作者：子非鱼
01
见过给购房补贴豪横的，没见过这么豪横的，别瞪眼，说的就是你，珠海。
1月9日，珠海高新区召开建设未来科技城人才友好青年友好行动计划新闻发布会，推出《珠海高新区建设未来科技城·人才友好青年友好行动计划（2022-2024年）》。提出：
计划投入3亿元人才专项经费，全方位、多层面打造“近悦远来”的优良人才生态，为未来科技城建设积蓄强大势能。同时，投入近亿元财政资金促进数字化转型升级，未来三年持续输出100万平方米产业载体壮大总部经济。
砸重金的背后，是掩盖不住的珠海渴望强大、渴望人才前来落户的拳拳之心，其给出的诱饵也是相当诱人。
比如，在这份《行动计划》中，珠海明确表示，推出最高600万元住房补贴、80万元生活补贴、3.8万元租房补贴等“住房奖补”，6折租住人才安居住房，人才公寓申请入住“零等待”。
这个补贴力度，相当大。要知道，近日来发布购房补贴的一众城市，没有一个力度比珠海大。
哪怕广西首府南宁提出了最高200万的购房补贴，但也是相当高的要求，要求A类人才才能享受，也即诺贝尔奖、沃尔夫奖、菲尔兹奖、图灵奖等获得者和国家高等学校一级教授等重点人才计划杰出人才。
问题来了，珠海这份《行动计划》是为托底楼市，还是真为了发展产业和经济？
本号以为，两者都有兼顾。因为两者都有需求。
02
先说经济方面。
珠海是与深圳、厦门、汕头一起最早获批的四大经济特区。当年的珠海与深圳并没有太大差别，都是刚被设立为市，都是从零起步。
几十年过去了，如今的珠海，人口只有深圳的七分之一，GDP只有深圳的八分之一，财政收入只有深圳的十分之一，资金总量只有深圳的不到十分之一。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
不光珠海，当年同时批复的厦门、汕头，如今也被深圳远远甩开。
这里面有客观因素，也有主观因素。
客观因素就是，厦门、汕头和珠海，没有一个好老师。深圳有一个好老师，香港。
深圳的崛起，离不开香港的赋能。由于距离近，改开之初，香港大把的投资资金涌入内地，深圳便是第一站。除了资金外，还有制度、规则等，也在不断涌入深圳。比如土地财政制度、卖楼花等，都是深圳从香港引进，然后才向全国普及。
当年支持四个经济特区发展，中央方面只给政策，腰包里没有钱支持，本着试验的目的，任由它们发展。
厦门、汕头和珠海，在客观条件上，比深圳差太远。珠海虽然也有澳门毗邻，但澳门的体量太小了，根本带不动珠海发展，而香港，早就是盛名全球的金融中心。
除了客观因素外，深圳的崛起和珠海、汕头、厦门的被甩开，也有主观因素。
比如在引进人才方面，深圳敞开了怀抱，拥抱四海之内的人才，并以一句“来了就是深圳人”，拉近人心的距离。
最直接的表现，就是落户。深圳哪怕在功成名就之后，依旧没有抬高落户门槛，一直以来都是一线城市中最低的，比很多二线城市都要低。直到2021年，由于人口涌入过快，房价高企，深圳才有了抬高门槛的想法，但还没有正式实施。
他山之石可以攻玉，在人才持续不断流入深圳的背景下，深圳的经济、科技、金融、工业实力一步步做强做大，最终坐上了内地第三城宝座。
相比于深圳，珠海、厦门和汕头，当年都或多或少都带着地域偏见，尤其是汕头。
当然，现在这三座城市，尤其是珠海和厦门，在包容态度上，基本都追齐了深圳。毕竟厦门和珠海的购房者，一半以上都不是当地人，反客为主，也排斥不起来了。
在被深圳远远甩开的当下，珠海又迎来了大机遇。
去年9月5日，新华社播发了《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》全文，将珠海横琴岛钦点为粤澳深度合作区。
当时我就解读过。
这意味着，横琴正式成为特区中的特区。珠海本身就是与深圳、厦门、汕头、海南并肩的国家经济特区，如今横琴岛被划定为粤澳共同管理，而且澳门权重更大，这个片区将成为介于经济特区与行政特区之间的中间地带，是特区中的特区。
这个特区中的特区，享有与行政特区一样的免税福利。
将横琴交付给珠海、澳门共同管理，主要是为了解决澳门局促的生存空间。但不可否认，这将会是珠海又一次发展契机。
政策已经给到，如何打造就看珠海自己。
已经不缺政策的珠海，如今缺少的就是人才和产业了。所以，才有了珠海的这份《行动计划》。
03
再看楼市方面，之所以说《行动方案》的目的之一，是托底楼市，是因为珠海2021年的楼市，表面看似波澜不惊，实际上已经萎靡。
数据显示，2021年珠海全市新房（含住宅、商业及办公用房）网签成交共 58930 套，较2020年上涨约 27.42 %。成交绝对量是最近五六年来的第二高，仅次于2016年。
这主要是前四个月的功劳。从每个月成交量来看，珠海新房成交量在2021年4月份见顶之后，一路下滑，目前仍处在低谷。
房价方面，波动不算太大，但较高点，也略微下滑了一些。
珠海是一个特别依赖外地购房客的城市。作为一个主打海景、养老的城市，吸引了不少北方人前来购房。
珠海本地的人口非常少，很多地方比较空荡。人口主要集中在香洲区、高新区、横琴新区以及金湾区靠近横琴的片区。
如果你晚上到过珠海，会发现，珠海的很多小区入住率并不高，尤其是金湾区和斗门区。
这就是一个自身购买力不足，依赖外地购房客支撑的城市典型表现。很多外地人买来之后，只是闲置，有空的时候才会住上一段时间，有的则是纯粹投资。
2021年，由于强调控和信贷截流，没有多少外地人去珠海购房，所以才有了成交量直线下滑的趋势。所以，才有了托市大招出来。
客观来说，珠海是一个潜力股，毕竟各种好政策在这里摆着，而且珠海又是大湾区核心成员，未来的经济、产业成长空间还是非常大。
珠海的房价透支很大，但想要下跌也是很难。对于想要去珠海就业的人来说，购房最好集中在东部，横琴是最好的片区，当然房价也是最高。另外，香洲老区，十字门片区和唐家湾片区，也都是可以买的片区。
至于斗门、金湾，则不建议。
转载、广告投放、爆料、加群，请联系微信：593594349（公子不悔）
欢迎点击关注“城市财经”↓