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作者：公子不悔
01
进入2021年，楼市进入了新一轮调控潮。有数据显示，截止到目前，全国自上而下已经发布了100轮左右的新调控政策。
在这疾风骤雨般的调控政策中，降杠杆是主要基调之一。
比如前些天出台新一轮调控政策的东莞，将首套购房为非普通住宅首付从3成变成4成，此外未结清首套贷款，购二套房首付从4成变为5成。
比如更早之前的无锡提出，未结清贷款，买二套房首付比例上调至60%。常州二套房首付比例上调至60%。
再比如西安，提出买二套非普通住宅，首付最高70%。在调整之前，西安二套房之前最高的首付比例是50%，最低是40%，现在最高上调至70%。
除了各城市的具体降杠杆外，央行与银保监会还发布了一份文件，给整个房地产市场全方位降杠杆。
这份文件就是《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确给各类银行划定了贷款流入房地产的比例上限：
1、工农中建交、国开行和邮储，房地产贷款占比上限是40%，个人住房贷款占比上限是32.5%
2、招行、北京银行、农发行等中资中型银行，两个上限分别为27.5%、20%
3、城市商业银行、民营银行等中资小型银行与非县域农合机构，两个上限分别为22.5%、17.5%
4、县域农合机构，两个上限分别为17.5%、12.5%。5、村镇银行，两个上限分别为12.5%、7.5%
02
由此来说，降杠杆是当下的楼市语境。
但总有城市剑走偏锋，比如郑州。在阴跌了三年后，郑州其实早就按捺不住了。
从2017年开始，郑州房价就开始下行，主城区比较抗跌，下跌的主要是郊区。虽然全市正式跌幅不算太大，但阴雨连绵的房价行情，让郑州的楼市销量没法活跃起来。
上图便是近几年来郑州的新盘推出量和去化量，可以看到，同样是跌了三年多。
楼市的销量不仅影响着土地市场，还影响着全产业链上下游。说白了，楼市销量影响经济发展。
事实也是如此。2019年，郑州超越长沙，坐上了中部第二的宝座。但仅一年的时间，长沙再次反超郑州。
郑州不但没能实现超越青岛，登上北方第三城的愿望，而且还丢了中部第二的宝座。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
这种情况下，任何一个城市都会着急。郑州去年就有所行动，放开了本科以上人才在郑州的购房门槛。
昨天，郑州再一次调整了政策，给楼市加了杠杆。
3月8日，郑州住房公积金管理中心发布了《郑州住房公积金管理中心关于征求住房公积金个人住房贷款政策调整意见和建议的通知》，其中贷款比例一条中提出：
首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的，最高贷款比例设定为70%；异地贷款及其他情况最高贷款比例设定为40%。
在调整之前，郑州市购买新建商品住房的，公积金贷款比例应当不超过房产总价的70%。购买存量商品住房（二手房）的，公积金贷款比例应当不超过房产总价的60%。
这意味着，现在，在郑州市购买商品住宅，不仅是新建商品住宅，只要符合首套房资格，即使是二手商品住宅也可以获得最高70%的贷款额度，较此前的60%提高10个百分点。
说白了，这就是在给楼市加杠杆。受益的当然是购房者。对于郑州楼市来说，这是一个大利好。
本号年初的时候，就写过一篇文章《合肥、郑州、济南、苏州，2021年房价将反弹》（点击可查看），如今依旧是这个观点。
目前来看，合肥楼市已经回暖。有媒体报道，今年以来，合肥主城热门板块的楼盘，5成、8成首付的要求越来越常见。一些项目更是全款优先，即便如此仍被一抢而空。
苏州楼市在降低落户门槛后，也走在了回暖的路上。郑州亦是如此。
03
郑州这几年的阴跌，一方面是因为供应量太大，另一方面有调控因素。
但作为中心城市的郑州，依然有较强的上涨基础。
在人口方面，这些年郑州的常住人口增量非常不错，2018年郑州常住人口增量为25.5万，2019年增长21.6万，均处在人口增量榜前列。
经济潜力方面，郑州和合肥一样，这些年发展相当迅速。过去十年GDP增幅位居第六位，人口增幅位居第5位。
此外，又有国家中心城市头衔加身，又身处中原正中之位，随着不久前郑太高铁通车，“米”字型高铁枢纽，已然形成。
四通八达的高铁枢纽，注定了郑州这座城市，在高铁时代、陆权复兴时代里，不会平凡。
所以说，尽管郑州楼市阴跌了三年多，但这座城市的经济基本面和人口基本面决定了，郑州的长期上涨潜力不容置疑。
对于投资客来说，投的是长期潜力，此时很可能是郑州房价的转折点，或者说起势点，如果有郑州的房票，郑州主城区的房产，仍是不错的标的。
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