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作者：子非鱼
01
楼市放松大军，又迎来了一员猛将厦门。
之所以说它是一员猛将，在于三个方面：
第一，厦门的城市级别非常高，和放松即墨区限售的青岛一样，都是副省级城市兼计划单列市，而且厦门还头顶国家经济特区的头衔。
第二，厦门房价非常高，几乎比肩一线城市。目前位居内地第四位。
制图：城市财经；数据：中国房价行情网
第三，厦门曾经一度领涨全国乃至全球，是楼市热点城市之一。
有此三点，对于厦门的放松，还是让整个市场感觉意外。
厦门住建局于近日发布红头文件《关于调整新建商品住房公证摇号公开销售实施方案适用范围的通知》，明确：
岛内新房项目意向登记购房人数不少于可售房源数1.2倍，岛外项目不再强调摇号。
之前，厦门的摇号政策是，岛内所有新房都得摇号，岛外达地价上限且购房人数≥可售房源数项目也要摇号。
两相对比可以发现，政策有明显放松。
现在，岛内摇号项目，只限于登记购房人数是可售房源数的1.2倍。而岛外，无需再摇号。
想想看，之前买套房还得排队摇号，但凡购房意愿不强的人，都懒得去排队。现在岛内一部分项目不用，岛外全都不用。
这一放松，相当于给购房者松绑了枷锁，将之前购房过程中繁冗的摇号一环收了起来。对于调动市场的积极性，还是大有裨益。
02
关键问题来了，厦门为何要放松？对于厦门这样一个楼市热点城市，居然也需要放松？
没办法，在去年信贷收紧、金融杠杆短暂撤销的压力之下，即便强悍如深圳、东莞，也都不得不弯腰，遑论厦门。
和大多数城市一样，厦门2021的商品房成交量，前热后冷，呈现倒“V”字型走势。
从数据来看，厦门2021全年厦门商品住宅供应面积303.36万㎡，同比上涨9.7%，其中上半年商品住宅成交218.44万㎡，占全年成交量的72%。
也就是说，下半年的成交量只占比28%，足可见下半年厦门楼市的行情有多惨淡。
惨淡的成交量，带动了成交均价下跌，最终让厦门整个2021年的均价也处在下跌状态。
厦门2021年楼市行情前热后冷的另一个体现，在于新盘开盘去化量。
根据克而瑞披露的数据显示，整个前三季度，厦门的新盘去化量都非常不错，几乎都在60%以上，2月份高达89%，9月份更是高达97%。
但是后三个月迅速下滑，11月份的开盘去化量只有10%，12月份虽有略微好转，但也只有24%。
开盘去化量如此低，说明厦门的新盘已经卖不动了。
这种卖不动的态势一直延续到今年头两个月。
克而瑞统计显示，今年2月厦门商品房新增供应6.68万平方米，环比下跌59.3%；共成交15.7万平方米，环比下跌47.8%；成交均价34685元/平方米，是自2019年11月以来的最低值。
如果说2月份有春节叠加疫情的影响，那么进入三月份的厦门，成交量依旧低迷，就是行情冷却的铁证了。
3月1日至10日，厦门一手住宅成交373套，环比下跌16.37%；成交面积37186平方米，环比下跌17.02%。
厦门行情为何这么冷？
如果说去年是因为信贷和银根收紧，金融杠杆短暂撤销，导致很多人得不到银行的支持，购买有心无力，还情有可原。
那年初以来，宏观层面上，无论政策还是资金，都在快速转向友好。目前各城市的银行放款速度，基本回归到了正常速度，这种背景下，厦门的行情为何还是这么冷？
根本原因在于市场的信心尚未恢复，这种信心未恢复，并不是厦门一个城市，而是全国性的。
所以我们可以看到，整个2月份，成交量惨淡不只发生在厦门。热点城市中，除了上海、南京等少数城市外，其余都是大幅下跌。
头部房企2月份的销售金额都跌麻了。
这种下跌的数据，反映在贷款上的则是中长期贷款直接减少。
央行近日公布的2月份金融数据显示，住户部门贷款减少了3369亿元，其中中长期贷款减少了459亿元。
中长期贷款的主要用途是购房，这一数据居然减少了，有人梳理了一下，这一数据是史上首次减少，足可见2月份市场的冷场程度。
正因为今年头两个月市场信心未恢复，再加上疫情干扰，所以为提振市场信心，期间官方层面上开展了两次降息，也将下调LPR。而地方城市方面，则开启了大规模的集体救市。
目前已经有60个左右的城市发布了救市政策，或降低首付、或放松限购、或放松限售，或开启棚改。
03
在如此多的城市集体救市面前，理论上3月份以及之后的成交量会逐渐好转起来。
但是，目前全国多个中心城市又遭遇了新一轮疫情袭击，尤其是深圳、东莞、上海、杭州、长春、南京等城市。
这种背景下，今年楼市的小阳春恐怕彻底没戏了。
如果控制得好，4月份中心城市的成交量应该会迎来筑底反弹，而且反弹力度不会小。
厦门方面，后续可能还会有更加激进的放松措施。整体来看，在如今政策与资金转向友好的背景下，在楼市调控力度适当放松的背景下，厦门楼市后续会逐渐走出阴霾。
但这个过程可能不会短，预计需要等到下半年。因为，目前厦门的去库存压力比较大。
克而瑞数据显示，2月份厦门的商品房去化周期为18.1个月，超过了住建部划定的18个月的警戒线，需要减少供地，缓解房价下行压力。
长线来看，厦门这座城市的楼市潜力还不错。
尽管房价存在一定的泡沫，但厦门城市级别高，经济发展也好，有优质的海景资源加持。
最关键的是，人口竞争力不错，七普数据显示，过去十年厦门的常住人口增量为163万，增量位居中心城市第20位。
制图：城市财经；数据：福建省统计局
所以，厦门楼市长期还是非常看好。短期内，由于需要去库存，购房者和价值投资者可以不用着急，可以继续观望，等到二季度再择时机入手。
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