作者：子非鱼
01
如果说，东北还有能打的城市，那就只剩下大连了。
尽管相比于山海关以内城市而言，大连的优势早已不再，但在整个关外东北地区，大连依旧是经济实力最强的城市，也是房价最高的城市。
在整个中国内地城市经济排名中，当年光芒四射的东北四大主要城市，逐渐淡出了前十、前二十、前三十强，只有大连仍留在Top30强以内。
2021年年末数据显示，大连GDP规模为7825.9亿元，位居内地第29位。沈阳第31位，长春第33位，哈尔滨第48位。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
然而，就是这样一个在东北地区最能打的城市，为了解救楼市，于4月1日正式发布了《关于全面放开落户条件的通知（征求意见稿）》，向社会征求意见。
所谓《征求意见稿》，其实就是吹风稿，只不过象征性地征求下意见，之后会适时发布正式文件。
在这份《征求意见稿》中，大连明确提出三类人群可以落户：
第一，有中专以上学历、认定的专业技术人员、取得国家资格证书的人员，在读高职、技工学校学生、在大连市签订合同并参保的人员、灵活就业且缴纳养老与医保的人员。
第二，户籍人员的父母、配偶、子女。
第三，批准迁入大连市的单位企业人员。
一句话概括就是，大连现在落户基本不设门槛，只要不是无业游民，基本谁都能在大连落户。相当于零门槛落户。
大连这次全面放开落户的目的，可谓司马昭之心路人皆知，救市，全力救市。
02
如果说福州、南昌、昆明等城市开启零门槛落户，还有“执行政策命令”作为幌子的话，大连全面梭哈，则一点借口也没有。
因为，管理层此前一度要求全面放开落户的城市，是城区人口300万以下的大中城市。而大连是城区人口超500万的特大城市，不在要求之列。
去年国家统计局披露的超大城市与特大城市名单数据显示，大连城区常住人口521万人，是14个特大城市之一。
没有放开落户必要的大连，全面放开落户，只为一件事情，托底救市。因为，大连楼市太冷了，库存太多了。
东北楼市整体冷场已经好几年了，但大连的冷场还是从去年下半年开始的。
去年上半年大连的楼市还相当火热。到了下半年，信贷收紧的威力显现，再叠加大连自身调控政策收紧，于8月份发布了新政，扩大了限售范围，并延长了房屋限售时间，规定在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区购买的新房，以网签之日算起，五年内不得上市交易。
最终导致下半年大连楼市腰斩，加大了去化周期。
根据克而瑞披露的数据显示，截止到2月末，全国狭义库存5.7亿平方米，大连狭义库存1400万平方米左右。
此外，截止到2月份末，全国广义库存38.5亿平方米，其中大连的广义库存量1.5亿平方米左右，位居全国第二。
所谓狭义库存量，是指已经建好但尚未卖出的现房。
广义库存是， 是指现房库存和期房库存之和, 即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。
广义库存更能反映一个城市的真实库存量。以人均住房面积40平米来计算，全国38.5亿平方米的库存，可以容纳1亿人。
38.5亿平方米的库存量中，大连一座城市就占了1.5亿，以大连当下人均居住面积28平方米计算，1.5亿平方米可以容纳535.7万人。
这么多房子，卖给谁？显然，大连不可能一下子增加535.7万人来消化如此海量库存。
按照当下大连的销售速度，即便不再新建住房，大连也要卖4年半才能卖完。
克而瑞披露的数据显示，截止到2月末，大连市去化周期高达55个月左右，也即约4.5年，去化周期位居全国第三。
如此多的库存，如此长的去化周期，大连房价下行压力，可以说是非常大。
屋漏偏逢连夜雨的是，大连的成交市场依旧低迷。
据大连统计局数据，今年1至2月份，全市房地产开发投资同比增长56.4%；商品房销售面积43.4万平方米，同比下降24.4%；商品房销售额54亿元，同比下降29.9%。
03
放开落户就得了大连楼市吗？
显然不能。理由有二：
第一，大连本身的人口竞争力并不强，吸引不了多少人落户。
七普数据显示，大连过去十年常住人口增量仅76万人，尽管是东北地区仅有的三个人口增加城市之一，但这点增量放在中心城市中，不值得一提。
更为关键的是，最新披露的29个省市数据显示，有15个省市自治区常住人口负增长，主要城市中，京津冀的城市人口集体流失。
哈尔滨早就在流失，大连还未披露数据，2021年是否有人口增量还是个大大的问号。
第二，大连的库存太多了，大到几乎可以再装下一个大连。
前面已经计算，大连1.5亿平方米广义库存，按照大连28平方米的人均居住面积计算，可以容纳535.7万人。
而大连2020年七普时期的常住人口为745万人，其中城区人口521万人。大连尚未卖出的现房与期房，可以装下当前整个大连市市区的人口。这还没算上存了二手房，当下的大连是一个供应远大于需求的市场。
如此多的库存，显然不是一个放开落户能够解决的。
库存太多了，任何办法都没用，大连房价下行在所难免。
诸葛找房数据显示，2022年2月大连商品房和商品住宅价格分别为15205元/平方米和14478元/平方米，环比分别下降17.1%和28.7%。
这只是个开始，调整还会延续很长时间。大连当地的刚需，可以耐心等待，因为大连已经完全是买方市场，你不用着急，着急的是开发商和地方政府。
至于投资，不建议。
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