作者：子非鱼
01
冲上热搜的郑州
郑州最近有点拉风，凭借着两次“随意赋红码”事件冲上了热搜，一度淡化了唐山的舆论影响。
当然，这不是本篇要讨论的重点，本文的重点，是郑州6月15日发布的《郑州市稳经济促增长政策措施》，提出的45项措施。
这是继3月份发布系统性托底楼市以来，郑州发布的第二份全面托底经济的文件。所不同的是，前一份主要针对楼市，后一份则全面覆盖推动经济发展条款。
比如文件明确提到，要通过降低税收、降低房屋租赁成本、优化市场环境、给予补贴和金融支持等，助力企业复工复产，助力经济复苏。
其中对楼市方面的政策有：
第一，郑州全面落实首套房贷利率执行4.25%的下限标准，促进二套房首付比例降至40%。
这一条是在执行此前央行与银保监会要求的，对刚需和改善型需求人群，贷款利率最低可以下浮至基准线20个基点的措施。
5月份五年期贷款利率降息至4.45%，意味着各地首套房贷款利率最低可以做到4.25%。目前，有包括郑州、青岛、天津在内的20多个城市，部分银行的首套房利率降到了4.25%。
降利率和降首付，都是降低购房负担的做法，尤其是降利率，可以降低贷款成本，推动有效需求上车。
第二，开展全市商品房促销月活动，充分利用大学生毕业季、人才购房补贴扩面的有利时机，积极引导和鼓励房地产开发企业根据市场情况进行购房优惠，进一步激活市场潜力，提振市场信心，促进我市房地产业良性循环和健康发展。
这一条，其实就是鼓励房企搞降价促销活动，以降低总价的方式，推动成交量。
郑州这条措施和几天前广东省地产商会向广东省住建厅递交的一份重要建议异曲同工。
几天前，根据财新网报道，广东省地产商会向广东省住建厅建言：调整当前“一刀切”式的限价管控。适当放宽备案价限制，建议土地出让合同中未规定限价销售的项目，可根据项目及市场实际情况制定备案价格。
潜台词是要对此前一些城市发布的限跌令进行调整，为房企争取更大跌幅空间。本号前几天的文章，有专门分析。
郑州和广东省举动背后，所反映的是，当下市场需要给出诚意让价，才能更好地推动成交量。
仅凭现在的降首付、降息以及一些放开限购限售措施，产生不了多大作用。
6月15日国家统计局披露的5月份商品房销量数据，就是最有力的佐证。
数据显示，5月份的房地产开发投资、商品房销售面积与销售金额，继续探底。
来源：国家统计局
就郑州来说，数据更不好看。
02
托底失败的中原第一城
人生最失落的事情，是你自信地以为，按照过去的套路，能够自信掌控全局，但到最后发现，什么也掌控不了。
这种感受，当下很多拼尽全力托底楼市的城市，最清楚。
在轰轰烈烈、浩浩荡荡开展托底楼市几个月来，很多城市的成交量依旧在低谷，比如发布放松调控措施最多的南京，比如率先全面放开限购的福州，比如全面放开岛外限购的厦门，等等。
其中郑州堪称最典型。这个中原第一城，在3月份率全国之先，开启了全面系统性救市。其中还创下了多个“首个”。
比如首个取消“认房又认贷”的大城市，首个全面重启货币棚改的城市。
然而，效果只维持了不到半个月。3月1日发布政策后的一周，成交量有所回升，但后来的后来，成交量再度回到了政策发布之前，甚至比之前还要冷。
从最近几个月的数据可以一览无遗。
诸葛找房数据研究中心监测数据显示，4月，郑州新建商品住宅成交6892套，环比3月下跌11.25%，5月，郑州新建商品住宅成交4884套，环比上月继续下跌29.14%，同比下跌73.54%。
按照温铁军的论述，这是典型的“市场失灵”，这是郑州昨天再度发布托底楼市文件的大背景。
阻断大家买房的，不仅有yiqing因素，有收入缩水和工作不确定因素，还有库存高企、烂尾楼因素。
库存方面，克而瑞披露的4月末数据显示，郑州的库存仍在快速增加，4月份环比增加了14%，同比增加了36%，目前商品房狭义库存1369万平方米。
按照当前的销售速度，去化周期高达34个月，是全国26个去化周期在30个月以上城市之一。
烂尾楼方面，根据克而瑞披露的数据，截止2021年年末，郑州的已停工、延期交付问题项目套数位居全国第四，面积位居全国第三。
烂尾楼数量的高企，让很多人购买新房的信心动摇。
毕竟买房不是小事，在房价高企的现在，普通人买房要挑空好几个钱包。一旦不幸买中了烂尾楼，天都要塌了。
更为关键的是，近日被推上热搜的消息显示，很多买了烂尾楼的业主，不仅收不到房子，还被赋予了红码。
这种心情，恐怕只有窦娥能够理解。烂尾楼数量和烂尾楼事件，必然会推动购房者倾向于购买二手房。
03
郑州的解决方案
郑州要想解决当下的楼市难题，还得从城市管理与经济建设上着手。
不可否认，郑州过去十年的发展，非常迅猛，在全国主要城市经济增速上，位居全国前列。
郑州的GDP从2011年的4913亿元增至2021年的12691亿元，增幅高达158.3%，增幅在15个新一线城市中位居第6位。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
其资金总量十年增长了193.2%，进出口增加值增长了485.1%。
增幅背后，有国家政策倾斜的力量，过去十年郑州利好不断，首个国家级航空港综合经济示范区落户郑州，目前临空经济示范区有17个，郑州依旧是最大的一个。
此外，期间郑州被支持建设国家中心城市，后又被钦定为中欧班列枢纽城市。
地方不断拔高之下，郑州的经济迅速壮大。并诞生了电子信息、汽车、装备制造、新兴材料、现代食品与加工六个超千亿的产业集群。
地位与经济实力，决定了郑州未来的潜力，理论上依旧有很大想象空间。但能否真正提升，与城市的管理水平还有很大关系。
唐山事件发生后，联想到唐山的经济降速与人口流失，就不难想到一个城市的管理水平有多重要。
唐山过去十年GDP仅增长50%多，常住人口2021年较2020年减少了2万人。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
在北方城市整体表现一般的背景下，郑州过去十年无论经济还是人口增量，表现都堪称优秀。
但郑州相比于南方强市，还存在许多短板，比如收入水平不高，产业不够丰富，过度依赖房地产经济，城市管理水平有待提高。
尤其是最后一项。目前郑州的整体基本面相当不错，如果能够提升城市的管理水平，那便能实现蝶变，百尺竿头更进一步。
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