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作者：公子不悔
01
世界工厂东莞，在过去的2020年，依靠优越的地理位置优势，是全国唯一一个位居两个一线之间的城市，再加上自身强大的工业经济实力，在一片楼市放松的氛围中，其楼市走出了一波牛市行情。
根据多家统计机构数据显示，2020年，内地城市房价涨幅榜，东莞位居榜首。
制图：城市财经；数据：中国房价行情网
这些涨幅，大多都是在上半年放松的氛围下涨起来的。
尤其是东莞的市中心，有的甚至翻倍了。
此外东莞的虎门、长安、万江、樟木头、松山湖等多数片区，也发动了攻势，有些涨幅甚至比深圳还猛。长安个别楼盘均价已经登上了4万，松山湖已经有7万的楼盘出现，6万以上的楼盘更是寻常得很。
到了7月份，伴随着深圳发起大调控，东莞也被迫跟进，这让东莞的房价暂时告了一个段落。
但东莞上涨动力犹在。
东莞是全国唯一一座夹在两个一线之间的城市，同时还是全国最具发展潜力的城市群（粤港澳大湾区）核心成员，是深圳都市圈的成员，这种区位优势，注定了东莞楼市的高潜力。
深圳人多资金多产业多地少，局促的空间已经容不下深圳的发展诉求，在这种背景下，临深地区的东莞必然承接着深圳的各种外溢资源。
广州这些年也在往南发展，资金和人气都在往东莞方向涌入。广州近日又差异化放宽了白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7个区的落户限制，其中多数都在南部，这意味着广州的人气和财气会继续南移，此举亦会提升东莞的人气与财气。
东莞被誉为世界工厂和先进制造业中心，全球每6部手机就有一部出自东莞。有人说，东莞若堵车，全球电子产品都得缺货。
虽有些许夸张，但足以说明东莞的产业规模和实力有多强。2020年，因为受特殊时期冲击，东莞距离万亿GDP俱乐部只差临门一脚。
如此种种，决定了东莞的房价还得涨。
或许是看到了这一点，在2021年极度需要楼市稳定的年份，东莞终于迎来了又一次重磅调控。
02
昨天晚上，东莞市住建局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》，对东莞楼市进行了全面收紧，具体要点如下：
1、非东莞户籍购买二套房社保从2年变为3年 。
2、堵住假离婚，夫妻离异两年内住房套数按离异前计算。
3、新入户居民首套购房要求半年社保。
4、首套购房为非普通住宅首付从3成变成4成。
5、未结清首套贷款，购二套房首付从4成变为5成。
下面逐条分析。
第一条，将非户籍人口购房门槛，从原来的2年社保，延长至3年。这是眉毛胡子一把抓的手法，在打击投资客的同时，也伤害了真正的刚需。
在此之前，本号调研过东莞楼市，当地的中介告诉本号，在去年7月份之前，限购是可以通过一些手法破解的，只需花点钱。7月份之后，就很难破解，来自深圳的许多买家将社保挂靠在了中介那里，以便获得房票。
如今社保年限再次延长，这道门槛变得更高，对于东莞楼市确实是个大利空。
第二条，是专门针对离婚炒房人群的。这一条，此前深圳、上海都曾发布过类似政策。
离婚买房和合同结婚买房，都是炒房客的惯常套路。堵住了这条路，在一定程度上可以净化市场。
第三条，也是防范炒房行为。很多人入户，就是为了炒房，东莞现在决定入户后，需要半年时间，才能有房票。
这是打心理战术，通过增加了炒房客的时间成本，来模糊炒房客的决定。半年时间里，什么都有可能发生，炒房客不得不掂量一下。
这一战术，深圳早在去年7月发布里程碑式调控的时候，就出台了比这更加严厉的政策。
第四条与第五条，都是在给楼市降杠杆。
在此之前，在东莞购买首套非普通住宅，首付只需30%，可以向银行贷款百分之70，相当于用30%的资金撬动了一套非普通住宅。
现在比例上调至40%，需要用40%的资金，才能撬动。
同样的，此前未结清首套房贷款的人，购买二套房，首付只需40%，现在需要50%。
03
总体来看，东莞发布的这些条款政策，刀刀见血，确实能够在短时间内起到抑制东莞楼市的效果。
因此，本号预计，东莞房价今年在如此强力的调控之下，会有一小波调整。但不可能会有大的波动，这也不是调控之所愿。
长线来看，东莞的上涨空间犹在，理由上面第二部分已经讲明白了。
从今天凌晨东莞发布强调控新政来看，结合着此前深圳、上海、北京、杭州等多个热点城市接二连三出大招，以及近日管理层要求22个城市集中供地等等，都能看出，2021年，管理层调控楼市的决心，无比坚强。
所以，本号认为，今年即便中心城市，房价也很难有所作为，短线投资客几乎没有施展的空间。但并不影响刚需和长线投资客的购买。
因为，长线来看，中心城市在地价上涨，人口不断增长的背景下，房价还得涨。这一观点，本号强调了多次，始终没有变过。
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