作者：子非鱼
01
后知后觉的太原
后知后觉的太原，终于开始救市了。5月23日，太原市发布了救市36条措施。
之所以说太原后知后觉，是因为进入2022年以来，有的城市救市已经忙活了快半年了，大多数城市救市忙活了一个季度，就连南京、苏州、东莞这些楼市当红城市，也在过去一个月里，连发了N道救市令。
然而，太原却坐怀不乱，始终没有动作，游离在救市的消息之外。
从理论上来看，太原是最需要救市的省会城市之一。原因有二：
第一，这座城市的房价，已经连跌四年多了，目前的均价已经回到了四五年前，而且跌势还没有止住。
国家统计局披露的4月份数据显示，太原新房环比下跌0.6%，同比下跌3.7%；二手房环比下跌1.6%，跌幅位居70个大中城市第一，也即领跌，同比下跌6.2%。
太原的房价兴于棚改，败于棚改。在本号之前分析太原的多篇文章中已经说到过，货币棚改之下，大量棚改户居民手握现金冲进楼市，太原的房价从2016年的8000元/平方米左右，拉升到了2018年的最高1.3万元/平方米。
2018年货币棚改熄火，山西2019年棚改量较2018年下跌了72%，太原的房价偃旗息鼓，进入下跌模式。
目前太原的房价已经1万元/平方米左右，基本回到了2017年的水平，目前仍在下跌。
第二，库存高企，消化周期高企。
这一点，是当下包括很多中心城市在内的楼市现状，但太原表现得更为突出。
按照克而瑞披露的数据，太原的狭义库存4月底为1842万平方米，位居全国第5位。去化周期目前已经超过20个月。
尽管第七次人口普查数据显示，太原过去十年常住人口增加了110.25万人，但相比于其房屋供应量，太原仍是一个供应远大于需求的市场。
再加上当前的销售行情，太原的房价下行压力依旧非常大。
02
太原定力背后的逻辑
太原当下的楼市现状，决定了太原本该早早出招救市，和郑州、哈尔滨等城市一样，事实却是，拖到如今才出招。
这种惊人的定力背后，其实和太原如今势头强劲的经济发展底气有关。
一方面，这两年全球大宗商品价格大涨，煤炭价格拉动了太原传统工业增加值快速增加。
太原统计局披露的一季度数据显示，煤炭行业产品价格指数增长59.8%。在煤炭价格拉动下，煤炭开采和洗选业增加值占全市规模以上工业增加值的比重为22.8%。
煤炭行情之下，拉动了整个太原的炼焦、电力等传统工业快速增长。数据显示，一季度太原传统工业增加值占全市规模以上工业增加值的比重为53.6%；增长6.1%，拉动全市规模以上工业增加值增长3.3个百分点。
另一方面，太原新兴产业已经成为了太原经济发展的第二条腿，对经济贡献也很不错。
2010年之后，受煤炭行情冷却影响，太原的经济遭遇严重挑战。彼时太原顺势而为，开启了产业调整战略。
在收缩煤炭项目，发力电子信息产品制造业、互联网信息、系统集成软件、信息服务、大数据、物联网等新兴业态。
太原一季度数据显示，装备制造业，拉动规模以上工业增加值增长5.2个百分点，通信及计算机设备制造业，拉动规上增加值增长3.4个百分点。
整个高新技术制造业拉动规上工业增加值增长3.3个百分点，工业战略新兴产业增长了22.1%。
来源：太原市统计局
传统煤炭产业和新兴产业同时爆发，让太原一季度GDP增长了6.6%，在主要城市中，位居第4位。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
在一季度多数主要城市换挡降速的当下，太原能有如此表现，可以说相当不错。
这是太原在对待楼市救市定力上，定力惊人的关键因素。
然而，房地产的现状，是太原楼市发展的不安定因子。房子卖不出去，土地卖不出去（无房企报名），停工停摆的项目很多，最关键的是房价跌跌不休。
这样的现状，不救不行，所以太原不鸣则已，一鸣惊人，5月23日发布的救市36条，虽然算不上最猛，但在太原房价本身就在不断下降的背景下，堪称当下最有诚意的救市措施。
03
最有诚意救市令来袭
5月23日，太原市发布《关于印发促进房地产业良性循环和健康发展的若干意见的通知》，涵盖36条举措。
核心内容如下：
第一，放开限购。非户籍人口购房，无需社保和纳税证明。
第二，降首付。首套20%，二套30%。首套结清贷款的，买二套按照首套执行。
第三，免契税与大额补贴契税。＜90㎡财政全额补贴；90-143㎡财政补贴80%；＞143㎡财政补贴50%；二套房契税参照首套补贴标准下浮20%。
第四，人才购房给补贴。博士20万、硕士10万、本科5万、大专及初级技术职称人员2万。
其他措施就不一一而足，包括对房企的松绑政策、优化土地配置的政策以及肃清市场环境的政策。
相比于其他城市，太原这轮救市显得更有诚意。几乎囊括了前期各城市的大部分救市招数。
放开购房门槛、降低首付只是基本。免契税或大额补贴契税，以及给予购房补贴，才是关键，这两条一定程度上可以减小购房者的负担。
相比于其他城市只是放开购房门槛和降低首付，太原从购房者的成本出发，可能会有效。
因此，在一波救市操作之下，大概率会推动一波需求释放，太原的商品房销量会迎来一波理性增长。
但是，还是老问题。像太原这样的城市，有钱人早就买房了，没钱的人还是买不起，尽管太原的房价不算太高，但相比于这座城市的收入，还是让很多人承受不住。
有效需求（既有需求又有购房实力的人）仍是少数。有一组公开数据显示，太原目前的房屋自有率为79.6%。
也即80%左右的人已经有自己的住房，没房的只是少数。
所以，即便在救市措施下，成交量有复苏，幅度也不会太大。
毕竟，如今的经济环境下，市场的购买力着实有限。再加上太原本身的库存量摆在那里，致使房价下跌成为趋势，即便有实力有需求的人，还是可能选择继续观望。
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