作者：子非鱼
01
救市，已经成了光明正大，且理所当然的事情。
郑州、哈尔滨、苏州、重庆，都在这么干。而今天，中部第一城武汉，也开启救市之旅，下调了首套房利率。
根据湖北日报披露，武汉主要银行机构从3月25日起对新签约的按揭贷款首套房利率按照LPR+60BP（1BP为0.01个百分点，目前5年期以上LPR为4.6%），即5.2%执行，二套房利率按照LPR+80BP，即5.4%执行。
在调整之前，武汉的首套房利率普遍为5.63%，二套房利率普遍为5.88%。首套房下调了43个基点，二套房下调了48个基点。
这意味着，调整之后与调整之前的购房人群，同样贷款100万，总利息相差超10万。
当然，相比于郑州的系统性救市、哈尔滨的撤销调控行政令、重庆的降首付+打折+给补贴，武汉的救市力度要弱得多。
相比于其他中心城市的火急火燎，武汉还算克制。
但武汉房地产市场当前的局面，存在的难题，并不小。整体来看，武汉楼市当前面临着三高难题。
02
第一，烂尾楼高企。
由于去年以来开发商暴雷不断，没有暴雷的房企也遭遇了资金紧张，最终酿成了多数城市的停工、延期交付与烂尾楼数量攀升，武汉更是其中的重点。
数据显示，截止2021年年末，武汉停工、延期交付的房源数量高达24275套，位居全国第三，仅次于长沙、郑州。
停工、延期交付的房源面积近2000万平方米，达到了1978万平方米，位居全国第一。
第二，新房库存高企。
和大多数中心城市一样，武汉2月份的销量，无论环比还是同比都下跌了不少。
克而瑞数据显示，2月份武汉新建商品房成交量环比下跌24%，同比下跌28%。
进入3月份，蔓延在房地产市场的靡靡之音，仍未散去。诸葛找房数据显示，三月份前三周的成交量仍在低位，与去年同期相比较，仍是大跌。
武汉目前的新房库存超2000万平方米。
根据武汉市住建局披露的数据显示，截至2022年2月末，已批准预售尚未网签的商品住房177968套，面积2063.72万平方米。
按照目前的销售速度，在不增加库存的背景下，武汉需要卖19.3个月。
这一消化周期，远超住建部划定的12个月安全警戒线。
更为关键的是，武汉今年还有大量新盘入市，而从3月份的行情来看，成交量仍在低位。如果这种惨淡的销量局面不改善，武汉的新房去化周期还会继续拉长。
除了新房的烦恼，武汉还有二手房的烦恼。
第三，二手房挂牌量高企。
在前几天的文章中，本号根据链家网和媒体公开数据梳理过当前主要城市的二手房挂牌量，发现有11个中心城市的二手房挂牌量超过10万套，武汉便是其中之一。
武汉目前的二手房挂牌量为12.6万套，位居主要城市第6位。
制图：城市财经；数据：链家网、媒体公开数据等
当然二手房挂牌量并不能直接说明一个城市二手房市场出现的问题。
以重庆来说，无论从人口规模、经济体量还是陆地面积，抑或是城市级别，山城都相当于一个省。这样的城市，其挂牌量超10万套，并不稀奇。事实上，重庆的二手房挂牌量长期超10万套，而且此前一直都是位居第一。
判断二手房挂牌量是否过多，还得与人口相结合起来。在之前的文章中，本号就计算过各个城市的二手房万人挂牌量，其中有8个城市二手房万人挂牌量超100。
武汉同样是其中之一。
制图：城市财经
这意味着，即便武汉拥有超千万的人口，其12.6万的二手房挂牌量还是太高了。很难消化。
如此多的二手房挂牌量，意味着武汉的炒房客不在少数。在房价持续横盘的当下，他们当中的很多人扛不住，开始挂牌寻求解套。
03
楼市三高难题摆在眼前，迫使武汉不得不开始行动起来，准备救市。降息，只是第一步，后续可能也会有降首付，甚至变相放松限购的举动。
关键问题来了，能奏效吗？
能否奏效的关键在于，这些举动能否让武汉的房地产市场信心重拾。武汉面临的难题，其实也是当下大多数中心城市共同的难题：信心缺失。
信心若能重拾，炒房客便不会选择抛售，二手房挂牌量会下降。信心若能重拾，刚需与价值投资者，便会入手，库存会被消化。同时，开发商可以获得回款，重新启动已经提供或者延期交付的楼盘，烂尾楼数量会减少。
所以说，重建信心，是解决三高问题的最好办法。
但是，重建信心，并不是简单地降息，或者降首付，或者放松限购就能够解决。
本号认为，当前市场信心重建，仍有较大困难。主要有两方面：
第一，疫情仍在持续。2020年初至今，疫情已经三年了，还没有结束。三年对于我们来说，既短且长。
这三年里，全球经济遭受前所未有的不确定性。于如你我这般的普通人来说，三年来的共同感受便是，钱越来越难赚了。
三年里，很多人能混个温饱就很不错，遑论存钱买房。换句话说，疫情持续的当下，市场的购买力一直在下降。这一点，不用看任何宏观数据，看看身边人的状况就能明白。
第二，战争、世界格局风云变幻，让很多投资者选择继续观望。
俄乌战争已经超一个月了，全球大宗商品价格不断上涨，股市动荡、楼市萎靡。全球多家金融机构下调2022年全球经济增速预期，上调通胀率。
巨大的不确定性，让很多投资者开始审慎，开始了新一轮现金为王时代。
央行公布的2月份金融数据显示：
1、本外币存款余额245.27万亿元，同比增长9.7%。月末人民币存款余额238.61万亿元，同比增长9.8%。
2、2月份人民币贷款增加1.23万亿元，同比少增1258亿元。分部门看，住户贷款减少3369亿元，其中，短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元。
存款在增加，贷款在减少，一增一减之间，现金为王的信号非常明确。
这意味着，重建市场信心的时间，可能比想象得要长。至少，今年的楼市小阳春是泡汤了。
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