作者：子非鱼
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现阶段，房地产救市消息，如同烂大街的流行歌曲一样，随处都能听到。
如此规模庞大、浩浩荡荡，只能说明两个问题：
第一，绝大多数城市，仍非常依赖房地产。楼市一冷，经济就受不了。
毕竟，房地产不仅是房地产，还关联着消费、投资、金融等各行各业发展。
毕竟，房地产经济仍是中国经济的支柱。数据显示，2020年房地产业增加值为7.5万亿元,占GDP的7.3%，房地产对上下游相关行业增加值拉动占GDP的比重为9.9%，二者合计占比高达17.2%。
第二，房地产从黄金时代直接跳入黑铁时代的换挡期中，很多城市的楼市，的确很受伤，面临着倾塌风险。
第一个是经济问题，第二个表面上是楼市问题，本质上也是经济问题。同时遭遇这两个问题困扰的城市很多，其中不得不提的是昆明。
昆明，可以说是当下最需要救市的城市之一。
果不其然，4月16日，昆明市发布了《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》，效仿哈尔滨、郑州，开启了系统性去库存救市模式。
整份《意见》涵盖八大类25条具体措施。
八大类中，包含对困难房企的支持，对房地产金融支持、化解房地产风险等。此外，昆明还提出了加大货币棚改规模：
属地政府（管委会）可适时调整城市更新改造项目货币化安置政策，加大货币化安置力度，在公平、自愿的基础上，鼓励拆迁群众选择货币化安置。
除此之外，整份文件最重要的措施，是拯救商业商务用房（公寓、写字楼、厂房、店铺等）的去化问题，这一点被放在了第一条，且列出了12条措施，占整份文件篇幅的几乎一半。
比如对商业商务用房去化周期超长的片区，断供商业用地；可申请改变土地属性；可申请完善商业商务用房周边的配套设施；可申请改变商业商务用房的性质等等。
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说白了，这份文件，对商品房托底救市还是其次，更主要的还是为了解决当下昆明市的商业商务用房而来。
因为，昆明的商品房住宅多，商业商务用房库存更多，多到超出很多人的认知，几乎遍地都是房子！
先看商品住宅方面的困扰。
去年，昆明在自身滇池环保政策下，同时叠加全国房贷资金收紧影响下，房价迎来了大调整。昆明很多楼盘都大降价。
比如古滇名城推出春风小院一期特价洋房，原价13000元/平方米，后降到了8300元/平方米，单价直降4700元/平方米，降幅约36%。滇池东岸位于呈贡斗南片区的绿地海之城，高层正常售价约12000元/平方米，按揭一口价9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，单价足足降了3000至3500元/平方米。
在大批房企降价潮之下，昆明市出台了限跌令。但依旧没有阻止房价下跌，依旧没有让成交量行情回暖。
国家统计局公布的最新数据显示，3月份昆明新房环比下跌03.%，同比下跌1.9%。
克而瑞数据显示，昆明2021年，商品房成交量1067万平米，较2020年全年下降22%。
成交量低迷，拖累着房地产投资。昆明市统计局数据显示，2021年昆明市房地产固定投资同比下滑5%。
来源：昆明市统计局
受房地产和工业增速下滑影响，固定投资下滑了7.8%。
固投是拉动经济发展的马车之一，这一增速下滑，直接让昆明市2021年的GDP增速失速，只有3.7%，位列27个省会与首府城市倒数第一位。
昆明岂能不急。
同时，在房企大面积爆雷背景下，根据克而瑞披露的数据，昆明2021年年末的烂尾楼与延期交付房源数量位居全国前列。
此外，昆明商品房住宅房价持续下跌。从2018年以来，昆明市的商品住宅市场就处于供过于求状态，去年市场冷却，更加剧了这种局面，房价下行压力犹在。
库存不断高企。根据昆明锐理统计显示，截止今年11月，昆明商品住宅存量面积达973.66万㎡，按照近一年的销售量折算，库存去化时间约1.45年（合约17.4个月）。
土地出让金创五年新低的局面。
整体来看，昆明市商品房住宅市场，难。而商业商务用房市场，更难。
从2013年开始，昆明的公寓、写字楼等商业用房供应，就出现了井喷式增长，每年增量都超过100万平方米，但每年的去化面积却不超过50万平方米。
经年累月积压之下，锐理数据显示，截止到2021年11月，昆明市办公物业有721.43万平方米，去化周期高达5.52年。
商业物业库存面积697万平方米，去化周期高达14.94年。
长期高企的去化周期，长期供应过剩的商业用房，带来的结果是，写字楼空置率高企，公寓价格白菜化。
公开资料显示，呈贡区、盘龙区等多个项目公寓价格跌破7000元/平方米，直探6000元/平方米甚至更低。
此外，很多开发商更是开启了甩卖模式。比如万科、佳兆业、新希望地产等品牌房企的公寓项目也加入了降价行列，“第二套半价”“买一套送一套”等促销方式频出。
根据时代财经披露，11月份昆明就有公寓的价格推出了内部员工价，原本8000元/平方米，现在最低卖2500元/平方米，降幅达到了68.8%。
更重要的是，这种下跌势头，由于库存高企，仍看不见底。
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其实，商业商业用房库存高企难题，不仅困扰着昆明，也困扰着大多数中心城市，哪怕一直被视为房地产无泡沫的长沙，也未能独善其身。
去年长沙市披露的一组数据显示，长沙核心5区公寓去化周期均在24个月（两年）以上，其中芙蓉区的去化周期更是达到了惊人的93.1个月（7.8年）。
制图：城市财经
所以，去年湖南省六部门联合印发“关于推进非住宅商品房去库存的若干意见”了，对全省14个城市（自治州）的非住宅商品房开启去库存模式。
方法和昆明最新发布的措施差不多，无非是减少或暂停供地，转变土地属性，转变房屋属性，给予税收和金融支持等。
这些方法能解决吗？
窃以为比较难。如果早十年这样，或许能够解决。但现在，太难了。
因为现在：
第一，连商品住宅都库存高企了，遑论这些非商品住宅。
第二，当下人口即将进入通缩通道（超一半省市常住人口减少），房地产市场已经从黄金时代跳入到了黑铁时代。
第三，疫情影响之下，很多人的收入不确定，市场信心也没有恢复，活着最重要，现金为王，大多数人都不敢乱消费了。
基于这样的现实背景，不断采取的救市措施，连住宅市场都很难再托起来，遑论商业商务用房。
昆明、长沙等大多数中心城市库存高企、去化周期超长的公寓等商业商务用房现状，也给大家提了个醒：
包括很多中心城市在内，公寓这类物业最好不要买。
公寓这种物业，由于存在很多短板，尽管价格较低，但没有啥保值效果，更别说增值。
公寓这类住房，只有拥有强大需求的城市，才能够支撑得起来，比如北京、上海、深圳、广州这类城市。即便这类城市，也要考虑在核心区买，远离了核心区，同样有风险。
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