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作者：子非鱼
01
2022年，首个放开限购的城市出现了，福建省会福州。
过去三个月里，大概有70个左右的城市，以各种名义放松楼市调控，或放松限售，或免契税，或给补贴，或开启棚改，或变相放松限购，但还没有一个城市，敢公开直接放开限购。
福州做到了，它将救市力度，试探到一个新高度。
根据多家权威媒体从福州市不动产中心了解到的最新消息，福州市限购政策有了一定程度放开，且在3月18日就接到市房管局相关通知。
福州市不动产交易中心表示：
即日起，将针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅，购买后该房屋仍受限售政策影响。此外，长乐户籍也属于福州本地户籍，拥有长乐户籍的购房者可在福州五城区购买两套住宅。
福州原本的限购政策是，市五区144平米以下住宅，非户籍（包括长乐区）人口，需要提供近两年内连续缴纳12个月的社保或纳税证明。
这可不是松绑，而是放开。因为之前非户籍人口，必须要达到社保要求，才有资格购房。现在完全没有了这个限制，尽管只能购买一套。
桎梏烟消云散。非户籍人口不再受社保限制，可以直接在福州五市区购买144平米以下的住宅。144平米以上，原本就不限购，自然更可以买。
此外，长乐区被视作福州户籍，不受任何限制，可以在福州市五区购买两套住宅。
这意味着一夜之间，上百万人获得了房票。
根据第七次人口普查数据和福州市2021年统计年鉴可知，2020年年末福州常住人口规模为829.1万人，户籍人口715.4万人。也即有113.7万非户籍人口。
113.7万人，理论上来说，就是113.7万张房票。
02
事实上，除了这次直接放开限购外，早在2020年，福州就以零门槛落户，开启过曲线放松限购。
2020年12月，福州发布《关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施的通知》，明确提出：
一是落户“零门槛”，即不设学历、年龄、就业创业限制，外省市人员均可申请在福州市落户，六县（市）、长乐区人员均可申请在五城区落户。
二是投靠“零门槛”，即除院校学生集体户外，凡具有福州市户籍的人员，其近亲属均可申请投靠落户。
楼市限购的关键在户籍，当一个城市落户不再受限之时，户籍这个门槛就可以轻松跨越，限购的意义几乎丧失。
无论是2020年以零门槛落户方式的曲线放松限购，还是如今的直接放开限购，目的非常一致，托底救市。
福州楼市，从2020年以来就比较冷，2021年最冷，2022年前三个月依然没有走出楼市凛冬。
2020年，福州新房成交面积略涨，二手房成交面积下跌。
2021年，和大多数中心城市一样，行情前热后冷。全年整体成交量虽然上涨，但三四季度的成交量跌到了谷底，完全是依靠上半年的成交量才撑起了整体数据。
新房方面，从9月份开始跳水，后面三个月虽略有上升，但整体仍在低位。
二手房方面，5月份开始下跌，10月份跌至谷底，成交量只有2201套，较4月份的4464套，腰斩。
进入2022年，低成交的局面依旧没有改变。
克而瑞数据显示，2月份，福州新房成交量环比与同比皆腰斩。3月份，截止到目前，依旧没有看到反弹的势头。
冷场的不只是房产成交市场，还有土地市场。
从去年第二次集中供地开始，福州就出现了大面积土地流拍现象。第二次集中供地流拍率为32%。
去年第三轮供地时，福州做了防范措施，放开了部分地块的新房限价，再加上国资房企兜底，可谓双保险。
但依旧没能阻止流拍，流拍率较第二轮更高，达到了33%。
不久前，福州完成了今年首轮集中供地，在北京土地市场企稳，合肥、厦门土地市场回暖的背景下，福州已经维持高流拍率。
出让的18幅土地，结果仅成交12幅土地（3幅现场撤牌、3幅流拍），溢价率仅为4.2%，同样处在低位。
03
房产成交量低迷，不断推高福州的去化周期。
克而瑞数据显示，截止到2022年2月，福州新房去化周期高达19.2个月，远超住建部划定的12个月安全警戒线。
19.2个月，意味着即便现在不增加供应，按现在的销售速度，需要超过一年半的时间才能卖完。
不增加供应是不现实的，福州每个月都有大量新盘入市，如果不加快销售速度，去化周期还会继续拉长，房价有较大下行压力。
房产成交量冷场与土地市场冷场直接关联。福州的土地难卖出去，便会影响福州的土地财政收入。
要知道，福州可是一个高度依赖土地财政的城市。
中指院数据显示，2020年福州的土地财政依赖度高达140%，位居主要城市第三位，仅次于温州、昆明。
为了缩短新房去化周期，为了拯救土地财政，福州必须来一场大力度救市。
这便是福州当下放开限购的大背景。但如此大力度救市，显然触及了楼市需要稳定的红线，福州过分嚣张，可能会被约谈。
关键问题来了，如果不被约谈，放开限购对福州楼市会产生怎样的影响？
放开限购，113.7万人一夜之间拥有房票，理论上来说，如果能有十分之一能够转化为需求，可以带来十多万的需求量。
但问题的关键在于，当下包括福州在内的很多城市，市场信心已经缺失，尚未回归。
刚需客在等，价值投资者也不愿入市。
更为关键的是，持续三年的疫情，影响了很多人的收入。大众的消费能力下降了不少。而福州的房价与工资之间存在巨大的鸿沟。
这种背景下，放开限购的影响力被大大削弱，对福州房地产市场可能不会带来实质性改变。
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