这些头部房企都收缩战略。
头部资本雄厚的房企和央企，由于三道红线悬着，即便有并购之力，也不敢并购，因为很多头部房企 " 三道红线 " 也才刚刚及格，这种情况下并购新的负债项目很可能导致债务超标。
现在，并购贷款不计入三道红线之中，给房企开出了自留地，相当于给了拥有并购实力的头部房企和央企国企绿色通道。
03
为何要给房企并购开绿色通道，当然是为了解决难以解决的问题。
我们知道，在信贷收紧和三道红线之下，今年房企整体都处在缺钱的状态。
房企缺钱，导致之前激进拿地开建的一些项目，无力支撑，很多城市的很多新房项目延迟交付，有的甚至停摆。
数据显示，2021年武汉已售未交付的项目面积达到了1.55亿平米，超140万套，位列全国第一。这是相当惊人的一个数据。
南宁也有7千多万平米已售未交付的项目。广州、郑州也都在5000万平米之上。
当然这些项目中有相当一部分是还没到交付时间的，但也有不少是已经到时间，但被延迟了的。
这些项目如果迟迟无法交付，会引发不确定的社会问题。
此外，不少房企还出现了BL情况，自身都已经到泥菩萨过河的地步，手中的不少项目虽然暂时还未资金断裂，但难保后续不会。
这些问题，如果积压和延续，会牵一发而动全身。怎么办？只能给出绿色通道，通过市场化的运作，让有能力的房企去接盘。
有能力的房企不是当接盘侠，正如上面所说，并购是城下之盟，对于收购的房企来说，是低成本拿地拿项目的好时机。
如此一来，既能让更多的停摆项目按时交付，避免问题扩大化，也能让有能力的房企进一步扩张。
当然，最后导致的结果会是，大部分小房企会消失，而稳健的强者会更强大。
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