打折、降首付、给补贴!中国人口第一城,梭哈了!


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作者:子非鱼
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最近一段时间,各地城市如同一群被困已久后放出笼子的动物,正在抓紧觅食,争分夺秒。
截止到目前,已经有不下于70个城市开启了救市模式,其中不乏郑州、孝感这般发布系统性救市文件的城市,也不乏如哈尔滨一样直接废除2018年发布的调控行政令的城市。
当然,也不乏像重庆这样的,城市级别最高的直辖市。
重庆目前的救市举措,多管齐下,打折、降首付、给补贴,样样都来。好似一个急不可耐的人,拿出了工具箱里的所有筹码,孤注一掷地梭哈,想要赢回这场赌局。
在降首付方面,重庆是今年跑在最前列的城市,比菏泽还早。
春节期间,重庆地区包括邮政储蓄银行、重庆银行、光大银行等部分银行还将首套房首付比例降至20%。
降价打折上,重庆的开发商和多数中心城市的开发商一样,从去年就开始了。
近期重庆渝北区、沙坪坝区等启动的春季房交会活动上,限时8折、一口价特惠房、直减10万、成交送全屋家电,成为了最具特色的标签。

来源:渝北发布官微
同时,重庆市渝北区还提出,活动期间的购房者(无论首套还是二套,无论是住宅还是非住宅,甚至车位,当然不含别墅与二手房),均可获得消费补贴。
最高可以获得购房款1%的补贴额度。具体可以看下面这张截图:

从其别墅和二手房的条件来看,这次多管齐下的救市举动,显然是为了给新房来一场去库存。
因为,新房大卖后重庆又可以大卖土地,赚取更多的土地财政。
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当然,重庆这次救市力推新房,而对二手房置之不理,还有一个特别重要的原因:目前,重庆的二手房市场很健康,没有太大烦恼。
昨天的文章中,本号已经说过,重庆的二手房挂牌量一直在10万套以上,最新的数据为161755套。
但是作为一个人口、土地面积、经济体量,乃至城市级别都与省相当的直辖市来说,这个数据并没有不合理之处。
最关键之处在于,161755套挂牌的二手房,相对于其拥有的3205.4万的常住人口而言,并不算多。万人挂牌量只有50.5,在主要城市排名中,非常靠后,算是一个非常健康的市场。

制图:城市财经
那么,重庆当下的新房现状又如何?
从去化周期来看,横线与其他城市相比,重庆的新房还算不错,目前主城区的去化周期为10.2个月,处在住建部划定的12个月安全线以内。
但是如果纵向来比,重庆的新房去化周期从去年下半年以来,一直在增加。

从库存角度来看,重庆的新房库存一直在减少。这意味着,导致新房去化周期不断拉长的原因,是销量大幅下滑。
这一点,从重庆新盘的来访量和认购量可以看出来。

数据显示,2月份以来重庆中心城区的来访量出现了大幅下滑,认购量也下降了。
如果说2月份还有春节与疫情因素,三月份的重庆,市场并没有出现干扰,而且还是在信贷基本恢复的背景下。但从上图可以看到,进入3月份的来访量和认购量要进一步下滑。
价格方面,从国家统计局披露的2月份数据来看,重庆的新房价格仍在上涨。但是,根据克而瑞披露的成交价格数据来看,恰好相反,在下跌。
克而瑞数据显示,2月份重庆主城9区新房成交价格全线下挫,渝中区跌幅最大,环比下跌7.55%,跌幅最低的是江北区,环比下跌0.08%。

什么原因导致重庆新房冷场?唯一合理的解释是,市场信心尚未恢复。
这一点,在本号之前的文章中已经多次说到,并且引用了统计局公布的最新国房景气指数加以佐证。
信心比黄金更重要,只有再次让市场恢复信心,才能够缩短去化周期,才能快速消化掉新房库存,才能继续推动卖地,才能赚得更多的土地财政。
数据显示,过去几年重庆的土地财政依赖度维持在90%左右,高的时候甚至达到了105%。

所以,为调动市场信心,才有了如今重庆打折、降首付、给补贴等多管齐下的举措,以调动市场信心,从而促进卖地。
同时,为了降低土地流拍率,重庆在即将开启的首轮集中供地条件中,降低了大部分地块的价格。
数据显示,2022年重庆首批次供地板块中,近7成地块起拍价均低于21年板块成交均价水平,其中空港西区均价下调近5000元/㎡;本批次板块起拍价基本为片区2018年与2019年成交均价水平。
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关键问题来了,重庆的房子还能买吗?
本号的观点是,刚需无需担心,且可以趁现在打折、给鼓励、降首付的优惠期间,抓紧上车。至于价值投资,可以暂缓。
重庆是一座宜居城市,但显然不是一座合适的投资城市。
刚需能买,是因为重庆的房价始终保持得很平稳,且在震荡慢速上涨。
此外,作为直辖市的重庆,时不时能够享受到各种政策利好,再加上劲头十足的经济增长与持续流入的人口,都给这座山城的房价,增加了确定性。
不适合投资是因为,长周期中,重庆的供应量仍非常充足,上涨空间虽然有,但相对于持有成本、时间成本来说,投资重庆的房产,并不是个好选择。
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