作者：子非鱼
01
地价松动
尽管从国家统计局的数据来看，全国整体房价较去年下跌了不少。且最新数据显示，房价下跌的城市数量，仍在扩大。
但对于中心城市的房价，大家普遍的感觉是，仍没有实质性下跌，尤其是中心城市的核心区。
其根本原因在于，地价没有下跌，还在慢涨。面粉价格不跌，面包价格即便有所下跌，空间也不会太大。
但最新传来的消息显示，中心城市的地价正在松动下跌。这意味着，中心城市房价调整的空间加大了。
根据乐居财经报道，北京、天津、广州等城市的部分地块，价格已经出现了松动。
北京方面，经过2次“回炉”的十八里店1303-685、694地块近日完成挂拍，最终被金隅+住总联合体底价竞得，总成交价38.8亿元，楼面价4.5万/平方米。
关键词是“楼面价4.5万元/平方米”。
对比来看，去年10月份的临近地块十八里店693地块，当时被金隅+昆泰联合体拿下，当时的楼面价是5.5万元/平方米。
相隔不过7个月，楼面平均价却相差一万元。
无独有偶，天津原计划出让的河西体北地块津西环（挂）2022-006号，起始楼面价23346元/平米。而该地块周边宅地最近一次成交是在2020年，鲁能以总价36.2亿元、楼面价30548元/平米摘得。
广州方面，今年首轮供地中推出的荔湾区陆居路AF020208、AF020245地块、南沙区2022NJY-1地块，起拍价较去年首次出让降幅均超20%。
北京、天津、广州都是实力城市的代表，这些城市的地价松动，是一个明显的风向标事件。
02
推动房企拿地
别天真地以为地价下降，是为了降低房价。地方城市降低地价，是为了给房企创造更大的利润空间，以调动民营房企的拿地积极性。
去年第二轮供地以来，包括大多数中心城市在内，土地流拍成了家常便饭。
去年第二轮供地，北京的流拍率都在60%以上，长沙流拍率66%，广州、杭州、沈阳的流拍率都在50%以上。
制图：城市财经；数据：公开数据梳理
到了去年第三轮的时候，在部分城市放开地块新房限价，优化拿地政策后，依旧难以阻挡高流拍率。当时福州的流拍率33%，厦门的流拍率50%，沈阳流拍率70%，长春流拍率55%。
面对持续的高流拍，进入2022年，各城市进一步放松了拿地束缚，但依旧没有调动民营房企的拿地积极性，只不过在国资房企（央企、国企、地方城投）兜底之下，流拍率改善了不少。
从数据来看，目前国资房企的兜底率达到了惊人的79%，也就是说目前成交的地块，近8成被国资房企拿走，相当于各城市的地块，大部分是左手交给了右手。
大多数民营房企成了看客，成了捧人气的角儿。
民营房企的参与率不高，各城市的流拍率仍在继续，只是比去年好了很多而已。
民营房企躺平，除了市场潜力受阻外，最根本的原因无外乎没钱了，以及在新房限价、地价高企背景下的利润率低下。
从克而瑞披露的数据来看，2021年房企的净利润与净利润率都创下了近年来新低。净利润与归母净利润率就跌成了负数。
这种背景下，除了财大气粗的国资房企敢拿地外，民营房企怎能不躺平。
利润空间大幅压缩还是次要原因，主要原因还是缺钱。
银行贷款融资渠道被阻拦，房企上市门槛基本关闭，仅有的销售回款渠道又在冷行情中难以为继。克而瑞研报指出，在2022年前五个月，百强房企的累计销售规模同比腰斩，下降52.3%，降幅仍在继续扩大。其中5月单月业绩同比下降59.4%。
此外，头顶还有三道红线，还得加快还债速度，降低负债率。
这种背景下，几乎没有不缺钱的房企。房企缺钱的最大佐证数据在于，根据克而瑞披露，去年房企们拿的地块，到目前有79%还没有开工。
足可见，有多缺钱。
依靠国资房企托底，显然不是长久之计。在国资房企兜底的大背景下，全国土地流拍率依旧盛行。
数据显示，整个一季度，国有土地使用权出让收入11958亿元，同比下降27.4%。
分省市来看，整个一季度，除了北京、福建土地卖地收入同比增速为正外，其余29个省市的卖地收入，都比去年同期要少，增速均为负数。其中16个省市自治区一季度卖地收入同比腰斩。
卖地收入是很多城市的主要钱包，去年就有部分城市因为卖地收入缩水，出现了财政运转困难的情况。
要推动卖地收入，要降低流拍率，必须要调动民营房企的拿地积极性，才能做到。
北京、天津、广州等城市部分地块降价，就是以增大利润空间的方法，推动民营房企拿地。
除此之外，自年初以来的各项托底楼市措施，推动新房成交等手段，包括降息、降税、放松放开限购、取消限售等，都是为了增加房企的回款，让他们有钱拿地。
然而，从国家统计局公布的商品房销量数据来看，显然没有达到预期效果，房地产开发投资、商品房销售面积、商品房销售金额，都在继续探底。
这种背景下，降地价就显得很有必要。在北京、天津、广州带动下，预计其他中心城市，也会适当降低地价。
03
房价调整空间会敞开吗
关键问题来了，降低地价会打开房价调整的大门吗？
理论上可以，面粉价格下降，面包的成本下降了，销售价格自然也会下降。
但在实际操作过程中，就不见得。
大多数三四线城市，不用降地价，房价都会调整。毕竟人口拐点已经出现，2021年有16个省市常住人口负增长。
而中心城市，由于有人口流入，外围区房价虽然有所下调，但核心区依旧很坚挺。中心城市尤其是南方中心城市，更有底气打拉锯战。
而且，很多中心城市仍固执地坚信大家买涨不买跌。房价下跌对行情没有帮助，只有上涨才能推动成交量。
更为关键的是，如果地价下跌，房价也跟着下跌，房企的利润空间仍无法扩大，只有地价下跌，房价维持不变，甚至慢涨，房企的利润空间才能最大化。
所以说，理论上地价下跌会引导房价调整，但实际上很难，因为理论与实际之间，隔着人心。
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