作者：子非鱼
5月20日一大早，资本市场就传来大消息，贷款市场全面降息了。
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新公布：
2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。
上个月，1年期LPR为3.7%，现在仍为3.7%，说明一年期贷款利率没有变，变的是与购房直接相关的五年期贷款利率。换句话说，只对楼市降息了，果然楼市才是真爱。
5年期贷款利率上月是4.6%，现在降息至4.45%，降息15个基点。
来源：中国货币网
LPR下调不同于其他定点降息，它是整个贷款市场的锚，它的下调，开启的便是一场全面降息。
对于此次降息，本号的解读如下：
第一，于楼市是大利好。因为下调的是与房贷直接相关的5年期贷款利率。我们都知道，房贷的利率计算，是各个城市以LPR五年期贷款利率为基准，然后根据各自的加点数得出。
如今5年期LPR下调15个基点，意味着各城市各银行的房贷利率，无论是首套房还是二套房，都将下调15个基点。
我们都知道，上周日，央行和银保监会正式发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。明确提出：
对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
当时还没有LPR还没有下调，当时的5年期贷款利率还是4.6%。按照两部门的要求，当时意味着，首套房贷款利率最低可以做到4.4%，二套房最低可以做到4.6%。
当然，很多城市的放松调控政策中，都提出了只要首套房贷款还清，购买二套房时仍旧可以按照首套房贷款利率执行，也即很多城市的二套房利率也可以做到4.4%。
两部门官宣之后，本号就说过，各城市的楼市降息空间被打开，接下来会引发一场大规模的降息潮。
果不其然，才几天时间，根据易居研究院披露，目前已经有20个城市下调利率，将首套房利率下调至4.4%。
这20个城市包括广州、深圳、天津、苏州、济南、青岛、郑州、昆明、重庆等一众热点城市。
而今天，中国人民银行公布的5月份LPR，5年期LPR降息15个基点。这就意味着，贷款市场基准线被下调了15个基点，加上两部门允许做到基准线以下最多20个基点。
这就意味着，现在各城市的首套房贷款利率，最低可以做到4.25%，二套房最低可以做到4.45%。
不用预测，一场更大规模，更大力度的楼市降息，正在路上。
这对楼市理论上当然是利好，毕竟去年很多城市的首套房利率最高涨到了6.1%，比如苏州，现在最低可以做到4.45%，两相对比相差165个基点。
以贷款200万计算，同样是等额本息30年，6.1%利率时，贷款利息是236万，贷款与利息之和是436万，月供是12120元。
降到4.25%时，贷款利息是154万，贷款与利息之和是354万，月供是9838元。
也就是说，以房价不变为基础的背景下，现在在苏州买房，与去年利率最高点时相比，同样是贷款200万，现在贷款成本要少82万元，月供要少2282多元。
贷款成本下降之下，必然会推动有效需求成交。原本有需求且有实力的人，会加速上车。
这种背景下，各城市的需求，会在一定程度上得以复苏。
当然，考虑到目前买不起的人仍是大多数，也就意味着，各城市的复苏力度有限，不会太大。
第二，房贷利率接连降息之下，银行存款利率也会迎来一波降息潮。
这一点，在本号之前的文章中，已经分析过。之所以有此判断，是因为：
一方面，只有存款利率一起下调，才不会压缩银行的利润空间。
银行盈利的方法，就是赚取贷款与存款的差额利率。贷款利率下降，存款利率不下降，利润空间必然会被压缩。
另一方面，目前贷款数据在下降，存款数据在上升，显然大家都不买房了，降低存款利率，有利于推动货币流向市场，推动大众消费。
事实上，过去几个月，在各城市不断降低房贷利率的背景下，银行已经在暗自下调存款利率了。
央行公布的一季度货币执行报告中披露，2022年3月，新发生定期存款加权平均利率为2.37%，同比下降0.08 个百分点，较存款利率自律上限优化前的 2021年5月下降0.12个百分点。
其中，中长期定期存款利率降幅更大，2年、3年和5 年期定期存款利率较2021年5月分别下降0.18个、0.43个和0.45个百分点。
最后一个问题，全面降息之下，楼市能够复苏吗？
这个问题，在上面其实已经回答。
房贷利率降息力度很大，会推动一波有效需求成交。但和大多数买不起房的人，没有关系。
所谓有效需求，就是本身有需求且有实力的人，这部分当下犹豫不决，考虑到房价仍在调整，市场预期不明朗，再加上工作和收入不确定性加剧，他们很是煎熬。
如今降息力度如此之大，对于收入和工作影响不大的有效需求群体，会产生推动作用。
对于工作和收入不明朗的人群，推动力量有限，他们估计还是会继续观望。
总而言之，一句话，降息虽然是大利好，但目前市场上的有效需求着实有效。要想达到救市效果，光降息还是远远不够，必须实质性降低房价，或者提升大家的收入，才能实现救市的目标。
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