作者：子非鱼
01
标题说的是长沙。
关于长沙楼市，有两个最新消息：
第一，2022年长沙首轮集中供地，创下0流拍佳绩。
第二，长沙有关部门回应市民提问，继续严格执行限购措施。
这两条看似不相关的信息，其实共同佐证了一点，长沙楼市底气十足。而底气十足的根源，是长沙楼市几乎没有泡沫。
4月12日，长沙今年首轮集中供地完美收官，战报数据是：
推出的22宗地块全部成交（或熔断），总面积约1788.48亩，其中滨江、洋湖2宗熔断，共3宗溢价，19宗底价成交，成交总金额为173.9亿元，溢价率2.6%。
目前，已经有多个城市完成了首轮土拍，如北京、青岛、合肥、福州、重庆、武汉、成都等。
但能实现零流拍逆转，只有两个，一个是长沙，另一个是重庆。
北京流拍了1宗，青岛流拍1宗，福州3宗撤牌3宗流拍，武汉流拍1宗，成都6宗流拍。
来源：克而瑞
要知道，整个2021年长沙完成的三轮集中供地，都有流拍。2021年首轮流拍率为8%；第二轮在全国中心城市大面积流拍影响下，长沙流拍率高达66%；第三轮流拍率为12%。
从流拍66%，到零流拍，长沙完成了华丽逆袭。
此外，溢价率也有所回升。去年第二轮集中供地时，长沙的土地溢价率为0，第三轮为1%，而2022年首轮溢价率为3%。
流拍率归零，溢价率略有上浮，这意味着长沙的土地市场纵向对比，似乎已经回归正常。
横向对比其他城市，长沙的土拍情况也是非常不错的一个。
02
长沙何以有此成就？成为极少数能实现土地市场零流拍的城市？
原因是多方面的：
第一，土地出让政策调整。
此前限房价政策是直接划定地块可售商品住宅的毛坯售价，而本次土拍中6宗含宅地块显示为“根据开发品质等因素进行价格监制”，销售价格将与项目品质挂钩，变相对限价进行放松。
其目的是给拿地的房企适当增加利润空间。这一操作，很多城市都在用。
第二，限价地块的地价比非常低。
所谓地价比就是地价与规定的预售价之比，这个比值越小意味着拿地房企的利润空间越大。
从长沙仍旧限定房价的13宗地块来看，平均地价房价比为0.3，房价地价差都在6000元/平方米以上。
平均地价与房价比只有0.3。一般来说，房价组成成分中，地价占比都会在50%以上，而且城市级别越高，占比越大，二线城市普遍在50%左右，一线城市则达到了60%以上。
0.3的地房价比，意味着地价只占房价组成的30%，算上各种建设成本和税收，拿地房企的利润空间相当大。
第一条和第二条，都是为了给房企增利。利润是影响去年二次和三次土拍大面积流拍的重要原因之一。
时下，房企本身资金并不宽裕，很多房企还陷入在债务危机中，房企整体拿地战略都在收缩，如果还保持着去年的土拍规则，房企拿地积极性会继续低迷。
所以，自去年年末以来，中心城市纷纷调整土拍规则，或降低保证金下调参与竞拍的门槛，或放松地块新房限价，增加房企的利润空间。
第三，国资房企主力拿地。
和本轮大多数城市流拍率整体下降相同的原因是，国资房企成为拿地主力。此次成交的地块中，民营房企只拿了2宗，其余全部由国资房企（央企、国企、地方城投）包揽。
以上三个原因，只能是长沙零流拍的重要原因之一，而非根本原因。因为诸如放松限价、为房企增利、国资房企兜底，其他中心城市也是这个局面。
为何其他城市还在流拍，成都、武汉的流拍率仍在10%以上，福州流拍率更是达到了33%？
根本原因在于，长沙楼市没有泡沫，是房企拿地的理想城市。
目前长沙的均价仍只有1.12万元/平方米，这一房价在省会与首府城市中位列倒数，甚至比西部很多弱省会城市都要低。
作为GDP过万亿、人口过千万的“双万城市”，这一房价水平与其综合经济实力严重不匹配。
要么是其他城市泡沫太多，要么长沙房价被严重低估。
显然，从房价过万的绝对水平来看，并不低。原因，可能就是前者，也即其他城市的泡沫太大，房价虚高。相比于其他城市，长沙房价几乎没有泡沫。
佐证长沙几乎没有泡沫的另一个数据，是房价收入比，也即房价与人均可支配收入之比。
根据易居研究院披露的2020年数据显示，长沙房价收入比只有6.2，在50个典型城市中倒数第一。
6.2的意思是，长沙一个拿着平均收入的人，想在长沙买一套平均大小面积的房子，不吃不喝只需要6.2年。算上吃喝，估计十年就能搞定。
反观其他城市，深圳需要不吃不喝40年，三亚、上海、厦门都需要不吃不喝二三十年才能实现。算上其他开销，时间更久。
所以，在房价收入比角度上，长沙一直被视作最幸福的城市。
03
一个没有泡沫的城市，意味着房价稳定，楼市安全，而且随着经济继续向好发展，人口不断流入，房价会健康缓慢上涨。
这样的城市土地不吃香，什么城市吃香。这才是长沙土地能够实现零流拍逆转的根本原因。
也是长沙不会取消限购的根本原因。
近日，长沙市民在向市政府发出请求和建议：行业不景气，收入暴降，请求修改调整限购限售政策。
对此，长沙市政府给出了硬气回应：坚决“稳地价、稳房价、稳预期”……目前限购政策继续严格执行，精准落实。
试问，一个房价健康，且健康缓慢增长的城市，何必取消限购来救市。
更为关键的是：
第一，长沙房价稳定增长，根本不需要救市，也就无需取消限购。
在去年其他城市的楼市都叫苦不迭的背景下，尤其是三季度之后大多数城市房价开始调整的背景下，长沙逆势上涨慢涨一年。
这再次体现出了长沙房地产市场的健康。不为一时之刺激而奋起上涨，也不为一时之失落而下跌。
制图：城市财经；数据：国家统计局
第二，长沙经济稳定向上，不依赖房地产，没必要放弃限购来救市。
在过去几年房价持续保持稳定的时间里，长沙的GDP和人均可支配收入，一路上窜，增长势头非常不错。
不依靠房价拉动，GDP和收入依然能快速增长，长沙夫复何求？何必取消限购来救市。
更何况，低房价已经构成了长沙强大的人口竞争力。过去十年，长沙常住人口增加了314.86万人，尽管比不过成都、西安，但总体增量依旧是一个非常靓丽的数据。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
所以说，长沙有一万个理由不救市，却没有一个理由要救市。
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