作者：子非鱼
01
在大幅降息之后，苏州又下调了二手房限售期限。
根据多家权威媒体从苏州房地产市场和交易管理中心确认，苏州从4月11日起调整二手房限售政策：
二手房由限售5年改为限售3年，新房仍然执行限售3年的政策。
苏州的楼市限售，始于2019年5月。
当时因为苏州楼市过热，房产成交量如火如荼，土地市场地王频出，此背景下，苏州被管理层约谈，之后连出三个大招，其中之一便是限售：重点区域二手房限售五年，新房限售三年。
如今才不过三年的时间，就放松了。
放松二手房限售，目的当然是为了释放流动性，试图活跃楼市成交市场。
事实上，这并非苏州今年首次救市。早在3月份，苏州就开启了降息大招，直接将首套房利率降至4.6%。
4.6%，已经和5年前LPR持平。要知道，去年苏州的房贷利率最高升到了“6字”大头。
数据显示，2021年9月苏州首套房购房利率达到了6.1%，现在则跌到了4.6%，跌幅约25%。
如此大力降息，目的是降低购房者的贷款成本，以调动购房积极性。
房贷利率发生如此大的反转，其释放的信号，苏州楼市早就从之前的抑制需求，变成了如今的调动需求。
诚然，苏州的房贷利率下调与二手房放松限售，相比于其他城市的取消限购限售、废止调控政策、开启货币棚改等相比，力度非常弱，在当下大举救市的环境下，可能连开胃菜都算不上。
但是，你要知道，苏州是最牛地级市、工业第二强市（工业总产值仅次于上海），这样经济与工业能量十足的城市，居然需要接连救市，只能说明一个问题：
楼市冷场对经济的负面影响，已经深入到了经济与工业高能量城市中。
这才是苏州放松限售释放的最大信号。理论上这类城市根本没有必要，如果救市，只能说明一个问题，楼市已经成为经济发展的负累，到了非救不可的地步。
02
本号之前的文章中，已经分析过，当前各城市即便采取了各种救市手段，但目前楼市，仍没有托起来，成交量仍在低位，回暖仍不明确。
苏州，亦是如此。
表面上看，苏州3月份新房与二手房环比都在上扬，新建商品房成交面积同比上涨53%，但同比仍大跌50%。
从上表可以看到，全国绝大多数城市都一样，3月份成交量环比2月份都有不同程度增加，这很正常，2月份有春节因素。
但同比大多数仍在大跌。整个一季度，百强房企销售额和销售面积跌幅，相较于季度跌幅，仍在不断扩大。
二手房方面，环比大涨110%，同比也仍是下跌50%。成交量仍处在历史低位，仍谈不上回暖。
成交量依旧低迷的背景下，苏州的新房库存不断积压。
数据显示，苏州尚有新房库存138520套，面积15699955.71㎡。其中住宅70944套，非住宅67576套。
市场依旧冷场的背景下，苏州的很多炒房客，都开始受不了，大规模挂牌集体抛售。
公开报道显示，3月份以来，苏州二手房挂牌量每天都在大量增加，平均每天有500多套房源上架。
本号之前根据链家网梳理的数据发现，苏州的二手房挂牌量已经超过10万套，达到了11.78万套，是11个二手房挂牌量超10万套的城市之一。
制图：城市财经；数据：链家网、媒体公开数据等
这么多人挂牌二手房，只能说明一个问题，炒房客开始忍受不了。
之前本号粗略计算过，对于炒房客来说，算上贷款成本、转手的税收成本、时间成本、折旧成本，如果房价年均涨幅达到7%左右，必然是亏损的。
2015年至2019年期间，中心城市的房价动辄百分之三四十的涨幅，有的甚至直接翻倍，那时候基本上闭着眼睛买都能赚钱。
然而时移世易，2021年四季度，大多数城市的房价在回调，更别说上涨。进入2022年，尽管下跌城市数量在下降，但房价整体处在横盘之中。
苏州方面，自2019上半年出台三连招之后，下半年房价就回调了一些，此后的2020年，2021年基本处在横盘之中。
横盘，对于炒房客来说，很要命。只有大涨，炒房客才能赚钱，横盘、下跌，他们都得亏钱。
03
面对二手房挂牌量不断增加，不断创新高。
面对新房库存积压，消化周期不断拉长。克而瑞数据显示，截止到3月末苏州新房消化周期高达20.1个月，远超住建部划定的12个月安全警戒线。
更为关键的是，苏州仍处在疫情当中。
面对一系列负面影响因素，苏州才有了3月份大幅降息，才有了最新放松二手房限售的举动。
此外，根据最新消息，苏州貌似不仅放松了限售，还采取了一系列救市动作。
传言，苏州非户籍购房社保由之前的连续累计2年变更为累计2年，不用再连续。认房又认贷改成认房不认贷等措施。
目前除了放松限售被官方坐实外，其余动作尚不知真假。
但可以确定的是：
在疫情没有彻底平复之前，在大家的收入没有恢复乃至实质性增长之前，在市场信心没有恢复之前，包括苏州在内的大多数城市，成交量仍难言乐观。
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