作者：子非鱼
01
武汉身影出现了
救市队伍中，终于看到武汉的身影了！
5月22日，武汉发布了救市组合拳。
这次武汉救市的背景是，武汉目前商品房销量同比几乎腰斩，价格持续下跌，烂尾楼高企。
武汉市住建局最新披露的数据显示，4月份新房成交9680套，网签销售面积103.23万平方米，环比减少9.77%，同比减少58.48%。存量住房成交为6168套，成交面积60.82万平方米，环比增长5.79%，同比减少43.66%。
国家统计局披露的武汉4月份房价数据显示，新房、二手房环比、同比均下降。
量价齐跌，是武汉，也是当下很多中心城市的现状。
同时，根据克而瑞此前披露2021年全国重点城市停工、延期、问题房源数量排名中，武汉位居前三。
面对如此情形，武汉加入救市，一点也不让人意外。
率先传出来的消息，是武汉全面放开了经开区的限购政策，不过消息传出不久后，就被删除了。和南京全面放开二手房限购一样，来了一个“几小时游”。
之后，武汉市建立和完善房地产市场长效机制领导小组办公室发文，开启了正式救市操作。主要包括：
第一，对生育二孩或三孩的本市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房。
第二，父母投靠或子女投靠，在限购区域有2套住房的家庭，也可以多一张房票。
第三，非户籍人士，购房只需1年社保。
02
毫无创意的招数
对于这三条举措，本号看完之后，有了两点看法。具体如下：
看法一：武汉这次救市，给我最大的感受就是，乏善可陈，毫无创意。
三条措施都是抄别人的作业，没有一条是自己原创的。人家大连近日救市，还发明了一个按总面积的限购套数法
也即，户籍人口如果现在已有的住房加起来面积小于144平米，可以再获得一张房票。也就是说，即便户籍人口在限购区域内有2套乃至以上，只要总面积小于这个值，就可以再买一套。
而作为中部老大哥的武汉，本该也有自己的主张，至少得有一条自己的独到之处，然而并没有。
比如第一条，是长三角发明的救市创举，无锡是原创者，之后南京、扬州、杭州、宁波等城市跟进，之后珠三角的东莞跟进，现在轮到武汉跟进了。
这条政策之所以诞生在江苏，主要是江苏目前不仅有楼市复苏难题，还有生育复苏难题，2021年江苏自然人口首次出现了负增长，是自1949年以来首次负增长。
所以才想出了这么一个一石二鸟之计策。
武汉目前还没有生育率方面的大烦恼，2021年武汉户籍出生人口8.2万，死亡人口5.4万，自然人口增加了2.8万。
然而，武汉还是一股脑照抄长三角的措施。或许武汉认为，这是一条颇为有效的招数。
本号对此并不苟同。在他们看来，这一招无非是打开了有实力家庭的购房需求，可以推动一波真实有效的需求。
然而，疫情持续影响下，这批最有实力买房的中产人群，比谁都忧虑。在楼市预期落空、房价持续横盘乃至阴跌的背景下，谁敢轻举妄动，去高位接盘？
4月份央行公布的数据，已经表明，市场上的钱躲起来了，但市场本身不买账，大家不愿贷款买房，也不愿贷款干其他的事情。4月份，不仅房产销量大降，手机、电脑等各类消费品，都在下降。
第二条，郑州发明的。作为中心城市中率先发布系统性救市政策的郑州，3月份发布的诸多救市措施中，就有这么一条。
然而，效果并没有。郑州的成交数据，已经彰显出郑州救市意图的落空。
武汉发布的第三条，也是其他城市用烂了的招数。福州、沈阳、大连、南京、苏州、杭州都在用，且力度都要比武汉更大。
比如福州、沈阳、大连已经全盘放开了限购门槛。
南京、苏州目前非户籍人士购房从此前需要2年社保压缩至只需半年社保。杭州目前非户籍人口购房从之前的4年社保压缩至1年。三个城市压缩幅度都达到了75%。
武汉之前非户籍人士购房需要2年社保，现在1年，压缩幅度为50%。
三条政策，武汉都是在模仿，而且还不敢模仿得太凶悍，有点患得患失。
03
武汉救市尴尬了一大堆城市
看法二：武汉出招救市背后，揭露了楼市当下最大的尴尬，或者说困境吧。
楼市当下的困境有很多，比如房子卖不动，价格在阴跌，救市招数此起彼伏，利率不断下降，印钞速度在加快，但市场就是不买账。
5月20日五年前LPR降息当天，房地产板块的股票，应声下跌，一定程度已经说明了市场对此不感冒。
这些都是难题，但还不是最难的。最难点或者说最尴尬之处在于：
各城市，貌似已经想不出更好的招数来提振市场。换句话说，救市似乎黔驴技穷了。
但凡有一点新的发明招数，大家也是相互抄袭，甭管有没有用，先放松了再说。武汉无创意的救市操作，尴尬了一大堆城市。
也是啊，目前房贷利率已经降到了历史最低。不仅这个月在降，年初以来一直在降。
限购力度也达到了2016年大调控以来最低。M2增速也重回到两位数了。
但4月份的楼市数据，依旧不好看。为何会这样？
根本原因在于，并没有找到问题的症结。
目前，各种招数都是在促进需求，却不知目前市场中真的有效的需求并不多。
大家没钱了。没钱了，你再怎么降低购房门槛，降低利率，又能如何？
所以说，当下楼市救市的方向，应该朝着将市场目前很多空有需求没有购买力的人群，转化为有效需求去努力。
简单说，就是让更多的人买得起房，才能真正实现楼市复苏。
要实现这一点，放开限购，降低房贷利率，都不管用，只有降低房价收入比才能实现，也即要么降低房价，要么提高收入。
这一点做不到，楼市还是继续陷入在各种救市大招频出，楼市依旧不买账的尴尬。
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