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作者：子非鱼
01
放松调控政策，拯救失落的楼市，已成为了一股洪流，无法阻挡的洪流。
诸葛找房梳理的数据显示，整个2022年一季度，就有70个左右的城市展开一系列救市动作，其中不乏重庆、青岛、郑州、哈尔滨、福州等这些高级别的城市，且力度不断加大，速度不断加快。
进入4月份的4月1日至5日五天里，就有5个城市放松，发布了救市大招，分别是大连、衢州、秦皇岛、绵阳、兰州。
大连的救市动作，本号在4月1日就专门撰文《1.5亿平米库存待售！东北第一城，官宣救市！ 》分析过，其主要是开启零门槛落户，以拯救其1.5亿平方米左右的广义库存（克而瑞数据）。
浙江衢州的力度和魄力非常大，直接取消限购和限售政策，成为全国首个同时取消限购、限售的城市。
4月1日，浙江衢州市发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，通知要求：
1、非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策。也即取消限购。
2、衢州市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售，土地出让公告里有特别约定的除外。也即除特别要求外的，一律取消限售。
秦皇岛效仿哈尔滨，于4月2日直接废止2017年发布的《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》。
《意见》和《通知》，曾开启了秦皇岛的限购时代，并且提高了首付比例。
现在废止，废除的理由是，已不适应当前我市房地产市场发展形势。
废除之后，秦皇岛对外地户籍购房的一年社保要求，自动取消。也即秦皇岛废除了限购政策，也对贷款首付政策进行了放松。
02
四川绵阳本就不限购不限售，作为一个普通的四线城市，救市唯有给鼓励。
4月2日，绵阳发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（征求意见稿）》，对夫妻住房公积金贷款最高额度拟由现行60万元上调至70万元。
此外，对多孩家庭给予购房优惠政策方面，提出实施财政补贴。在绵阳城区（含安州区）购买新建商品住房的，按建筑面积给予每平方米200元的财政补贴，单户财政补贴最高不超过2万元。鼓励开发企业对生育二孩、三孩的家庭，在给予最高优惠的基础上再给予特别优惠。
此外，绵阳还对新房进行限跌。在取得预售许可或现售备案10日内一次性公示房源价格，公示价应与报备价格一致，实际成交价格不得高于备案价，同时不能低于备案价15%以上销售
4月5日，甘肃省会兰州，发布《落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》，也和郑州一样，开启了系统性救市。
兰州是唯一一个黄河穿流而过的省会城市，被称为黄河之都。这座西北城市在发布的文件中明确提出：
1、取消“认购又认贷”。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房贷款政策。
2、降低首付比例。首套住房最低首付款比例不低于20%（之前针对公积金贷款为30%），二套住房最低首付款比例不低于30%（之前商贷40%）。
3、提高公积金贷款额度。公积金贷款最高额度单身职工为60万元，双职工为70万元。全面推行“公积金+商业银行”组合贷款。
4、放松限购。在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接来兰州居住的，给予支持，允许其家庭在限购区域内新购一套住房。对符合国家生育政策，生育两孩或三孩的家庭，允许其在限购区域内新购一套住房。
5、推进货币棚改。推进货币化征拆安置。对新的征拆安置项目，以货币化安置为主，鼓励被征拆群众选择货币化安置。
此外还有十多条其他措施。
整体来看，兰州是在照搬郑州之前发布的救市文件，无论是取消“认购又认贷”，还是降低首付，还是放松限购，还是推进货币棚改，都是郑州之前的招数。
可以看到，以上救市的5个城市，除了绵阳本身就没有调控限制，因此谈不上大力松绑外，其余4个受调控限制的城市，均在大力松绑。
所谓矫枉必须过正，它们之所以大力度托底救市，救市因为当前它们的楼市太冷了。
大连方面：销售太冷，库存太多。
克而瑞数据显示，大连狭义商品房库存（已建好尚未出售的现房）1400万平方米左右，广义商品房库存（已建好尚未出售的现房和未建好尚未出售的期房）1.5亿平方米左右。
商品房去化周期高达55个月，远超住建部划定的12个月安全警戒线。
衢州方面，销售太冷。
透明网数据显示，衢州3月份新房销售733套，不到去年同期的三分之一。二手房销售272套，只有去年同期的五分之一。
秦皇岛方面，销量惨淡，房价跌跌不休。
此前国家统计局公布的2月份70个大中城市房价数据中，有28个城市的二手房价格较2020年下跌，秦皇岛便是其中之一。
制图：城市财经；数据：国家统计局
秦皇岛的二手房价格较2020年下跌了1.8%。按照抛物线的走势，秦皇岛的房价，目前至少跌回到了4年前。
绵阳，成交量乍暖还寒。
3月，绵阳新房成交1810套，环比略有上涨，但同比仍不足去年同期的一半。
兰州方面，库存高企，消化周期超长。
和大连一样，兰州同样拥有超高的库存。
克而瑞数据显示，截止到2022年2月末，兰州拥有的狭义商品房库存1500万平米，比大连都多，去化周期超40个月。
拥有的广义商品房库存，接近1亿平方米。
03
这5个楼上冷场的城市，非常具有代表性，因为它们各自代表着不同的群体。
大连代表着曾经辉煌如今暗淡的东北城市，衢州代表着包邮区实力强劲的三四线城市，绵阳代表着普通三四线城市，秦皇岛代表着失落的华北普通地级市，兰州则代表着弱省会群体。
它们的楼市现状，大体反映了各自所代表的群体当下的楼市现状。换句话说，当下需要通过放松或者给补贴，来活跃楼市的数量，非常庞大。
大多数城市，都希望通过政策来托起楼市。
然而，从3月份的数据来看，尽管有70个左右的城市救市，但效果并不明显，楼市并没有托起来。这是当下楼市最大的矛盾。
数据显示，3月份百强房企销售额同比下跌52.6%，销售面积同比下跌57.2%。
数据还显示，3月份30个重点城市成交量环比虽然有增长，但较去年同期，仍是下跌，且仍是大跌。
这意味着，楼市仍在ICU。这一现象，过去从未有过。也即，在70个左右的城市举起救市大旗之后，仍未活跃起来的现象，过去非常少见。
为何托不起来？
表面上看，是因为疫情。3月份，全国大多数省遭遇疫情袭击，其中深圳、东莞、泉州、青岛、南昌、天津、上海、吉林省处在疫情漩涡之中，其中很多地方都按下了暂停键，流动性限制，对楼市的冲击的确很大。
但疫情只能说是偶然因素，根本因素还是市场信心缺失与购买力不足。
央行最近发布的《2022 年第一季度城镇储户问卷调查报告》显示，23.7%的人倾向于消费，21.6%的人倾向于投资，54.7%的倾向于存款。
这意味着，大家现在更倾向于手握现金，现金为王，而不是消费和投资。这是市场信心不足的直接体现。
购买力不足方面，《2022 年第一季度城镇储户问卷调查报告》同样披露，很多人对当前收入和就业前景的担忧。
疫情袭扰三年了，对普通人来说，钱越发难赚，这三年里，很多人只混得个温饱，勉强支撑着生活，无力谈房。
正如本号在之前的文章中说到的，当下最普遍的现象是：
有钱的人已经买过房，当下的市场环境让他们不敢乱投资，限购政策也限制了他们投资。而有购房资格的人，则没有钱买房。
这是楼市需求中的结构性矛盾，不解决信心与购买力，即便疫情这个偶然因素消失，越来越多的城市托底救市，楼市也难乐观起来。
因为当下的问题，不是让不让买的问题，而是愿不愿买和买不买得起的问题。
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