作者：子非鱼
01
救市浪潮，一浪更比一浪强。
4月15日，湖北省宜昌市发布《关于进一步促进房地产市场良性循环和健康发展的通知》，加入到了救市阵容。
整体来看，宜昌市宣布的救市大招，关键就三个：
第一，降首付。首套房降至20%，之前是30%。但我咨询了一下当地的中介，中介们表示，30%的首付比例是很早之前的规定，宜昌真实的首付早就降到了20%。
换句话说，降首付这一招，效果几乎可以忽略。
第二，取消认房又认贷。拥有一套住房并已结清贷款的家庭，购房执行首套房政策。
这一招，是在抄郑州的作业，郑州今年率先取消“认房又认贷”，目的当然是减轻购买二套房人群的首付压力，让很多已经还清贷款的人群，买二套房可以享受到和首套房一样的首付和利率。
第三，取消限售。新建商品住房网签备案2年内上市交易不再受限制。
按照宜昌市楼市实际情况来看，这个城市早就应该救市了，能忍到现在才出招，已经是相当有定力。
因为，宜昌房价，一直在下跌。
国家统计局最新公布的3月份70个大中城市新房与二手房数据显示，宜昌新房环比下跌0.1%，二手房环比下跌0.3%。
同时，宜昌还是28个相较于2020年房价下跌的城市之一。跌幅为3.7%。
制图：城市财经；数据：国家统计局
相较于2020年下跌，2020年是很多城市的房价高点，按照抛物线的走势推算，宜昌的房价至少已经回到了2019年。
02
和大多数城市一样，宜昌上一轮楼市的跟涨，主要外力在于货币棚改。
宜昌的货币棚改，是出了名的，早在2013年就开始，2014年末全国开启去库存模式之后，宜昌的货币棚改更是按下了快进键。
数据显示，宜昌棚改从2013年就开始，仅仅2013-2016年城区共完成棚改征收4.7万户（含城中村）涉及到11.8万居民。
11.8万棚改户是个什么概念？要知道，当时宜昌市市区的人口也不过100多万而已，棚改户的体量居然占到了整个市区人口的10%以上，相当惊人。
公开数据显示，仅2015年，宜昌商品房住房销售343万平方米，同比增长14%。其中通过货币化安置“去库存”商品房6000余套，占到了全年商品房销量的1/3。
这就是货币棚改的推动力之所在。
简单理解就是国开行印钱给地方政府用于专项货币棚改，地方政府征收棚改区的土地和房屋，发钱给棚改户居民。
如此一来，没有房屋居住且拿着现金的棚改户居民，便是楼市刚性需求，一大波需求涌入楼市，不断推涨着房价。
所以，才有了2015年宜昌市新房销售的三分之一，由棚改户居民贡献的数据。
海量的需求涌入楼市，房价不涨才怪。
在这种背景下，宜昌市的房价从2015年的6000元/平方米左右涨到了2018年8月份的9200元/平方米左右。
后来的后来，大家都知道，棚改熄火了。
2018年年末，国开行明确表态：
棚改实行差异化处置：对于库存充足，房价上涨压力小的城市，仍采用货币棚改；对库存不足，房价上涨压力大的城市，采用安置房棚改法。
在这种背景下，2019年全国货币棚改量直接腰斩，2020年继续大跌。
分省市来看，山东、河南、新疆、山西、湖南、贵州、吉林、黑龙江、辽宁、宁夏、海南均大跌。湖北省2019年的棚改计划开工量较2018年也下跌了40%。
具体到宜昌市，2021年，宜昌市纳入省级货币棚改量仅1904套，2022年计划开工1068套，这一数据相比于疯狂时期的每年动辄一两万套棚改量，已经是脚踝斩。
货币棚改托起了宜昌楼市，如今托举之力消失，可想而知，房价下跌无法阻挡。
更为重要的是，根据第七次人口普查数据显示，宜昌市过去十年常住人口减少了4.21万人。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
棚改退场，人口流失，房价焉能不跌。
03
更糟糕的是，去年又遭遇了全国层面上的金融杠杆收紧，目前整个市场成交量和信心都处在低位。
根据宜昌市住建局披露的数据，2022年1至2月份，宜昌商品住房销售了1797套。2月份末商品住房库存16027套。
按照两个月销售1797套来计算，宜昌新建商品住房的去化周期高达17.8个月，远超住建局划定的12个月安全警戒线。
库存积压，房产过剩、人口流失，是当下三四线城市的普遍现象。
克而瑞披露的数据显示，当下三四线城市的商品房整体去化周期高达23.5个月。其中有不少城市去化周期高得吓人。
房产过剩，库存高企，这些症结并不是一场救市能够解决的。看看去年发布限跌令的城市，不照样还在跌吗。
哪怕你降低首付，哪怕你放松贷款下调利率，哪怕你给鼓励，也没啥用。在人口流失的背景下，三四线城市这么多房子，谁来接盘？
在昨天的文章中已经说过，七普数据显示，过去十年常住人口减少的城市（自治州、盟）有149个，绝大多数都是三四线城市。
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