作者：子非鱼
01
“郑州的房地产市场现在遇到一些小困难”，这句话是郑州市代市长近日在《郑州日报》上讲的一句话。
讲真，郑州楼市遭遇的并不是小困难，而是大困难。
这座中原第一城，时至如今已经阴跌很久了。和很多北方中心城市一样，在进入调控周期之后，郑州楼市一路阴跌至今。
郑州阴跌的理由，和天津、廊坊等不同，后两城主要是调控力度太大，炒房客退场，尤其是廊坊，才一路下跌。
郑州主要是前期供给太大。
本号此前曾根据郑州统计局公布的数据梳理过，郑州过去几年的房屋库存逐年增加。2016年还是下跌的，2017年库存便增加了三成左右。
制图：城市财经；数据：郑州统计局
2021年，在原本就承受着信贷截流压力的背景下，郑州又遭遇了洪水和多轮疫情影响，其楼市下行压力可想而知。
由于行情差，大家买涨不买跌，于是，在郑州出现了，即便开发商降价打折，甚至推出降首付的举动，依旧卖不动。
根据郑州房地产管理局的数据显示：
2021年郑州全市新建商品房累计销售仅为161876套（间），较去年同期下降了33.55%；
商品房累计销售面积1804.41万平方米，较去年同期下降了31.44%。其中新建商品住宅累计销售138895套（间），较去年同期下降了29.27%；
商品住宅累计销售面积1594.81万平方米，较去年同期下降了30.21%。
无论是新建商品房或是新建商品住宅，销售套数都创下了近几年来的最低值。
02
对于郑州这样一个极度依赖房地产的城市来说，房地产不景气，确实比较困难。
郑州有多依赖房地产？在万亿GDP城市俱乐部中，郑州对房地产的依赖度位居第一。
所谓房地产依赖度，就是房地产开发投资与GDP的比重。
在这一数据上，郑州占到了28.9%，其次是杭州、佛山、天津和重庆。
正因如此，郑州在房地产销量不景气的背景下，外加洪水和疫情影响了其固定投资与规模以上工业综合能源消费，导致其经济发展失速。
根据郑州市统计局披露的数据显示，郑州2021年GDP增速仅为4.7%。在GDP五十强城市中，增速位居倒数第二，仅比受疫情影响较为严重的西安略好一些。
来源：郑州统计局
面对这种局面，郑州市有点坐不住了，所以才公开表明，郑州的房地产市场遇到了困难。
这句话的弦外之音，是要告诉大家，郑州要出招救市了。
在说完困难之后，郑州代市长抛出了准备出台的三个大招：
第一，计划出台政策每年吸引大学生20万留郑。
他表示，这些留郑大学生如果三年内买房，需求总量预计超过1000万平米；郑州还计划出台支持政策鼓励外来务工人员在郑州买房，未来两年这一需求总量也在2000万平米左右。
这其实就是增加需求的方法，有人表示，仅此两项，就能消化掉郑州的库存。
除此之外，在增加需求上，还有大招。
第二，启动货币棚改。
根据《郑州日报》报道，郑州还将大力推进安置房货币化安置，鼓励动迁群众、特别是已经首套房安置的实行货币化安置。
货币棚改的力量，大家都见识过。
上一轮大牛市，三四线城市快速跟涨，其背后的主要力量，便是货币棚改。
货币棚改推动房价上涨的逻辑是，央行印专项钱给政策性银行（国开行），国开行拿着这笔钱贷款给地方政府，地方政府拿着这笔钱去收购棚改户的房屋和土地，棚改户居民拿着钱，去购买新房。
说白了，也是通过增加需求的方式，来支撑楼市。
第三，降税。
前面的增加留郑大学生、鼓励外来务工人员购房和货币棚改，都是直接增加需求。
降税，则是通过降低购房成本的方式，间接提升需求。
郑州代市长表示，计划通过降低二手房交易个人所得税等措施，鼓励市民卖小买大、卖旧买新，拉动市民改善型住房消费。
目前郑州的二手房交易个税，是按照差额的20%征收。
比如，路人甲之前花费300万元买了一套房子，现在350万元卖给路人乙，那么他需要交纳的个人所得税是差额50万元乘以20%，也即10万元。
事实上，目前除了郑州、北京等个别城市仍按照差额的20%征收二手房交易个人所得税外，大多数城市都是按照核定税率来征收，也即按照交易总价的1%或2%来征收。
此前，东莞就取消了差额征收法，跟随潮流选择了核定税率法。去年珠海也修改了征收方式，从差额的20%变更为总价2%的核定税率。
如果郑州也按照2%核定税率，那么上面那套交易的房子，个人所得税只需7万元，可以节省3万元的开支。
03
关键问题来了，这些大招会对郑州楼市产生怎样的影响？
这些大招，都是郑州代市长公开透露的，相信不久后就会陆续出台。三个大招，每一个都是影响深远的，而且都是立竿见影的。
尤其是货币棚改和降税，这两个大招一旦实行，可以很快扭转郑州阴跌不断的局面。
而第一个大招，鼓励大学生留郑和鼓励外地务工人员购房，可以消化郑州的商品房库存。
对于郑州这样一个城市来说，购买力和购房意愿不小。正如本号在之前分析郑州的文章中说过的，郑州是国家中心城市，是五大中欧班列枢纽，是已经建成的“米”字型高铁枢纽比，其在管理层的心中，定位非常高。
过去几年，在政策面上，郑州获得的利好不断，未来也不会缺失。总之一句话，郑州未来的发展潜力，本号还是挺看好的。
这样的城市，购买力和购房意愿，不会差。只要给一个台阶下，他们就会入局。因此，本号认为，这三个大招一旦落下，郑州楼市会一扫过去几年的阴霾，重新回归到平稳和慢涨通道上来。
郑州的刚需，可以着手开始选房了。
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