官宣松绑调控!房价第四城,开始自救了


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作者:子非鱼
01
楼市放松大军,又迎来了一员猛将厦门。
之所以说它是一员猛将,在于三个方面:
第一,厦门的城市级别非常高,和放松即墨区限售的青岛一样,都是副省级城市兼计划单列市,而且厦门还头顶国家经济特区的头衔。
第二,厦门房价非常高,几乎比肩一线城市。目前位居内地第四位。

制图:城市财经;数据:中国房价行情网
第三,厦门曾经一度领涨全国乃至全球,是楼市热点城市之一。
有此三点,对于厦门的放松,还是让整个市场感觉意外。
厦门住建局于近日发布红头文件《关于调整新建商品住房公证摇号公开销售实施方案适用范围的通知》,明确:
岛内新房项目意向登记购房人数不少于可售房源数1.2倍,岛外项目不再强调摇号。

之前,厦门的摇号政策是,岛内所有新房都得摇号,岛外达地价上限且购房人数≥可售房源数项目也要摇号。
两相对比可以发现,政策有明显放松。
现在,岛内摇号项目,只限于登记购房人数是可售房源数的1.2倍。而岛外,无需再摇号。
想想看,之前买套房还得排队摇号,但凡购房意愿不强的人,都懒得去排队。现在岛内一部分项目不用,岛外全都不用。
这一放松,相当于给购房者松绑了枷锁,将之前购房过程中繁冗的摇号一环收了起来。对于调动市场的积极性,还是大有裨益。
02
关键问题来了,厦门为何要放松?对于厦门这样一个楼市热点城市,居然也需要放松?
没办法,在去年信贷收紧、金融杠杆短暂撤销的压力之下,即便强悍如深圳、东莞,也都不得不弯腰,遑论厦门。
和大多数城市一样,厦门2021的商品房成交量,前热后冷,呈现倒“V”字型走势。
从数据来看,厦门2021全年厦门商品住宅供应面积303.36万㎡,同比上涨9.7%,其中上半年商品住宅成交218.44万㎡,占全年成交量的72%。
也就是说,下半年的成交量只占比28%,足可见下半年厦门楼市的行情有多惨淡。
惨淡的成交量,带动了成交均价下跌,最终让厦门整个2021年的均价也处在下跌状态。

厦门2021年楼市行情前热后冷的另一个体现,在于新盘开盘去化量。
根据克而瑞披露的数据显示,整个前三季度,厦门的新盘去化量都非常不错,几乎都在60%以上,2月份高达89%,9月份更是高达97%。
但是后三个月迅速下滑,11月份的开盘去化量只有10%,12月份虽有略微好转,但也只有24%。

开盘去化量如此低,说明厦门的新盘已经卖不动了。
这种卖不动的态势一直延续到今年头两个月。
克而瑞统计显示,今年2月厦门商品房新增供应6.68万平方米,环比下跌59.3%;共成交15.7万平方米,环比下跌47.8%;成交均价34685元/平方米,是自2019年11月以来的最低值。
如果说2月份有春节叠加疫情的影响,那么进入三月份的厦门,成交量依旧低迷,就是行情冷却的铁证了。
3月1日至10日,厦门一手住宅成交373套,环比下跌16.37%;成交面积37186平方米,环比下跌17.02%。
厦门行情为何这么冷?
如果说去年是因为信贷和银根收紧,金融杠杆短暂撤销,导致很多人得不到银行的支持,购买有心无力,还情有可原。
那年初以来,宏观层面上,无论政策还是资金,都在快速转向友好。目前各城市的银行放款速度,基本回归到了正常速度,这种背景下,厦门的行情为何还是这么冷?
根本原因在于市场的信心尚未恢复,这种信心未恢复,并不是厦门一个城市,而是全国性的。
所以我们可以看到,整个2月份,成交量惨淡不只发生在厦门。热点城市中,除了上海、南京等少数城市外,其余都是大幅下跌。

头部房企2月份的销售金额都跌麻了。

这种下跌的数据,反映在贷款上的则是中长期贷款直接减少。
央行近日公布的2月份金融数据显示,住户部门贷款减少了3369亿元,其中中长期贷款减少了459亿元。

中长期贷款的主要用途是购房,这一数据居然减少了,有人梳理了一下,这一数据是史上首次减少,足可见2月份市场的冷场程度。
正因为今年头两个月市场信心未恢复,再加上疫情干扰,所以为提振市场信心,期间官方层面上开展了两次降息,也将下调LPR。而地方城市方面,则开启了大规模的集体救市。
目前已经有60个左右的城市发布了救市政策,或降低首付、或放松限购、或放松限售,或开启棚改。
03
在如此多的城市集体救市面前,理论上3月份以及之后的成交量会逐渐好转起来。
但是,目前全国多个中心城市又遭遇了新一轮疫情袭击,尤其是深圳、东莞、上海、杭州、长春、南京等城市。
这种背景下,今年楼市的小阳春恐怕彻底没戏了。
如果控制得好,4月份中心城市的成交量应该会迎来筑底反弹,而且反弹力度不会小。
厦门方面,后续可能还会有更加激进的放松措施。整体来看,在如今政策与资金转向友好的背景下,在楼市调控力度适当放松的背景下,厦门楼市后续会逐渐走出阴霾。
但这个过程可能不会短,预计需要等到下半年。因为,目前厦门的去库存压力比较大。
克而瑞数据显示,2月份厦门的商品房去化周期为18.1个月,超过了住建部划定的18个月的警戒线,需要减少供地,缓解房价下行压力。
长线来看,厦门这座城市的楼市潜力还不错。
尽管房价存在一定的泡沫,但厦门城市级别高,经济发展也好,有优质的海景资源加持。
最关键的是,人口竞争力不错,七普数据显示,过去十年厦门的常住人口增量为163万,增量位居中心城市第20位。

制图:城市财经;数据:福建省统计局
所以,厦门楼市长期还是非常看好。短期内,由于需要去库存,购房者和价值投资者可以不用着急,可以继续观望,等到二季度再择时机入手。
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