作者：子非鱼
01
硅谷创投教父彼得在其《从0到1》中说过，大多数人的创业是“从1到n”，但真正伟大的事业是“从0到1”。
因为从0到1是质变，而从1到N是量变。一旦迈出了第一步，往后的步数就会很快。
这一概念，如果引申到楼市，便是，在放松政策方面，只要有一个城市率先迈出，打响第一枪，后面便会有源源不断的跟随者。
典型如降低首付。自从山东菏泽被曝出商业银行公开宣称降低首付，将无房无贷款记录的首套房首付从原本的30%降为20%，二套房从40%降为30%之后，截止到目前，已经有7个城市跟随。
如果加上之前已经降首付的福州，那目前已经有9个城市降低购房首付。分别是菏泽、福州、重庆、赣州、佛山、南宁、北海、自贡、驻马店。
这9个城市其中有所差异，菏泽、重庆、赣州、佛山、驻马店都是下调了商业贷款首付比例，而福州、南宁、自贡和北海下调的则是公积金贷款首付比例。
福州早在2月1日就发布《通知》，第二次申请公积金贷款的首付比例从50%降为40%。也即降低的是二套房的公积金贷款首付比例。
南宁也是，在其发布的《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》中明确提出：
第二套房公积金贷款首付款比例不低于住房价值的30%，即可贷额度不高于住房价值的70%。
也即将之前的40%降至30%。
02
福州与南宁，均是对第二套房降低首付，其救市之心确凿无疑。
福州方面，去年可谓透心凉。福州之前因为过度炒作，房价严重虚高，作为一个中等省会城市，其房价干翻了一众强省会城市。
去年因为信贷截流，特别是贷款发放延期，金融杠杆短期被撤销，导致炒房客撤退。在这种背景下，去年下半年福州的新房和二手房成交量双双腰斩。
房价也从前十位次中掉出。
最关键的是，由于下半年成交量惨淡，福州楼市库存积压，消化周期被快速拉长。
数据显示，截止到2021年12月底，福州五区商品住宅广义存量约585.42万㎡（广义存量=待售量+土地待结转量），去化周期约1.7年。
所以，在降低首付之前，福州在1月份就发布了《关于优化调整人才限价商品住房销售和管理办法的通知》，将人才限价房的限售周期从10年缩短至5年，并取消了购买人才限价房之后的购房限制，释放需求。
南宁方面，则更加不容乐观。
与福州不同，南宁纯属弱首府城市。这样一个弱首府城市，前期过度炒作房地产，导致其在上一轮牛市中跟涨太猛，价格虚高。
后来，货币棚改熄火，调控加磅，之后又遭遇了2020年的疫情与2021年的信贷断流，其楼市成交量连续两年下滑，房价也同样连续两年下滑。
根据国家统计局披露的数据，南宁二手房价格1月份同比下跌2.3%，相较于2020年年初下跌了0.4%。根据抛物线原理，目前南宁的房价应该回到了2018年的状态。
最主要的是，1月份南宁二手房环比仍是下跌，也即跌势依旧。
和福州一样，在降首付前，南宁也发布过救市的动作，调整了人才购房补贴额度，并扩大了补贴范围。
03
近日，佛山与驻马店也传出了降首付。
佛山方面，有消息指佛山非限购区房贷首付比例下调至两成。其实，佛山的非限购两成首付一直都存在。
作为珠三角的核心城市，佛山的限购政策很特别，主要是针对靠近广州的热门区域进行了限购，比如陈村、北滘、大沥、桂城等。
其实，佛山已经有限购与非限购区域，划分了板块的楼市潜力。
了解佛山的人应该知道，佛山楼市的潜力，主要在东部，像西部的高明区和三水区，地广人稀，潜力微弱。所以，这些地方没有限购，首付比例也一直维持在20%。
近日真正降低首付的，是河南驻马店。
根据澎湃新闻报道，当地中介透露：
驻马店部分一手楼盘首付比例也已下调至20%，另有部分项目推出首付分期活动，最低订房首付仅需2万元左右。
驻马店这座城市，与河南很多其他城市一样，最大的问题就是库存太高。
早在两年前，腾讯棱镜就报道过，当时的高层库存面积306万平方米，去化周期17个月，此外，洋房、公寓办公项目，去化周期分别为18个月、53个月。
正因如此，早在2年前，驻马店市就发布文件，宣布将首付30%降低到20%。不过文件发布不久后，被河南省政府约谈，之后文件下架，也就不了了之。
如今，部分项目下调首付，算是遂了驻马店的心愿。
根据中国房价行情网最新数据显示，驻马店目前的均价为5506元/平方米，同比下跌4.84%。
04
关键问题来了，降首付对这些城市作用几何？
在众多松绑楼市的举动中，降首付可谓是力度最大的一个。因为降首付可是2012年和2015年楼市启动的关键推动因素之一。
但影响力，还要视情况而定。
比如对于佛山，非限购区域本就是2成首付，只不过近期又被拿出来说道了一番，不会有实质性影响。
再比如重庆、驻马店等城市，都是部分项目降低了首付，影响力有限。不过，需要说明的是，作为直辖市的重庆，在信贷回暖之下，目前其楼市已经回暖。
国家统计局公布的1月份70个大中城市数据显示，重庆的新房和二手房，均在领涨行列中。
影响力较大的，还是菏泽、南宁、福州和北海，因为这几个城市都是全盘降首付，菏泽是全盘下调了商业贷款的首付，南宁、福州和北海则是全盘下调了公积金第二套贷款的首付比例。
本号以为，这些城市可能会在降首付的利好作用下，止跌维稳。但至多也就是止跌维稳，很难进一步掀起什么浪花。
因为，目前市场的信心尚未恢复。其次，大家的购买力已经不那么强了。
信心和购买力，是影响楼市盛衰的最关键因素。
所以说，在降首付背景下，一批刚性需求会被释放，以支撑楼市止跌维稳。但信心与购买力的不确定，则让今天的楼市很难再按照过去的逻辑路线行走。
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