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作者：公子不悔
01
政策主导城市的经济与人口发展，这一点不用解释，已经是共识。
过去三四十年，中国的人口不断从农村流向城市，是因为管理层将最后的资源、政策与福利都砸向了城市，尤其是中心城市。
人都是趋利避害的，去城市能够赚到钱，能够享受到更好的资源，过上更好的生活，谁还愿意留在农村。
所以，从改开之后，中国展开了浩浩荡荡的城市化进程。城市化率从改开前后的20%左右，发展到了如今超过60%。
目前中国的城镇化已经从第一阶段进入了第二阶段，从原来的农村进入城市，到现在的从中小城市流向中心城市和以中心城市为核心的都市圈、城市群，速度也从原来的高速转变为中低速。
从这个方向来看，未来中心城市和都市圈城市群依然是最有发展前途的地方。由此，有人也认为三四线城市没有了前途，也没了钱途。
诚然，无论国内还是国外，大城市化的背景下，很多三四线城市注定会没落，但在也有一些会是例外。
近日，发改委相关负责人表示，因为疫情带来的教训，大城市人口密度过高，抗风险能力不强，需要在三方面进行调整：
一是要划定并坚守城市开发边界，慎重撤县设区。
二是有序疏解非核心功能，引导过度集中的资源要素逐步有序转移，合理降低中心城区开发强度和人口密度。
三是与周边中小城市、郊区新城等联动发展，通过推进交通一体化，培育发展一批现代化都市圈。
02
其中那句“慎重撤县设区”，让很多城市的扩容梦碎了。
比较幸运的是长春、重庆、成都、烟台、邢台、芜湖等城市，在去年顺利实现了撤县设区。
当然，去年的任务不一样，去年是“十三五”最后一年，要努力完成此前制定的1亿人进城的目标。
如今，在这个新提法下，各城市想要撤县设区，难度非常大。目前，提议“十四五”期间要努力完成撤县设区的城市有郑州、泉州、合肥、太原、福州等城市，估计悬了。
再看第二条第三条，其实就一个意思，要控制大城市的人口密度，努力发展郊区和周边城市，以疏解大城市的人口密度。
这一提法，并不是第一次出现。早在去年，《求是》杂志上的一篇文章就明确提出：
全国城市都要根据实际合理控制人口密度，大城市人口平均密度要有控制标准。要建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推动多中心、郊区化发展。
合理控制大城市规模，不能盲目“摊大饼”。要推动城市组团式发展，形成多中心、多层级、多节点的网络型城市群结构。城市之间既要加强互联互通，也要有必要的生态和安全屏障。中西部有条件的省区，要有意识地培育多个中心城市，避免“一市独大”的弊端。
这里说的非常明确，要发展大城市的郊区和周边城市，有条件的省份甚至还要培育多个中心，也即打造副中心。
在这种背景下，上海、广州、南京等城市，正在为郊区努力抢夺人口。比如过去两年，广州一直在放宽非主城区的人口落户门槛。
去年底，广州发布《广州市差别化入户市外迁入管理办法（公开征求意见稿）》，计划放宽入户门槛，只要是全日制大专、28周岁内、特定七个区（白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化、增城）、一年社保即可入户。
南京也是一样，全面放宽了浦口、六合、溧水、高淳区城镇地区落户限制，持有上述四区居住证、缴纳城镇职工社会保险6个月以上的人员，可以办理落户。
此外，上海最近也是动作频频，印发了《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》，提出：
5个新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇），将制定差异化的人口导入和人才引进政策，探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策。
很明显，在设置人口天花板多年后，在人口滞涨多年后，上海要开始抢人了，为它的郊区抢人。
大城市的郊区，也是大城市的管辖范畴，其人口竞争力同样非常大，这些地方放开落户，甩开膀子抢人，又将对三四线城市进行一轮虹吸。
此外，城市的郊区相比于主城区的房价，涨幅慢，抗跌性弱，像天津、郑州、济南、石家庄等这些阴跌了两三年的北方城市，下跌的区域主要就集中在郊区。
如今郊区开始抢夺人口，原本下跌的，可能会转跌为涨，原本与市区房价差距较大的，则会进行一轮补涨。
03
至于发展周边城市，有条件的地方发展多中心这一点，本号去年就撰文专门分析过。
对于两类城市的楼市是利好。
第一类就是超大城市的卫星城。这样的城市有很多，比如北京周边的廊坊，上海周边的嘉兴、湖州、南通，广州周边的佛山、中山，深圳周边的东莞、惠州。
目前四大一线城市都在通过地铁通勤，将周边的卫星城与自己紧密相连。
北京地铁22号线已经规划至廊坊，在廊坊设立4站。上海的地铁线路也规划至了嘉兴的嘉善。
广佛已经同城化多年，未来还将有数十条轨交对接，广州地铁18号线将延伸至清远、中山、珠海。
深圳的地铁14号线也将延伸至惠州，在惠州设设立4站。
第二类就是强省会省域的第二中心城市。
像广东、浙江、江苏、山东、辽宁、福建这几个省，本就是双核地区，广东有广州、深圳，浙江有杭州、宁波、山东有济南、青岛，辽宁有沈阳、大连，福建有福州、厦门，没有再去发展多中心的必要，而像四川、湖北、湖南、河南、陕西这几个省会独大，省会优势强二线的省域，特别需要发展第二中心。
第二中心显然要落在省域副中心的头上，比如河南的洛阳，四川的绵阳、宜宾，湖北的宜昌、襄阳，湖南的岳阳、衡阳，陕西的榆林。
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