作者：子非鱼
01
楼市没有复苏
5月楼市，按理说应该会比4月要好。
理由很简单，一方面，5月份多地已经解封，流动性得以释放，楼市成交量必然会有所回暖。
另一方面，5月份以热点城市为代表的放松调控团队走到了前台，开启了一场浩浩荡荡的松绑潮，南京、苏州、杭州、西安、东莞等一批热点城市，均缩短了非户籍人口需要提供的社保时间。
并且还有各种创新招数出台，比如长沙发明了“以租换购”，也即住房交给租赁公司打理后，不计入自己的住房套数，可以获得房票。再比如无锡发明了“二孩以上家庭可多一张房票”。再比如大连发明了“以房屋总面积限购方法”。
在这种背景下，5月份成交量必然会有所回暖。事实也是如此。
克而瑞最新发布的数据，百强房企5月实现销售操盘金额4546.7亿元，环比增长5.6%，同比降幅59.4%。
此外，贝壳数据显示，5月份以来，苏州、徐州二手房日均成交量较4月份增长超过130%，南京环比增长超过50%，济南、东莞等城市成交量也均环比增长。
诸葛找房数据研究中心统计，截至5月26日，深圳、苏州、南京、青岛、佛山、大连等城市二手房成交量超过4月份。
苏州、南京、徐州环比大涨，主要是4月份疫情之下城市流动性基本被摁住所致。4月份基数太低了，分母太小了，5月份流动性开始释放后，岂能不环比大涨。
但成交量略微回暖，就意味着复苏了吗？
答案是否定的。看克而瑞披露的数据，5月份在流动性释放、中心城市大举放松调控，外加官方降息的背景下，百强房企销售金额居然只环比增长了5.6%。
所有的招数都使尽了，居然只换回新房5.6%成交增幅，恰恰说明了楼市依旧难言复苏，依旧难以托起来。
02
市场依旧很冷
从具体城市来看，在流动性释放，货币政策宽松，限购大放松的背景下，没有疫情影响的城市，成交量环比基本都正增长，但同比大多数仍是大跌。
上图是诸葛找房数据研究中心披露的数据，重点城市中，大连环比增幅比较亮眼，环比增长了超三分之一，其次是深圳。
同比来看，重点城市有所分化，成都、东莞、南京同比都实现了正增长。
成都由于一直以来人口增量都相当彪悍，2021年在中心城市人口增量整体换挡降速的背景下，依旧取得了24.5万常住人口增量。
因此，成都楼市也就在去年发布二手房指导价之后，冷却了一阵子。进入2022年之后，成都的二手房增量一直在增加。
东莞、南京同比实现正增长，主要原因在于大幅降低购房门槛，释放了一波有效需求所致。尤其是东莞，在降低限购门槛后，引发深圳客大举进入东莞，才有了同比增幅如此亮眼的数据。
除了成都、东莞、南京外，其余同比仍是下跌，而且厦门、大连、苏州、北京、杭州、青岛同比跌幅依旧非常大。
换句话说，除了少数城市有所回暖外，大多数中心城市市场依旧很冷。
以深圳来看，美联物业的数据显示，截止到5月深圳二手房成交2318套，较4月份环比增长了不少，但从同比和成交的绝对量来看。
很明显，深圳的二手房成交量依旧在低位，距离6000套的荣枯线还有一大截距离。这点成交量还不到2020年7月份最高峰的零头。
再看广州。
广州中原研究发展部统计，2022年5月（1-26日）,广州市二手中介网签量为1723宗（不含自助网签），较4月同期（1733宗）环比微跌0.6%；二手网签均价为26715元/平方米，环比上月下降1.2%。
广州5月份的二手房成交量，环比居然还是下跌。在各种促销活动推出，在房贷利率下降的基础上，广州楼市市场依旧表现平平。
不过，广州内部分化较为明显，豪宅被抢购，刚需住宅则异常低迷。
5月份，广州总价千万以上的豪宅，迎来大卖，基本是一房难求。中指院数据显示，5月份千万豪宅被卖出273套，创近期以来新高。
而500万以下的刚需房，成交量则一路下降。5月份只成交了3718套，继续探底。
这说明什么，说明当下有钱人和穷人都在烦恼。
有钱人买豪宅，是在寻求资产保护，不让自己的资产缩水。
穷人的烦恼在于，哪怕你降息、促销，也只能眼馋，还是买不起。
03
救收入才能救楼市
当下，各种限购政策放松，房贷利率不断下降，有些城市的新盘还在搞促销，对于有实力且有真实购房需求的真刚需来说，当下确实是上车的好时间。
但在需求端，这种有实力有真需求的人，毕竟是少数。
在高房价与低收入矛盾加剧的当下，绝大多数依旧是买不起房的普罗大众。当下的楼市不是没有需求，中心城市的购房需求依旧很旺盛。
但苦于没钱，大多数人也只是空有需求没有购买力。换句话说，市场的有效需求非常少。
这就决定了：
当下的楼市，不是仅靠放松调控、降低房贷利率就能够实现楼市翻盘的。
在当下失业率高企、经济不确定、就业压力大、收入缩水的大背景下，各城市想要依靠放松调控就实现楼市复苏，有点异想天开。
在失业和明天不知道哪个会先来的背景下，很多买了房的家庭都在提前还贷，还有很多人没钱只能断供。
而没钱的大多数人，只能干瞪眼。
有钱不用催，没钱催也没用。要想楼市复苏，别无他法，提升收入，提升就业率，稳定大家的工作，只有工作稳定收入稳定，大家才有钱消费，有钱买房。
然而，在目前这样的大环境下，要想提升就业率、提升收入、稳定工作，需要时间。
因此，短期内，楼市依旧翻不了盘。
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