作者：子非鱼
01
新政48小时，成交量激增
根据时代周报披露，新政才发布48小时的西北第一城西安，新房成交量迎来激增。
一家中介机构透露，新政后的第一个周日（5月29日），其所在的门店共卖出将近20套新房。新政前的多数周日，该门店只能成交2~3套新房。
并且，有中介还明确透露，西安部分新房计划6月份涨价。
难道西安这就回暖了，依靠着5月28日发布的不咸不淡的救市措施，就能迎来翻盘？
5月28日，西安发布了《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，主要措施如下：
力度确实挺大的，非户籍人口原本需要5年社保，现在只需1年就可以购房。
但看过了南京、苏州、东莞、杭州的放松力度，对西安的放松，也见怪不怪了。五岳归来不看山，黄山归来不看岳，就是这么一个道理。
如果非得说西安新政有什么新意，那就是第四条，28岁未婚人士，也被视作刚需。这是西安的一大创新。
在此之前，西安和很多城市一样，认为单身不属于刚需。
西安的很多新房，都只针对刚需开放，而且，刚需在购房积分上有明显优势。
现在28岁以上单身人士，在符合西安限购政策的前提下，也可以参与这些楼盘的摇号。这算是西安的一个新创举。
但仅凭这些措施，就能让西安楼市翻盘，还是难以置信。
新政发布之后，或许在短期内可能会释放一波需求，但能否真的救市成功，还需长时间考验。
以郑州来说，3月份郑州率先开启救市之后，两周内成交量也激增了不少，但后来还是凉下来了，甚至比救市之前的成交量还要惨淡。
02
扑朔迷离的西安楼市
外地人包括很多本地人，看西安楼市，相当迷惑。
因为这个城市的新房此前一度连续上涨了6年没有间断，去年10月份有所冷却。
进入2022年之后。在新房方面，西安一边继续上演着万人摇号抢房，一边又上演着开发商降价、送豪车等活动抢客。
西安动辄万人摇号，一方面是限价导致与二手房价格倒挂，催生了套利空间，让很多刚需抢着买。
另一方面，西安本身的新房供应严重不足，让很多想要买新房的人只能抢着买。
数据显示，2022年4月，西安主城区推售房源共计2723套，房源数环比下降17%，意向登记人数共计69305人，环比上涨441%，商品住宅平均中签率仅为4%。
两个背景叠加下，西安成为了万人摇号发生次数仅次于杭州的城市。
据统计，2021年西安共诞生了13次“万人摇”，涉及8个项目。2月份，天地源丹轩坊加推促使意向登记人数暴增，创下今年西安首个3万+摇号纪录。
一面是万人摇号，另一方面则是降价促销。
5月份，西安很多开发商都开展了降价促销的活动，有开发商提出买房送宝马，有开发商提出买房送家电送购物卡等，有开发商提出买房送车位，有开发商直接打折促销。
难卖的基本都是地段不好的，地段好、限价严的楼盘，基本都是被抢着买。这就是当下西安的新房现状。
不过，在楼市整体冷场的背景下，在地段不好的地方销量拉扯下，西安4月份的新房销量，一样不漂亮。
克而瑞数据显示，西安4月份主城区新房销量环比下跌了36.3%，同比下跌22.57%。价格仍在上涨。
西安新房狭义库存583.27万/㎡，去化周期为8.12个月，整体仍表现出供不应求的局面，这是西安新房易涨难跌的根本逻辑。
不过，从数据还可以看到，西安的商业物业库存严重高企，去化周期超长，与大多数城市一样，商业物业，最好不要碰。
二手房方面，西安4月成交量为4771套，环比上涨2.43%，同比减少48.07%，成交量仍在低位。
最关键的是，西安的二手房挂牌量持续增加，3月份就已经超过10万套。根据时代周报披露，西安5月18日二手挂牌量为10.51万套，不到2个星期增长近1000套，目前已经高到10.6万套。
与此对应的成交量却没有明显增加。这意味着什么，意味着此前的炒房客们正在快速挂牌解套，但很难卖出套现。
同样的事情，在苏州、杭州、南京等城市发生得更加明显。
苏州方面，自5月9日取消二手房限售之后，短短3天内，苏州链家地产二手房库存猛增超过1100套。到目前，二手房挂牌量已经达到了惊人的16.5万套，比三月下旬足足增加了4.72万套。
杭州也是一样，目前二手房挂牌超22万套，较三月下旬增加了4.95万套。天津、成都、南京都在快速增加。相比之下，西安增加的二手房挂牌还算少的。
制图：城市财经；数据：链家网、公开媒体报道
03
回暖需要时间
在目前的大环境下，想要凭借一个救市措施，就想实现楼市翻盘，有点异想天开。
在疫情逐渐好转的背景下，成交量环比略有增加，是正常现象，并不能说明楼市就回暖了，救市就成功了。
当下的楼市，想要回归正常需要一段漫长的征程。
毕竟制约当下楼市购买力的，是大部分收入都在缩水，工作不确定性加剧。谁也不知道，失业和明天哪个先到来。
在失业率居高不下、就业难度增加、收入缩水的大背景下，想要楼市复苏，那是不可能的。
只有等到经济增速开始上升，就业开始稳定，失业率下滑，收入持续稳定并增长，才有可能结束当前楼市的寒冬。
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