作者：子非鱼
01
最近一段时间以来，各地放松调控的消息，都听出茧子出来了。
昨天诸葛找房披露的数据显示，年初至今，或给购房补贴，或降低首付，或放松限购，或放松限售，或开启棚改的城市，有55个。其中直辖市、副省级城市、省会城市以及地级市。
但在众多的名单中，找不到上海、杭州、南京、合肥的身影。大家知道为何？
这个问题的答案，其实反向思考一下，就能明白。也即，放松调控乃至救市的城市，为何要火急火燎跳出来放松乃至救市？
当然是需要救市和放松了。一眼望去，放松和救市的城市，不是因为库存太多，就是房价跌得受不了了。
以救市力度最大的郑州来说，两个因素同时困扰。
郑州房价连续阴跌了四年，其狭义库存已经从2019年年初的500万平方米左右扩大到当下的1500万平方米，去化周期1月份高达30.1个月，2月份增加至33.9个月。
同样，持续发布救市政策和鼓励购房的长春，还有今年降低首付的南宁、福州、昆明，放松即墨区限售的青岛，都是消化周期高企榜单上的座上客。
根据克而瑞披露的2月份29个重点城市消化周期可以看到，长春去化周期高达40.9个月，也即即便在不增加供应的背景下，长春想要消化掉当下的库存量，按照现在的销售速度，需要3年半的时间。
南宁消化周期23.6个月，昆明24.5个月，青岛31.6个月，福州19.8个月，都超过了18个月的警戒线。
与之相反的则是，上海、杭州、南京、合肥，为何没有放松调控，更没有发布什么救市措施？
因为人家库存已经告急了，消化周期非常短，房价上涨压力非常大，没有必要放松。
02
从去化周期来看，上海的上涨压力最大，只有4.1个月，其次是合肥，合肥去化周期只有4.8个月。
上海与合肥的去化周期，已经严重低于住建部划定的6个月房价上涨压力警戒线。
所谓6个月的警戒线，是按照住建部的规定，当一个城市的去化周期低于6个月，需要加快土地供应，以缓解房价上涨压力。6至12个月，需要增加土地。18个月以上则要减少供地，以缓解房价下行压力。36个月以上，则要直接停止供地。
也即去化周期介于12个月至18个月之间，最健康。
从这个角度来看，上海和合肥的房价已经亮起了要上涨的红灯。同样亮起红灯的，还有杭州和南京。
在上面的表格中，消化周期最短的4个城市，除了上海、合肥外，还有杭州和南京。杭州的去化周期为9.6个月，南京为8个月，均低于需要增加供地供应的12个月警戒线。
从2月份的成交量来看，上海的楼市行情已经抢跑了，已经回暖了。
克而瑞最新公布的数据显示，即便受春节假期和疫情影响，2月份上海的商品住宅成交金额为493.77亿元，同比去年上涨35.3%，并创下了过去5年同月份新高。
上海2月份的成交量是四个一线城市中，唯一一个同比增长的城市，而且还是大幅增长。
上海之所以有此成就，一方面是在宏观政策和信贷转向友好的背景下，上海的房地产市场信心得以快速恢复。
北上广深四个一线城市，汇集了全国最多的经济、资金、产业、科技，这四个城市向来都是易涨难跌。北京和广州，其实也在酝酿小阳春，深圳方面如果不是疫情这个黑天鹅，也会回暖，毕竟深圳去年年末的二手房成交量就已经走出翘尾行情。
除了宏观因素，上海的供应量大增，和落户有所放松引来的爆棚的落户人口，也是主要推动力，尤其是后者。
上海人社局披露的数据显示，2021年上海落户人数高达73128人，是2020年的两倍多。
落户人数带来的购房需求，成就了上海楼市的开门红。
杭州、南京、合肥三个城市，2月份的成交量如何？南京差强人意，杭州与合肥，则表现不好，尤其是杭州，成交量跌幅有点吓人。
克而瑞数据显示，南京2月份商品住宅成交量环比下跌20%，同比上涨15%。南京的成交量也在回暖的路上。
合肥环比下跌35%，同比下跌41%。杭州环比下跌54%，同比下跌82%。
环比下跌很正常，毕竟2月份有春节影响。杭州环比和同比均大跌，主要是受疫情影响所致。
但即便成交量不景气，杭州、合肥的房价依旧在上涨。
根据中房数据研究院披露，2月份上海房价同比上涨2.85%，杭州同比上涨6.88%，南京同比上涨7.35%，合肥同比上涨20.47%。
也即，四个城市的房价相较于一年前，仍是上涨的，合肥甚至上涨了两成。
制图：城市财经；数据：中房数据研究院
成交量惨淡，房价还能上涨，逻辑就在于其去化周期较短。
03
去化周期较短压力之下，叠加接下来市场信心逐渐恢复的大背景，上海、杭州、南京、合肥后续房价上涨的压力会更大，且比其他任何城市的都要大。
此外，四个城市还需要承受人口不断流入所带来的需求增加压力。
上海方面的落户数据上面已经披露。
杭州方面披露的最新常住人口数据显示，2021年年末杭州的常住人口已经突破1200万，达到了1220.4万人，较第七次人口普查数据增加了26.8万人，在目前已经披露的城市中，增量位居第一。
南京人口也增加了10.84万人。合肥目前尚未披露最新数据，但以合肥过去十年常住人口增加了191.3万人的规模来看，想来也不会少。
制图：城市财经；数据：各省市统计局
四个城市接下来需要加大新房供应量，以缓解供需压力。
对于四个城市的刚需购房者来说，需要跑步入场。价值投资者，也可以开始入手了。
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